日均人流量超15万 上海五角场万达靠啥迎战新综合体

　　五角场位于上海杨浦区北部，由国定路、政立路、国和路环绕而成

　　五角场可以说是城市非核心商圈崛起的代表，经历过数十年发展成熟后，又迎来新一轮升级。

　　合生创展耗时8年打造的合生汇、瑞安经营多年的创智天地3期、合景泰富旗下的悠方都赶在今年集中开业。而五角场的老牌主力军东方商厦、五角场万达广场、巴黎春天、百联又一城、大学路商业街等集中进入调整期。

　　五角场万达自2006年开业之后，一直在万达系坐稳头把交椅，日均人流量超过15万、平均租金超过163元/平方米/月。

　　五角场新旧商场的激烈竞争，就是当下新型城镇化进程中，最为典型的商业缩影。

　　合生汇总投资超70亿打造超级综合体

　　屋顶花园+书店+生活集合店

　　今年2月份，耗时8年打造的合生汇试营业。

　　合生创展集团执行董事鲍文格将其誉为“商圈升级之作“，补齐了五角场商圈最后一个缺角。

　　在上海还有另一处商圈在城市化形态上与五角场类似，那就是徐家汇。徐家汇已经进入更新与提升，五角场尚在逐步完善，而合生汇恰是商圈完善中的重要一环。

　　合生汇包括一个16万平方米的高端大型购物中心，一座34层180米高的超5A甲级办公塔楼，以及23层共5.3万平方米并委托凯悦管理的五星级酒店豪华酒店。

　　23层五星级凯悦酒店和高度180米、33层超高5A甲级写字楼

　　14万方购物中心有屋顶花园

　　商场内整体内饰装修风格简约、灯光炫目，有很强的科技感。

　　建筑呈东西向长条形，流线组织顺畅，动线空间上缩放有致，但西半段和东侧柱子太密集，影响了整体空间体验感。合生汇的十字动线本也不是经典动线，但是如果中庭足够有吸引力，而“四肢”足够清晰的话，是可以做成典雅气派的商业空间的。

　　这个门口土豪金色的Robot One(机器人一号)是合生汇的开业科技展示活动，消费者只要近距离接触，就会启动计数并与观众打招呼，并统计人流量显示在LED屏幕上。

　　合生汇的Hopson Tree是高10米的大型电子互动装置，树冠处是世界最大的64块4K数字LED环屏，树墩处有8块电子互动屏连接环状大屏。通过人脸识别直接登录后，就可以在高处的360°环状LED大屏上进行游戏、互动操作，让社交互动变得更加身临其境。

　　Hopson Tree概念图

　　从进入商场的那一刻起，通过Hopson Tree就进入了全新的互联网社区，不仅可以和今天在商场内的熟人互动、约见，还可以玩游戏，做任务，更能在漫无目的时候找到社交缺口，补足平时缺失的生活状态。

　　或许考虑到五角场的百货太密集，合生汇没有做百货主力店，避开与巴黎春天、百联又一城扬族百货以及东方商厦围着圈儿的同质化竞争。

　　合生汇最终选择做一个偏重生活重心概念的“高端”购物中心，每一层都有大面积的餐饮，屋顶花园+书店+影院+零售+儿童+生活服务。

　　快餐+火锅+甜品+下午茶+日韩料理+主题餐厅+咖啡一应齐全：

　　Lifestyle类的品牌，超市+健身+书店+生活集合店+儿童零售体验这里都有。值得一提的是，现在很多购物中心都喜欢开书店聚集人气。大众书局是率先在沪上开设咖啡店+书店模式的零售书局，也是全国第一家24小时营业的书店(福州路店)，启用会员模式稳固客群，定期举办沙龙，与会员互动，提供大量文史哲加海外图书的购书选择。

　　快时尚、高街、潮流、轻奢，偏年轻的女性定位。

　　合生汇耗时8年打造，而百盛优品耗时半年改造，在一个竞争充分激烈的商圈，商业调整的速度越快越安全，前提你得吻合消费者需求。

　　乐活族个性体验为王

　　大学路异军突起

　　创智天地是瑞安天地系列比较特别的一个案例，定位于知识型社区综合发展项目。

　　创智天地由杨浦区政府与香港瑞安房地产集团联手打造的南邻五角场，北靠三门路，东联江湾体育场，西靠上海财经大学，园区规划占地83.7万平方米。

　　杨浦区有得天独厚的教育资源，共有14所大专院校，包括复旦大学、同济大学、上海财经大学，另有22个国家重点实验室及65个科技研究所。

　　瑞安就想把创智天地打造成创业者的天堂，创造一个有利创新、商务、科研、文化、研发、创业和商业发展的环境。园区内也经常做创业活动，比如创智天地与清华科技园开发商启迪股份共同组建了“IPO Club”创业之家俱乐部，来对创业公司提供帮助。可以说，现在流行的众创孵化概念其实创智天地已经做了很多年。

　　大学路的原型是硅谷，瑞安养了好些年，最早期待创业者能在充满咖啡香气的氛围中畅谈未来的蓝图，引入40多家咖啡店和餐厅，然而效果并不如预期。所以，现在很多众创空间都说要做超越星巴克的咖啡店场景，其实并不一定接地气也难成规模。大学路就是一个很好的例子。

　　大量企业租户入住后，瑞安发现对业态多样化的需求日益增长，不断做调整，形成了以体验为核心的多业态融合。

　　现在，大学路大众点评人气最高的二十家店铺中，体验型业态占据了三分之二。大学路的目标消费群体并不是大学生，而是五角场商圈的白领和附近居民，但消费年龄层次偏年轻，这群人更注重生活的品质和个性体验。

　　颇受欢迎的二十家店铺

　　悠方购物公园

　　会呼吸的Mall

　　悠方是合景泰富的商业的主打产品线。

　　合景泰富在前期调研中，周边客群希望新江湾城能够拥有既可以满足他们高品质日常所需，同时可以拥抱自然亲近自然的购物中心。比如这样：“我们来到新江湾城生活就是因为这里空气好，绿化覆盖率高。所以我们要的购物中心一定不能让我们感觉又回到了钢筋水泥的密闭空间去。”

　　所以，合景泰富就提出购物公园的概念，将购物中心的建筑形态和自然生态巧妙的融为一体。

　　这也是合景泰富在五角场商圈错位竞争的底牌。他们是这么说的：悠方通过中庭、广场、垂直交通将商业空间和周边原生态景观融会贯通。露天街道在四季水景的映衬下，提供更为休闲的消费环境，更多的社交聚会空间，以及更多地享受与自然亲近的机会。

　　悠方购物公园整体业态比例为超市影院主力店22%、餐饮27%、零售19%、娱乐生活配套及儿童32%，多元业态组合将打造新江湾城中首个一站式体验型购物中心。

　　一站式体验这个说法比较老套，其实想打造一个会呼吸的Mall。这也是现在新购物中心的趋势，打破室内外的空间壁垒，营造更为开放的消费场景。

　　目前，悠方购物公园5万平米的可租赁面积中，已签约及达成意向的商户已达70%。入驻商户除了H&M、CITYSHOP及嘉禾影城外，还将有2家知名品牌以全国首家体验店及概念店的形式入驻，餐饮则主要以吸客能力强及自有“粉丝群”的中档年轻品牌为主。

　　悠方购物公园的官方说法是近期就将开业，届时小睿也将带来一手播报。

　　五角场商圈鏖战还将继续。

　　RET睿意德与上海赣商置业有限公司签约，将携手打造一个吻合新江湾城常住居民需求的集娱乐、餐饮、儿童、零售为一体的特色综合体。

　　项目位于三门路闸殷路，商业体量6万平方米左右

　　商业拼杀之际，住宅地价飙涨。2015年，信达地产以72.99亿元总价竞得新江湾城一幅宅地，楼板价高达49152元。

　　商业与住宅的交替迭代，催生了城市更新。

　　大规模的商圈升级战还在进行。2015年，上海徐家汇商圈迎来近年来最大规模的一次商圈业态调整，美罗城5楼改造成拥有800个座位的“星剧场”，作为赖声川在大陆演出的主场;徐家汇太平洋数码城二期将拆除改建为以休闲娱乐为主的场所;“徐家汇商圈空中连廊”一期落成。

　　但一个商圈的形成，是数个甚至数十个商业项目的集合效应，非一朝一夕，更不可能仅靠一家之力。或许我们在疯狂追求差异化竞争的同时，也可以想想，和周边的邻居如何合作?

　　活到最后的，才是王者。