把握投资新商机2016武汉商业地产投资大课堂圆满成功

亿房网   2016-04-20 09:40
核心提示:2016年4月17日13:30,由亿房网商业地产特别策划的“把脉投资商机·2016武汉商业地产投资大讲堂”活动在紫沙金苑项目营销中心隆重举行。

  3月份武汉楼市持续火爆,尽管在上海、深圳等一线城市的带领下,调控政策有所收紧,武汉公积金贷款额度下降,但房价仍保持上涨势头。

  与武汉住宅楼市的火热相比,武汉商业似乎是另外一番景象。在不受政策限制影响下,武汉人均商业面积目前是香港2倍,武汉商铺去库存至少需4—5年,究竟武汉商业地产该何去何从?而投资者该如何选择?如何从众多纷繁多样的项目中挑选到合适的投资项目?

  针对网友的众多疑惑,4月17日,由亿房网商业地产特别策划的“把脉投资商机·2016武汉商业地产投资大讲堂”活动在紫沙金苑项目营销中心隆重举行。活动现场武汉地产界的投资专家与众多投资网友同座交流,详解当前武汉商业地产现状,分析投资热点区域,现场讨论热烈,整场活动取得了圆满成功。

  武汉商业地产投资大讲堂活动现场

  武汉商业地产投资大讲堂活动现场

  特约嘉宾:地产行业专家梅水雄

  讲堂主题:哪些商铺是具备投资价值的?  

  地产行业专家梅水雄

  地产行业专家梅水雄

  原则一、 商铺一定在商圈里面。靠近商圈的商铺,它有商业的氛围和人流量作为保证,有其他商圈成熟的商业运营做了几年的,它有可能会做成功。

  原则二 、靠近交通干道和轨道交通。商业交通便捷,可以做地铁过来,比开车还方便。另外,商业一定讲究招生面,隔离两万米能看到招牌。武汉很多项目,没有公共空间,没有有效的人流引导下来,如徐东岳家嘴、后湖市民之家旁边的商业,门前都有高架经过,过境客流很少会去消费。

  原则三、看建筑规划的形态。 武汉市商业形态有多种,一个是街区商业,比如光谷步行街,街区商业是说它商业是一栋一栋的,然后二楼通过走廊联起来,甚至它的电梯可以从一楼达到二楼,街区商业更容易招商更容易存活。因此建筑形态非常关键。

  原则四、商业的招商运营能力很关键。

  商业体并不是建完就完了,商业后期的整体运营,是开发商自己运营,还是请了专业的第三方运营公司做,需要投资者详细的甄别。商业运营公司的职责就是把运营不好的淘汰掉,不断的提升商业价值,商户业主赚的越多,开发商的租金也收的越多,才能逐步形成良性循环。

  特约嘉宾:地产行业投资专家胡迪

  讲堂主题:地段第一  没有好的地段时就选择人流

  地产行业投资专家胡迪

  地产行业投资专家胡迪

  目前武汉商铺市场出现租金虚高的问题,据了解,今年开始,很多北上广的商家回流,直接拉高本地商铺的租金,就健身馆业态来说,武汉本地租金在60元/平米*月,即是正常值,而北上广会觉得很便宜,可能100-120之间都敢租用,但实际的营业额却不足以支撑,这样导致租金不断陷入恶性循环的状况中。

  另外,买商铺建议买小不买大。小面积的商铺投入低,风险也相对降低。

  同样买商铺仍要坚持地段第一。市中心的商铺如江汉路上的沿街商铺,即使受到封路的影响,还是有很多的人流。据同行业内人士了解,江汉路一线门面售价可达到20万一平,月租金达两千多万的门面仍是有人不断租用。

  综合来讲,选择地段好一点小一点面积的商铺,没有好地段的情况下,就买人流。

  投资者分享

  秦先生:我在武汉做一份很小很小的生意,平时除了打理生意之外,也经常考察武汉市的商铺,也投资购买了几个商铺,前前后后大概投资了4个商铺。其中有收益非常好的,如万科金色城市的社区底商,,也有投资失败的,如某专业市场的商铺,在此也跟大家分享我这些年得出来的投资经验。

  资深投资者在场分享自己的投资心得

  资深投资者在场分享自己的投资心得

  第一、 商铺一定要独立的门面,拥有自主经营权。

  第二、找好的大的开发商,有专业的团队和规范的流程,对你的生意是个保障。

  第三、手头闲钱不多钱的投资者可以买小面积点的社区型的商铺。以门面为中心,看附近的人流如何,人流动向流往何处。

  第四、看商铺的结构。层高可隔成2层的最好,买一层的面积可当做2层来用。如我投资的万科金色城市的社区商铺,面积200个平方,层高5.4米,隔成2层后就达到了400个平方的使用面积,现正租给社区医院在用,租金180元/平米*月,十分稳定,收益也算十分可观。

  投资者提问:不同业态承租的能力都不一样,大概哪些业态的承租能力高,哪些业态的承租能力较低?对投资者来讲,能否根据业态的承租力来反推商铺售价是否合理呢?

  投资客向在场专家提出自己的商铺疑问

  投资客向在场专家提出自己的商铺疑问

  梅水雄:一个商铺有三个权,所有权、使用权、经营管理权。后期开发商租给什么业态,由开发商说了算,要保证商铺的收益,就涉及到租金和售价的承受能力。对投资者来讲,可以根据商铺实际的年租金,以回报率8%来计算,得出当前实际的商铺售价应当是多少。

  目前所有的商业业态中,租金较低的有比如超市,30-40元/㎡*月,但它可以带来人流。任何一个商业都是从整体商业大局是考虑的,宁愿以低租金招进容易聚集人流的业态。

  另外承租能力较高的业态如zoo咖啡l类型,最高租金可以租到300元/平米*月,由于品牌经营能力强,能够承受这样的租金。但同样的品牌,涉及到商家的租金政策,要具体而论,按照商铺等级,不要求高租金,但是要带来人流。

  投资大讲堂活动现场

  投资大讲堂活动现场

  整场投资大讲堂活动,与会专家与在场的投资者进行了深入的交流。除了结合本场活动的主题进行讨论外,与会嘉宾还就目前武汉的热点区域如汉阳四新、光谷东片和具体商业项目进行了深入讨论。

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