太古汇、远洋太古里等太古项目去年业绩深度解读

　　首先祝贺太古集团成立两百周年！进入中国一百五十周年！

　　作为前太古人感到无比自豪（传送门：太古大班恩仇录）

　　以前之所以厚恒隆而薄太古，主要是因为陈启宗主席在媒体的前呼后拥下，已被扶上商业地产的神坛，而太古的公关则是两百年一贯的低调（对，才不是因为小编太懒）。

　　其实太古系的年报一直维持着非常高的质量，尤其是母公司太古集团。因为详实、专业、不玩儿虚的，年年被香港管理专业协会授予最佳年报金奖银奖，堪称年报里的教科书。

　　同样看一份业绩，我们和媒体、分析师不同的地方在于，会以业内人的眼光结合对市场和行业的了解，来看看太古到底做了些什么实事儿。

　　相比“开发商”的称呼，太古地产更像是一个“投资人”。

　　从收入来源来看，写字楼租赁、零售租赁和物业销售大约各占三分之一。从利润来看，2015年的租赁收益及物业重估收益更是占了90%以上。债务方面依然稳健，资本净负债比下降了一个百分点到了15.3%，账上还有120亿港币现金趴着。国内的开发商们哟，能抵押的是不是都抵押了呀？

　　按地区来分的话，太古的内地收入只占总收入的15%左右。不过考虑到我号的读者构成，本文就专注在内地项目上。

　　在我们开始讨论之前，要默念三遍：“今年可能是我国经济最困难的一年”。

图片来源：地产与远方

　　——三里屯太古里——

　　作为太古在内地的唯一全资项目、对面SOHO无数次躺枪的源头、优衣库最知名店铺的所在地，出租率居然下降了1%？销售额增长只有3%，倒是情理之中，毕竟三里屯的基数已经很大。

　　当我们讨论三里屯的时候，不要忘记项目其实分为时尚范儿的南区和高端范儿的北区，中间隔着一条“亲民”的、但不属于太古的酒吧街，这条街是太古永远的痛。

　　南区一如既往的透着王者之气：全宇宙最大的Adidas，据说同时还是全国最高的坪效！什么概念？一头大象跑得比猎豹还快！新进场的COS隶属于“我们偏不爱交底租”的H&M Group，据说也乖乖的交出了1k+的底租！（看到前东家这么流氓我就放心了）。此外还有众多第一次进入北京的品牌，比如席卷上海的桃园眷村，大排长龙也是不在话下。

　　北区则要困难些：在奢侈品的寒冬下，挑战不言而喻，三里屯的空置铺位也主要集中在这里的高楼层。幸好情况正在起变化，据说一大波设计感强的新租户正要进入北区，最为显眼的当属之前租给万宝龙的2,000平米小楼，将迎来“从内到外”的变化。当然北区也还是有全国销售最好的Alexander McQueen和全国坪效最好的Kenzo。

　　由此可以看出，太古汰换租户的态度是坚决的。即使赶走一些名声在外的大牌，也要优化商场的整体表现。

　　——广州太古汇——

　　太古汇商场在2014年进行了租户大汰换，引进了众多首次进入华南的品牌，赶在新鸿基天环开业前完成，走了一步好棋。当时奋斗在太古汇的小伙伴们天天挑灯夜战，真是辛苦。

　　销售额按年上涨16%！其中可能有2014年基数偏低的因素，但这样的成绩仍然说明了新租户的表现十分可喜。

　　随着今年天环的开业，太古汇将迎来真正的挑战。天环带来了广州首家Apple Store（说实话进的也真够晚的），连洗手间设计都不输太古，其现代的设计感和太古汇的持重相比简直是两个世界，当然青菜萝卜各有所爱。然而太古汇作为一个综合体，也携着自带酒店和写字楼的光环。看腻了正佳水族馆的新闻，广州的零售市场，开始变得有趣了，我们拭目以待。

　　顺带提一句写字楼，仍维持了100%的出租率。短期内看不到会对太古汇造成威胁的项目。

　　——颐堤港——

　　这个四环外的项目大概是太古在内地最没存在感的一个，然而小编还是很喜欢她的“退台式”Layout、大草坪和大落地玻璃。三里屯、太古汇因为定位关系也许很难学，但颐堤港作为社区商场，确实值得揣摩。

　　特此安利一下“退台式”Layout。比起所有项目都会关注的纵向客流，颐堤港让同一层的租户也有了层次感：项目最内侧是面向绿地的大Facade和中庭，靠近中庭的商铺坐拥景观，适合餐饮；最外侧的沿街提供展示面，适合零售。而所谓“退台”，是指自上而下每一层都多向中庭伸出一些，同时兼顾景观和自然光。在一个普通的方盒子里作出了波澜，这个可以抄！

　　颐堤港的销售2015年大涨30%！这其中当然有基数较低的原因，但据说F&B的租金可以紧贴三里屯北区，对于社区商场来说是个不小的成就。开业已有3年，2015-2016年到了租户大汰换的时间。引入的新租户明显更具品质，比如AIGLE、Awfully Chocolate、Under Armour，也有明显向配饰和美容转型升级的Bobbi Brown和Pandora等，一开业就达到了全国同类中上水平。

　　正好最近商场的可达性显著提升，2014年底将台地铁站开通，并且2015年底地铁线延长到了市区及北京南站。这对于写字楼来说肯定是利好，对于商场的话，应该还是车流更重要一些。很多读者也看过我们对地铁的分析，如果自身不过硬，地铁的开通只会加速项目的衰亡（传送门：地铁旺客流？）。不过作为将台地区首屈一指的社区商场，颐堤港应该够硬。

　　顺带提一句写字楼，维持了92%的出租率。在北京四环可以租到300多，据说广州太古汇在市中心也只能租到200多，帝都名不虚传。威胁也是在的，未来大望京地区的供应量将显著增多，颐堤港要小心才是。

　　——成都远洋太古里——

　　这里不只有全宇宙最大的Gucci店和Muji店（在淮海路Muji开业前），更有两成开业就试营业的胆气。

　　小编还记得2014年底第一次参观的时候，热情的成都市民们半夜11点还在咖啡馆里摆龙门阵，摄氏零度还抱着围挡一间一间的拍照片。也难怪，300个铺位里有200个是旗舰店/特色店，真是建筑给租户带来灵感，租户又相互带来灵感，形成了一个微妙的良性的竞争机制。

　　成都太古里在太古所有内地商场中面临的竞争最为激烈。和IFS只隔了一条两车道的马路，一样是港资巨头、一样是综合体，对方体量更大、开业更早。在IFS的正面进攻下，试营业一年后有88%的面积出租、83%的面积开业，预算租金对标的还是三里屯南区，真是一件有勇气又值得点赞的事情。

　　——展望——

　　内地新项目有大中里、大连和前滩，说说最近的大中里吧。据说商场和写字楼都已经超过了一半的签约率，其中写字楼好租一些，风闻H&M已经要了8层楼的面积。地铁12号线可以直达B1和B2两层，可惜2号线短期内不会联通进来。啧啧啧。

　　另一重磅消息：一直高冷范儿的太古居然计划要搞VIP会员制度，不出意外的话今年全部内地项目将推进这个制度，据说可以积分、和租户共享VIP资源、可以优先参加活动。矮马，真是好想看成品啊！

　　祝福太古，基业长青，再做两百年！