天津零售市场仍持续发展 购物中心成城市零售主导

　　据仲量联行天津研究部高级分析师柴乔杉分析称，回顾2015年天津零售市场，包括远东百货（需求面积:50000-60000平方米）、百盛和津乐汇在内的五个百货商场相继关闭；而在同一年，另外五个购物中心完工并入市。比较零售存量，天津减少了20万平方米百货商场的同时，新增超过50万平方米的购物中心。从这样的变化中我们不难得出两点：首先，天津零售市场仍持续发展和扩张；其次，购物中心业态越来越成为城市零售主导。

　　除了零售存量面积的增长，单个购物中心的平均体量也有所提升。截至2015年底，仲量联行追踪了天津的25家购物中心，平均建筑面积约90,246平方米， 2012年末该平均值约为89,681平方米。随着更大体量的购物中心——由菲律宾开发商开发的SM天津滨海第一城即将入市，预计截至到2018年末，天津购物中心平均面积有望超过10.5万平方米。

　　社会消费品零售额的增长、可支配收入和零售商需求的增加使得国际开发商纷纷将视角转向天津。相较于2015年底24%的市场占比，国外开发商项目在2018年底将占到零售物业市场总体量的42%。新进入市场的开发商和电子商务的兴起也将进一步加剧零售市场的竞争。

　　仲量联行选取了自2011年以来入市的12家购物中心为样本，深入分析了其租户组合及项目定位的趋势，得出以下一些结论。

　　租户类型

　　·餐饮、服装、家居生活和娱乐类是占用零售面积最大的四个租户类型，共计占用总面积的84.3%。

　　这表明了现今购物中心的常态。这四大类型的租户主要关注如何吸引消费者进入项目并期望通过提供餐饮场所和娱乐项目等不同形式鼓励顾客更久的停留。

　　为了提高购物者在项目中的消费，业主仍需依赖服装零售店铺和其它零售分类如配饰、美妆和珠宝品牌。即使网上购物对服装零售影响最大，服装这一品类仍享有23.9%的空间占比，使其成为购物中心第二大主力租户。

　　·鞋包配饰、电子、美妆和珠宝品类零售面积占比最少

　　珠宝和美妆品牌更愿意进驻传统百货公司。原因在于珠宝目标客群通常年龄偏大且倾向于在百货商场消费;而美妆品牌则是受到了年轻消费者转移至线上购买和海外购买的影响。

　　·不同于以上九大零售分类，6.6%的零售面积来自于儿童相关品牌，如下图表所示。主打儿童相关品牌也一定程度上增加购物中心的竞争优势。

　　娱乐功能

　　娱乐功能不仅作为主力店吸引消费者进入，并且给了消费者留在购物中心的理由。在12家购物中心样本中，11家拥有电影院并且有5家同时引入溜冰场。除此之外，儿童游乐中心、KTV和电子游艺厅也是主要的娱乐主力店。

　　购物中心引入娱乐业态的租户，并非实现业态的真正差异化，关注购物中心的创新性才能保持项目的竞争性。大悦城是天津2015年实现最高销售额的热门购物中心，拥有服装、餐饮、娱乐业态主力店，包括冰场和影院，但业主同时还为购物中心引入了新概念和新元素——创意主题街区，骑鹅公社、五号车库及如果街，这三处主题街区相继推出，新颖的设计加上众多创意小店，不仅为购物者提供了新奇的购物体验，亦达到进一步宣传项目的目的，使其在众多购物中心竞争中脱颖而出。

　　时尚感还是实用性

　　通过对样本中购物中心的分析，大悦城、银河购物中心、恒隆广场和新业广场主要关注时尚品牌，约三分之一零售面积为服装零售，这四个购物中心亦是天津消费者的首选。而大部分社区型零售项目，如永旺梅江购物中心、熙悦汇购物中心、河东万达广场， 40%的面积为家居类品牌，如华润万家、苏宁电器。

　　上图还表明，即使购物中心数量在不断增加，由于租户组合不同，它们将各自吸引不同的顾客类型。因此，并不是每个购物中心都与市场上其它购物中心形成直接竞争。就服装零售品类来看，购物中心经营表现确实存在良莠不齐，但对于居住社区发展“本地”购物中心，以提供基本服务和满足周末餐饮需求的项目，仍有很大的发展空间。

　　展望

　　根据近几年新入市购物中心表现和未来几年的供应，我们有理由期待天津零售市场的持续发展：一方面，天津的消费者会选择光顾临近社区且可供定期消费的购物场所;另一方面，消费者将保持对潮流和品牌的敏感度，选择一到两个市级商圈的购物中心作为购物目的地。零售地产市场的竞争仍将存在，但未来项目将受益于定位明确和细分市场的稀缺性。