欧阳捷：购物中心已经过剩 未来十年将结束跑马圈地

　　（赢商网上海站）4月13日，第十一届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“不破不立 不止不行”为主题，致敬中国商业地产人。

　　活动上，国内房地产百强企业新城控股集团股份有限公司（简称“新城控股”）一举斩获“金坐标——革新动力·企业”、“金坐标-中国商业地产领军企业”、“地产企业最佳雇主”三个奖项，此外新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷也获得“金坐标——革新动力·地产人物”。

　　活动现场，赢商网专访了欧阳捷。欧阳捷说，全国的商业地产去库存“战役”已经打响，未来十年购物中心跑马圈地将会结束，基本上各个城市也将不会有空白点。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

　　赢商网：据了解，新城吾悦广场项目分三大产品线，这三大产品线如何划分？

　　欧阳捷：第一类是新城吾悦国际广场，这类产品会选择在城市核心地段开建，定位也相对高端，会选择引入国际奢侈品品牌，这类项目有点类似恒隆模式，目前机会不多，也不是我们主打产品；第二类属于社区型购物中——-吾悦生活广场，一般建筑面积在5-6万平方米左右，因为体量相对来说会小些，对整个商圈的带动能力有限，因此目前也不是我们的主打产品；第三类是新城吾悦广场，建筑面积在8-10万平方米，这类产品在城市副中心，属于区域型购物中心，可能覆盖的面积更大一点，一般来讲在三四线购物中心只有1-2个城市级购物中心，而且这种购物中心只会在城市的核心地段，城市级购物中心还是我们的主打产品线。

　　赢商网：新城计划到2020年累计开出80个购物中心，请问今年要开多少家？目前计划开业项目进展如何？

　　欧阳捷：现在新城已经开业的购物中心项目有6个，今年计划开出5家，明年计划开出10家。2017年预订目标开业15个。

　　计划今年开出来的5个项目，分别位于南昌、海口、成都、安庆、常州金坛，将从今年10月到12月陆续开业。

　　赢商网：在新城的已开业的项目中，您对哪个最满意？对哪个不满意？

　　欧阳捷：我们常州的2个购物中心开业3年多，现在已经进入稳定期，这两个购物中心年均客流量都超过1600万人次，日均客流量接近4.5万人次，而且这三年每年的客流量都提升了25%左右，租金的坪效也提升10%以上，整个团队、商家等各方面都很稳定，给我们所有购物中心的发展起到一个模范作用。

　　第三个项目，就是2014年底上海开业的青浦吾悦广场，尽管开业才一年多，但目前这个项目运行非常好。客流量也是日均4万人次，营业额接近9亿。这个项目品牌、运营、管理各方面都还不错，目前还是在做一些调整，当然也有一些缺憾，如停车位不够。第四个项目是去年底开业的丹阳吾悦广场，这个产品比较成熟，是第三代产品，可以跟一些标杆企业在核心位置做的商业项目媲美。另外张家港吾悦广场，去年9月开业，目前来看也是不错的。

　　唯一不满意的是建在苏州新城区的吴江吾悦广场，这个区域我们进入稍微早了些。虽然品牌商家都非常看好，但不是现在，而是看好这个区域三年后的市场。当时拿到一块地非常不容易，地方政府希望我们把商圈打造出来，把新城区带动起来，但此时人扣不到一万人，我们也在考虑调整，一个是经营运营上要做调整，一个是品牌运营升级，由原来板块型购物中心打造成区域型购物中心。

　　赢商网：您在演讲中提到“全国的商业地产都在跑马圈地，未来只有十年时间”，这个如何理解？

　　欧阳捷：全国的商业地产去库存战役已经打响，总体来看全国的商业地产量已经过剩。我们也匡算了一下中国大概需要多少购物中心，按照一个购物中心静态覆盖人口20万，每天3万人的客流量才能够养活这个购物中心，如果它低于2万人生存就有问题了，一线城市140座购物中心的话可以覆盖2800万人口，但现在我们还没有一个一线城市人口达到这个数，所以从总量上来讲购物中心已经过剩。

　　而在二线城市，如果我们按照覆盖75个购物中心的话，人口应该有1500万，所有的二线城市市区人口达到1500万的（除了重庆），基本没有，普遍人口都在1000万多，所以从这个角度来讲，如果达到75个购物中心也是饱和的。

　　三四线城市大概有10-20个左右购物中心，如果一个五线城市，8个购物中心也算多。由此推算， 全国一、二、三、四、五线城市加起来大概需要6600个购物中心，但实际上我们购物中心未来还是有可能增加的，比如随着我们的收入水平增加、城镇化人口增加等因素，可以让购物中心还可以再多些。

　　假设我们购物中心以每年400个的速度增加的话，十年就有4000个，加上前面提到的6000个，购物中心数量就将会达到一万。

　　这个数字基本已经到顶，购物中心还会不会再建？应该不会再建了，所以我们认为未来十年购物中心跑马圈地基本上就结束了，基本上各个城市就不会有空白点，可能是通过翻新、改造已有项目来竞争。

　　赢商网：前面您提到全国商业地产去库存战役已经打响，在去库存方面，新城如何规避库存很大这个问题？

　　欧阳捷：一方面我们会考虑城市商业供求关系，另一方面“旧的不去新的不来”。

　　新的商业进来之后旧的传统商业可能就要逐渐死去，这是没有办法的事情，我们现在看到很多城市里面号称的“最先进的商业或者购物中心”，实际上跟我们原来在一线城市看到的传统百货、大卖场差不多的东西，这对于三四线城市其实是不公平的，他们的年轻人也希望有k11、太古汇这样的商业项目可以去逛，只不过这类购物中心没有开到这些地方，这个时候我们想的不是一种竞争关系，而是一种颠覆和替代；另一方面，我们的购物中心定位是一站式吃喝玩乐家庭式购物中心，也能更好地满足他们。

　　赢商网：对于新城要打造的购物中心来说，在拿地方面，除了地段之外还有哪些拿地标准以及考量因素？

　　欧阳捷：新城在拿地方面要考量的标准和因素其实非常多，我们内部有一个土地拓展的标准化流程，还有一些拿地时候的系统问题，以免留下后遗症。

　　我们会考虑城市的能级、经济的总体水平、经济的增长速度、人口的规模、人均消费能力、可支配收入等，还会考虑城市和板块之间的关系，因为我们拿地肯定是处在某一个板块之内，这个板块内的商业供求关系、是否有购物中心、运营情况如何、住宅的价格（反应收入水平）等，以及拿的地块本身是否符合购物中心打造、是否临街、是否有足够临街展示面等，这些都是系统考虑的。

　　赢商网：可能在业界大家经常会将新城跟万达相比，如开业速度、标准化等方面，在您看来，新城跟万达的区别在哪儿？

　　欧阳捷：新城跟万达区别有雷同相似之处，因为本身我们也在学习万达，但我们还有一句话叫“赶万达”，未来我们也有机会超越万达，但首先我们必须先做好“学生”。

　　在学习过程中，比如商业资产模式，大家都是现金流滚资产，这个大家是一样的，很多开发商都是这种模式，比如说我们是购物中心自持部分商业加上一部分可售商业，加上住宅的城市综合体项目的这种模式，基本上大家都是相似的。可能相似点不仅仅是我们跟万达一样，万象城、大悦城、龙湖等也是这样做的。

　　 另一方面，我们新城的标准化东西做的比较细致，这跟万达有相似之处，也有不同之处。我们的标准化产品跟万达还是有区别的，比如内部动线，万达是u字形，我们不完全是，因为万达有百货，我们没有百货，我们的铺位划分相对来说更细致，展示面会更多些，这就是跟万达一个本质区别，当然万达新产品现在也在调整。此外客户服务体系不一样，万达只有一个客户服务中心，其实是不够健全的，我们每个项目有客户经理，集团也有客服服务，形成一个完整体系。我们要对客户负责，赢得比较好的口碑，在这个角度上，很多政府会觉得新城对客户尊重，还有一点很多地方政府觉得新城吾悦广场更加时尚、潮流，对当地老百姓更吸引。

　　虽然看上去，新城购物中心可能和别的购物中心差不多，本质上还是有很多差异。