成都339等购物中心人气凋零 实体商业到底如何运营？

　　近期，包括三宅一生、优衣库都相继在太古里有新店开业，其中三宅一生的4大品牌集合店更是国内首家。而就在这些品牌相继加持对成都市场的关注的同时，不得不看到的是，就在今年年初，包括GAP、华润万家、摩尔百盛、百佳等实体商业相继遭遇了撤店和关门。矛盾的现状让成都实体商业的运营再次成为市场关注的热点。

　　那么目前成都实体商业的运营到底如何？记者分别走访了实体商业中具有代表性的综合体项目和街区商业，对此来自仲量联行、第一太平戴维斯和中成房业的相关负责人也对此进行了分析和详解。

　　现状：超500万平方米零售物业存量综合体表现最“秋”

　　随着去年以尚泰百货、摩尔百盛、天虹百货红牌楼店等一系列百货商业的关门，再到今年年初以来部分品牌的撤店，成都实体商业似乎一直深陷话题的“漩涡”中。

　　根据仲量联行的数据显示，截止2015年12月31日成都市场零售物业整体存量565万平方米，购物中心总存量高达480万平方米。购物中心无疑是成都目前零售商业物业中最大的问题所在，对此，记者也在3月21日和23日两天分别走访了包括新世纪环球中心、IFS、群光广场、339欢乐颂在内的4大综合卖场，以及远洋太古里，综合体的确有些“秋”。

　　时间：3月21日下午17:00

　　地点：新世纪环球中心

　　记者分别在负一楼、1楼和2楼进行了走访，商场内十分冷清，尤其是1、2楼服装区，只有寥寥数人，大部分店铺内都只有工作人员。只有负一楼超市、餐饮区人气略旺，记者在商场内走访了近一个小时，因为正好碰见下班高峰期，由于商场接驳地铁，5点半之后商场陆续开始有些人气，但也仅局限于负一楼。

　　时间：3月22日下午16:30

　　地点：IFS国际金融中心

　　作为2015年成都商业销售业绩第一名，IFS是近几年商业综合体中表现最为亮眼的一个，仲量联行褚总对此表示，IFS品牌度很丰富，覆盖全客层，且推广方面非常专业，曝光率高是其成功的重要元素之一。

　　不过，3月22日下午16:30记者来到IFS，同一时间段，1—3层商业相较环球中心来看，人气只是略旺，且记者在随机采访发现，闲逛或休息的人较多，店铺内消费的人也很少。人气也主要集中在负一层，但与环球中心类似的是，项目也与地铁接驳，通过轨道交通导入的人流较为明显。

　　IFS商场内

　　时间：3月22日下午17:45

　　地点：成都339

　　339可能是这几个综合体项目中“最惨”的一个，从去年开始接连遭遇各种空置率低得惊人、品牌撤店等消息。而就在今年年初，华润万家撤出了339了。

　　22日下午17:45记者来到339，正值下班高峰期，当其他购物中心都或多或少迎来一波人潮的时候，339只有一个“秋”字，记者从负一楼坐手扶梯至1、2和3楼，大多店铺都是打围关闭的状态。记者采访了正在负一楼做儿童玩具促销的商家，他说他感觉339好像一直以来都是这个样子，我们过不到好久也要撤走了，一天都买不到几个客户，太焦人了。

　　专业机构分析：

　　仲量联行仲量联行成都零售地产部招商负责人褚丹：南部新区问题最突出同质化竞争激烈是主因

　　根据仲量联行的数据监测，预计2016年新增入市零售商业面积将达到90万平方米，该数据不含以往延迟开业而推迟入市计划的零售商业面积。在90万平方米的数据中，约三分之一来源于南部新区，第二大的新增来源板块是双楠板块。而预计入市的零售商业面积均是以购物中心类型为主，可以想象市场竞争的激烈程度。

　　其中南部新区存量高达110万平方米，全部是以购物中心的物业形态入市，这些客观的数据表明，零售物业投放量过于集中在南部新区片区，而区域内物业同质化竞争激烈，物业形态并没有大的区域，商业定位并没有完全做到依据项目情况而区分，招商品牌单一且重复度高。而临运营管理的能力也决定零售物业后期的存活。

　　第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华：2015全年新增体量约65.5万㎡，专业团队运营是关键

　　截至到2015年第四季度，成都迎来银泰城、龙湖金楠天街和大悦城的相继入市，为成都零售商业市场带来约530,000平方米的新增体量。至此，2015年成都共有5个优质购物中心入市，全年新增体量约655,000平方米。

　　以成都一些比较成功的商业项目为例，他们大多在开业前从项目规划、招商定位、主力店设定乃至建筑空间利用等方面进行了专业的规划，正是因为如此才能及时洞察先机，积极应对，尽管市场不断变化，也可以在激烈的竞争中展现项目优势。

　　中成房业策略中心总监蔡玉兰：模式单一发展过快，传统商业面临前所未有挑战

　　随着经济步入新常态，商业新业态不断涌现，电子商务带来巨大冲击，居民消费需求与生活方式发生巨大变化，传统的商业模式面临着前所未有的挑战，甚至对整体商业的健康有序发展产生了影响。

　　目前成都商业面临的最大的问题是商业越来越多、体量越来越大，这是源于城市规划的不合理，因而导致商业体分布密集，各个商业体能辐射的商圈越来越小、客流严重分流，同时商业地产发展速度过快、僧多粥少，导致商业地产人才与品牌商家跟不上商业地产发展速度，招商难、开业难成为普遍现象。

　　以东客站板块为例，区域目前在售商业项目超过20个，未来五年还有351亩商业土地上市；其中不乏品牌开发商的项目，也不乏大规模项目，甚至不乏停工的项目，市场竞争环境恶劣。

　　目前成都经营的商业地产商业模式单一，资金投入量大且成本高，后期经营困难，亏本经营，举步为艰，甚至关门歇业的不是少数。