2016年楼市发改委喊涨 商业地产或仍然很难逆袭

　　一边是一线城市纷纷“勒紧”楼市政策，一边是三四线城市仍然面临巨大的库存压力，今年以来，楼市的一举一动无不牵动人心。对于今年房地产价格的走势，国家发改委日前表态，房价将在今年保持明显上涨态势。但发改委也提出，部分一线城市的房价上涨仍然需要进行调整。

　　  观望

　　  二三线城市或迎楼市利好期

　　  发改委日前在提及CPI时认为，受到去产能、去库存等因素影响，再加上食品、居住等生活必需品的刚需，今年全年CPI将总体呈现出低位温和上涨态势。

　　  而对于居民消费的“大头”，发改委方面称，随着多重利好政策的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。此外，劳动力、土地价格刚性上涨，价格改革加快推进等因素也将导致居住价格上涨。

　　  发改委预计，以北、上、深为代表的一线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格也会出现不同程度的上涨。

　　  北京大学民营经济研究院咨询中心主任刘昕旭也认为，由于一些一线城市楼市政策收紧，再加上高房价、高成本等因素，部分资金肯定会外流并形成溢出效应，二三线城市的楼市肯定会热起来，就整个房地产行业来言，确实是向好因素。

　　  楼市分化明显仍是大趋势

　　  尽管国家发改委认为全年房地产价格将呈现明显上涨态势，但不得不承认的是，一线及部分二线城市与三四线城市之间的分化已经越来越明显。国家发改委方面也认为，由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，不同区域价格仍将呈现明显的分化走势。

　　  目前，业内对于各级城市楼市政策不再“一刀切”已经达成共识。在“因城施策”的政策指导下，一方面是上海和深圳等楼价疯涨的一二线城市已经纷纷收紧政策，另一方面则是去库存压力沉重的三四城市不仅获得了国家的政策倾斜，自身同样也使出浑身解数，刺激本地购房需求。

　　  刘昕旭则强调称，不再“一刀切”的背后也意味着不是所有的一二线城市房价都会涨，所有的三四线城市库存压力都十分巨大。在他看来，部分二线以及三四线城市的房价和库存与产业转移有着密切的关系。“比如上海、深圳周边的城市库存压力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企业或密集型产业也对当地的房价和库存有很大的影响。”刘昕旭说。

　　  趋势

　　  商业地产仍难逆袭

　　  由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结，不过归结起来，中国楼市未来将呈现以下十大趋势。

　　  1、城市之间房价差距将更大

　　  过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

　　  2、逆城市化很难出现

　　  很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　  3、大城市很难“去中心化”

　　  欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。

　　  4、商铺面临价值重估

　　  商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　  5、大城市房屋日益资产化

　　  一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

　　  6、小户型将机械化

　　  在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

　　  7、房产税会出台，但对市场影响不大

　　  由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　  8、放开二孩对楼市影响不大

　　  随着全面放开二孩，未来可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

　　  9、大城市的房价：涨涨涨

　　  中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　  以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。

　　  10、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

　　  在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　  网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。