撤资或抛售 折射老牌港资房企对内地市场的新判断

　　撤资或者抛售，折射的是老牌港企对市场的新判断。

　　首先，来看看港企的几个状态：

　　状态一：撤资 或 抛售

　　众多港资房企抛售项目，恒大接盘。

　　2015年，新世界集团、华人置业、信和置地等港资房企出售15个超大型地产项目，总建筑面积超过1700万平方米，接盘者均为恒大，在这轮收购中共斥资602亿元。

▲表：2015年内，恒大接盘港企15块地产项目

　　面对港资房企大量的抛售行为，大家肯定疑惑：难道港企不看好内地的房地产市场，所以集体撤离？

　　状态二：下调业绩

　　代表企业：九龙仓

　　2016年3月9日，九龙仓集团有限公司（下称「九龙仓」）在香港举行2015业绩发布会，会上表示，九龙仓在内地的合约销售额同比增长21%至260亿元。

　　然而，九龙仓却将2016年内地销售目标仅仅定为240亿元，并表示在内地将会保持严谨审慎的购地原则。

　　九龙仓作为港资房企愈发谨慎。

▲九龙仓2015香港业绩发布会现场

　　下面，我们通过解读企业年报，了解港企对内地楼市策略发生的变化及抛货背后的原因。

　　新常态下，港资房企重新制定发展策略

　　很长一段时间以来，这些被称为「内地房企之师」的港资开发商凭借成熟的发展体系以及长线投资、长期囤地的开发方式在内地房地产市场风生水起。

　　如今在行业盈利水平持续收窄的背景下，精明的港资开发商开始重新观察这个市场。

　　样本一：新世界高位套现，为私有化铺路

　　2016年1月6日，新世界发展(00017.HK)正式向新世界中国(00917.HK)提出私有化建议，拟按每股要约价7.8港元现金，收购所有新世界中国股份。

▲2016年1月6日发布要约公告

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　　时隔两年重启新世界中国私有化

　　早在2014年，母公司新世界发展就提出采用「协议安排」的方式收购新世界中国，这种收购方式需要「数人头」，不论持股市值多少，只要反对的人数达到一定比例便不能成行。最终，新世界中国私有化计划因持股总数不到1%的约400名小股东反对而宣告失败。

　　两年后，新世界发展重启私有化计划，此次私有化采取了「全面收购」的方式，避开「数人头」。

▲3月18日，召开了私有化新世界中国的特别股东大会，表决私有化新世界中国议案，结果以99.75%赞成票通过。

　　 集中抛售内地项目为私有化铺路

　　2015年，新世界中国把旗下多个住宅项目出售给恒大，以及把旗下新世界酒店管理出售给控股股东周大福，套现金额高达200亿元。

　　新世界中国在私有化前频繁出售手中资产，很显然是为了私有化铺路，而新世界中国在出售这些项目后，现金充足，刚好可以弥补新世界发展资金困难的问题。

　　私有化后的业务优势

　　新世界中国作为新世界发展的内地物业旗舰，私有化新世界中国，就等于取消了与新世界中国的不竞争承诺，令母公司可以直接投资中国物业，巩固国内业务在集团内的战略性定位。

　　此外，私有化后精简的集团架构，有助于人才互通；在财务上，也会带来更优越的融资，更协调的内部财务管理。这一切，都符合新世界集团近年所提出的优化业务，加快资金回笼，集中发展房地产的主要目标。

　　样本二：九龙仓收缩战线，持续优化物业组合

　　昔日「地王」的创造者九龙仓，对于内地销售型物业现持审慎的策略。

　　2016销售业绩根据可售货量制定

　　2015年九龙仓在内地销售较好，主要原因是受益于内地楼市调控政策的放松。对于2016年保守的业绩目标，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示主要根据可售货量而制定，并不代表九龙仓对于楼市前景不看好。

　　住宅业务收缩至更为集中的城市

　　九龙仓在2015年业绩发布会上公布将会减少持有项目的城市，由15个城市减到10个。内地版图深度聚焦，意图更好地提高已经布局的核心城市的市场占有率。

　　 继续寻求收购投资物业的机会

　　相较于对住宅业务的谨慎，九龙仓似乎对投资物业的前景更为乐观。年报显示，2015年，九龙仓集团核心盈利增加5%至110亿港元，其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。按比例看，九龙仓2015年收租业务的核心盈利占据了集团整体核心盈利的约76%。

　　换句话说，仅仅依靠持有型的投资物业收租，九龙仓去年就赚到了83亿港元核心盈利。

　　投资物业无疑是九龙仓的核心业务，而在未来其还有意要扩大这一业务，在成都国金中心之后，九龙仓正在全力发展长沙国金中心及重庆国金中心，并有意继续寻求收购投资物业的机会。

▲成都国金中心

　　样本三：长和系（长实、和黄），世纪大重组

　　这两年，李嘉诚的公司在内地鲜少再拿新项目，却大量甩卖内地和香港的资产，让很多人相信，李嘉诚有在陆港房地产撤资之心。猜测之际，长和系2015年上半年酝酿了一场世纪大重组，叫人目瞪口呆。

　　重组以「地产」及「非地产」业务划分

　　2015年1月9日，长实集团（00001.HK）及和黄集团（00013.HK）宣布重组业务，并创立两间新的上市公司，分别为长江和记实业及长江实业地产，前者会接手两个集团所有非房地产业务，而后者则合并两个集团的房地产业务。

　　历经短短五个月，这两家业务多元化、规模庞大的企业，就实现了「长实重组」、「并购方案」、「分拆上市」三个步骤。

　　将地产业务从整个多元化集团分离出去，相当于在地产与其他业务之间设立一道防火墙，一旦地产业务遭遇系统性风险，可以有效防止风险波及到长和系的其他业务。

　　重组 ≠ 撤资

　　重组之后的长和系拥有几大显而易见的益处：

　　「长和」及「长地」各自规模提升；

　　消除控股公司折让，为股东释放实际价值；

　　分拆后的「长和」及「长地」，业务界定清晰，有助投资者对相关业务作出更准确的投资分析。

　　作为风向标的李嘉诚，任何举动都会被格外关注与过度解读。然而，这次的长和系世纪大重组，无法印证李嘉诚撤资的猜测。

　　内地房地产行业进入下半场，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，港资房企在这个变化过程中，竞争优势及发展空间相对之前小了许多。

　　面对新常态，港企在内地市场的策略发生「分化」，有的房企选择撤离，有的房企选择继续加码投资，有的房企开始战略收缩和聚焦，更加现实地面对市场的变化。

　　归根结底，各家房企都在「因地制宜」制定符合自己的布局与发展策略，寻求企业的中长期稳健发展。