招商局蛇口重组首份年报超预期 净利润同比增31%

　　2016年3月28日，招商蛇口发布了其2015年年度业绩报告，这是招商蛇口在成功吸收合并招商地产并进行资源深度整合后第一次发布年报。

　　据观点地产新媒体查询，招商蛇口全年实现营业收入总额492.22亿元，同比增长8.21%，备考口径属于上市公司股东的净利润68.93亿元，同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元，同比增长31.14%。

　　此外，招商蛇口在2015年实现签约销售面积为347.45万平方米，签约销售额575.80亿元；结转面积307.65万平米，结转收入442.29亿元。

　　招商蛇口在公告中介绍，2016年其房地产销售目标为650亿元。而在实现“去地产化”的路途中，短期内地产业务仍为招商蛇口的主要业务。与此同时，其将加大力度、加快推进园区板块的开发建设，积极探索邮轮新业务。

　　社区开发与运营

　　作为招商蛇口目前的核心基础，以房地产开发销售业务为主的“社区开发与运营”板块毫无疑问地成为其最主要的收入来源。根据招商蛇口公告，社区开发与运营板块的收入为419.26亿，占总营业收入的85.18%，同比去年增长2.09%。

　　该板块毛利率为23.57%，比上年同期下降4.02个百分点，招商蛇口称，毛利率的下降是由于报告期内毛利率相对较低的地区及产品结转收入比例同比上升。

　　招商蛇口介绍，目前在社区开发与运营板块方面，其已布局全国33个城市，开发项目近200个。当然，这无疑是得益于此前招商地产的发展。

　　其中，招商蛇口在公告中特别提到，作为蛇口片区珍藏的住宅项目，双玺花园总货值近300亿元，此外，公司健全了改善型I-HOPE系列产品线，以进一步增强公司住宅产品的竞争力。

　　回顾2015年，招商蛇口还称，在重点聚焦住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，其也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司规模和利润的潜在增长点。而在运营模式上，则将由重“物业空间开发”向重“运营”转型，巩固提升开发业务和运营服务能力，提升物业价值。

　　园区开发与运营

　　值得一提的是，早在重组整合前，招商地产董秘刘宁就曾对观点地产新媒体称，新的招商蛇口在实现整体上市后，将以园区开发业务为主，并且逐渐实现“去地产化”。

　　因此，在年报中可以看到的是，园区开发与运营板块的收入同比增加了69.62%，收入为69.64亿，占营业收入比重的14.15%。

　　在“去地产化”的过程中，虽然社区开发与运营毛利率有所降低，但有一点可能令招商蛇口管理层感到有所欣慰——其园区开发与运营毛利率为47.04%，同比增加27.55%。招商蛇口称，公司销售了在蛇口等区域部分持有多年的经营性物业，得益于该等片区资产价值的提升，2015年园区开发与运营板块的毛利率同比有较大幅度上升。

　　在公告中，招商蛇口介绍，园区开发与运营主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区开展业务，其中最成熟的是蛇口区域，2015年收入的增长主要来源于该区域经营性物业销售收入及配套业务收入的增加。

　　而为继续加大园区开发与运营板块的发展，2015年招商蛇口对“蛇口模式”进行不断复制。此外，2015年内，其启动了前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目——前海自由贸易中心一期的建设。招商蛇口介绍说，随着整合的推进，公司深圳区域最强的团队已全面负责该项目，拟将其建成以新型贸易、创新金融和供应链管理为核心的国际化自由贸易和展示交易中心、产城融合示范区和深港联动示范基地。

　　游轮产业与未来

　　招商蛇口董事兼总经理许永军曾表示，在未来的三到五年内，招商蛇口将以传统的地产为基础，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区则从目前的20%左右提升到30%-40%，游轮产业从3%-5%提升到10%。他说：“园区这三年发展好了以后会为未来的七八年创造巨大的财富，游轮则能带动各种人气，带动商旅、城市。”

　　因此邮轮运营板块成为了招商蛇口的新业务。2015年，招商蛇口启动了首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设。

　　不过，虽然加大园区和游轮的发展、实现“去地产化”是招商蛇口的愿景，但其园区、游轮等产业毕竟还处于起步阶段，在未来的一段时间内，招商蛇口业绩的来源仍将主要依靠社区业务。

　　因此，在展望未来时，招商蛇口表示，还要继续狠抓土地发展、产品设计、成本控制、营销、客户服务、物业管理等各项专业能力，实现社区业务板块业绩的稳步增长。同时加大力度、加快推进园区板块的开发建设，积极探索邮轮新业务。

　　招商蛇口还称，2016年公司将以上市时的业绩承诺为刚性要求，力争在风险可控的前提下，寻求进一步突破。其提到，2016年，全年房地产的销售目标为650亿元，计划新开工面积410万平米、竣工面积450万平米；此外，在2016年还将完成前海土地整备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设，在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制；推进太子湾启动区一期的建设，实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。