人口流失中的小城市：20年的库存压力谁来承担？

　　越来越多在外工作的年轻人把故乡称为“老家”，尽管他们还没有在另一个城市有“新家”，可是他们已经坚定地认为：“不会回到故乡，回到那个小城市了。”

　　去吧 到大城市去！

　　苏州往东60公里的无锡江阴市，是王亚的“老家”。7年前，他来到苏州上学，和他一样，他周围的同学几乎都是从江苏的各个中小城市来的，很大一部分人一开始就认为自己不会轻易的“回老家”。

　　2年前，王亚大学毕业，和大学时候的女朋友一起留在苏州工作。去年，父母把老家在学区的房产卖掉，总价是50万。添加一些积蓄后，他们付了在苏州看中的一套小三房的首付—60万，而后他们举家来到了苏州。

　　“身边有的同学上大学时候就买了，当时几千一平，现在都两万，很有远见。我去年买的时候是1.4万/平，现在也快到2万了”王亚说。

　　的确，从搜房网的数据显示，苏州新房均价相较于去年每平米上涨约3000元。

　　和苏州房价一直上涨不同的是，老家的房价却一直再降。去年他们家的房子，卖的时候总价是50万，现在同地段相同户型的房子已经降到了45万。“江阴的新房都在搞促销，虽然价格低，但是还是想到大一点儿的城市。我们这个年纪的人，基本是都是十七八岁出门读书，然后在外面工作、安家。说得矫情一点，就是回不去了。”

　　中国城市间人口流动的规模是惊人的。4月20日，国家统计局发布的数据显示，中国大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口为13.73亿。居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口与登记地半年以上为2.92亿，他们都是所谓的“流动人口”。

　　部分城市现有的房子20年才能卖完

　　供应量巨大，需求有限，让江阴的商品房库存消化成为悬在开发商、政府头顶的“乌云”。来自江阴市商品房信息发布平台的数据显示，目前江阴可售住宅共31226套，每日成交约40套左右，消化掉这些可售商品房需要至少24个月。

　　江阴市部分楼盘可售和已售套数（江阴市商品房信息发布平台）

　　据戴德梁行的数据显示，目前一线城市出清周期为9个月，二线城市为14个月，而三四线城市为31个月。大中城市人口不断涌入，住房需求膨胀。稀缺的土地，相对不足的新房开工、上市，让大中城市的房价不断攀升。而远离大中城市的小城市，房屋的购买人群在不断缩小，很少的新房在开工，但库存却积压的越来越严重。

　　江阴商品房去化周期是2年，但部分城市的去化周期却足足有20年之久。

　　戴德梁行统计数据显示，山西大同46个月，接近3年；东营为61个月，大于 5年；而威海则高达240个月。换句话说，威海需要20年才能把现有的房子卖完。这仅仅只是待售面积的统计结果，不包括拿到土地未建、在建和竣工尚未销售的房子。

　　部分代表城市商品房出清周期

　　搜房网房天下的数据显示，2016年一季度威海市新房均价6442元/平，同比上涨2元/平。2月份均价最高6844元/㎡，同比2015年下跌1.8%；3月房屋均价最低6236元/㎡，同比2015年下跌0.1%。

　　“有的亲戚听说威海的房子很便宜，想投资买房，我都会劝住他们，到处都是卖不动的房子，房价也没涨，投资的钱反而贬值了。”在威海生活的李先生这些形容威海的房地产市场。

　　供应过大不在楼市本身 而在人口迁移

　　降低首付比例，地方鼓励农民工进城买房，利好政策几乎出尽，但是三、四线城市的房产形势依然严峻。

　　近期，福建、辽宁、湖北、黑龙江等城市表明对于库存量大、去化周期长的三、四线城市，将暂停土地供应。

　　对于三四线楼市的高库存情况，业内专家表示，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，出现错位。

　　三四线城市人口迁出，地方空了，开发商也在逐渐淡出。

　　世茂地产在年报中披露了更为清晰的发展战略，称公司“将调整供货节奏和结构”，在三、四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，并“将供货重心转向一、二线城市”。同时，公司还调整新增土地投资导向，加强投资风险控制，“将90%以上的新增投资放在一、二线城市”，建立后续竞争优势。

　　但同时，业内认为三四线城市的改善需求可能是未来发展的重点。

　　河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社认为：“三、四线城市的楼市去库存，政府的帮助必不可少。在这种情况下，更需要政府制定科学的城市规划，从总体上降低房地产开发的规模与速度。同时，完善城市公共设施配套，包括交通、医疗、教育设施等，这才能起到促销的效果。”