接盘三峡集团用地：央企中建地产昆明首作完成市调

　　三峡集团北部山水新区五宗地块5月3日实现成功转让，接盘者为中国最大建筑房地产综合企业中国建筑股份有限公司旗下中国中建地产有限公司下属企业北京中建地产，这意味着在滇央企阵营又添实力一员。根据腾讯房产早前获得的信息显示，其实早在3月初，中建地产就针对这五宗地块中的四宗住宅用地，完成了前期市场调研和项目定位报告。

　　央企中建地产与中海地产都是中国建筑旗下房地产业务的两大平台，在中海入昆几年后，同门中建地产再度入昆，首发北部山水新区，为北部山水新区的发展再添力量。据了解，中建地产昆明首发项目，将以接手的三峡集团四宗住宅用地打头炮，另一宗商务金融用地将会延后开发。根据四宗住宅用地的规划指标推测，首发项目应该会以小高层为主，按照楼面价测算，其产品价格期间预计会在8000——10000元之间。

　　中海同门中建地产首发北部山水新区

　　三峡集团旗下长江三峡技术经济发展有限公司（以下简称“三峡发展”）在昆全资子公司云南长坤水电基地建设管理有限公司（以下简称“长坤水电”）100%股权此前在北京产权交易所挂牌转让。动态报价大厅信息显示，长坤水电100%股权交易起始价44573.74万，最终报价44573.74万，报价次数1次，溢价率0.00%。云南长坤水电基地建设管理有限公司旗下的资产，主要是五宗于2013年4月获取的北部山水新区的土地，就位于天宇澜山三期地块以东，共427亩。

　　此次摘牌企业北京中建地产是中国中建地产有限公司（以下简称“中建地产”）房地产业务板块之一。“中建地产”为中国建筑股份有限公司（以下简称“中国建筑”）的全资子公司。

　　“中国建筑”是中国最大建筑房地产综合企业和中国最大国际承包商，母公司为中国建筑工程总公司（以下简称“中建总公司”）。2015年，中国建筑新签合同额约1.7万亿元，营业收入约8800亿元，利润总额477亿元，在全部110家中央企业中营业收入排名第四位，利润总额排名第六位，位居2015年度《财富》“世界500强”第37位，是全球最大的投资建设集团。

　　中国建筑拥有“中海地产”、“中建地产”两大地产子品牌，其中中海地产盈利能力多年来始终处于中国房地产企业领先地位，品牌价值连续十二年居行业之首。

　　“中海地产”则是中国海外集团房地产业务的品牌统称，“中海地产”连续多年被评为中国房地产行业领导品牌第一名。中海地产目前在昆明已投资建筑有中海学府路8号、中海半岛华府、中海锦苑等项目。

　　“中建地产”统领“中国建筑”全系统中不含中海地产的房地产业务。去年3月，中海地产与中国建筑签订协议，中海地产同意收购中国建筑名下包括北京、上海、天津等12个城市或地区的物业项目。不过根据中国建筑官网介绍，中建地产旗下12家房地产公司，目前依然在经营房地产业务，拥有900余人的专业经营管理团队，在北京、上海、天津、山东、陕西、河南、河北、湖南、湖北、江苏、安徽、福建、广东、广西、贵州、四川等16个省市开展房地产开发与经营。

　　三峡集团总部项目夭折

　　2013年4月长坤水电分两次以近14亿元巨资高调在昆明针对性拿地逾400亩，传言称三峡集团将在昆明打造“三峡集团总部项目”，至今三年多仍未开工。

　　网上资料显示，2013年4月17日，KCPL2012-14-A1/2、KCPL2012-15-A1/2四宗城镇住宅用地拍卖，三峡集团将早已选中的四宗地块307.48亩以底价9.84亿元购入。2013年4月24日，三峡集团又将编号KCPL2012-11的119.75亩商业地块以底价3.71亿元收入囊中。

　　这5宗地块位于盘龙区龙泉街道办事处大波村，与现公租房颐惠园隔了一条龙溪路。其中119.75亩金融用地将用于建设“三峡集团总部项目”，同时也将是307.49亩城镇住宅用地的商业配套部分。“三峡集团总部项目”案名暂定为“三峡卓越中心”，计划建三幢建筑，包括一栋酒店，两栋办公楼，办公楼为三峡云南总部，酒店与法国雅高酒店集团接洽中。长坤水电100%股权交易的完成，也预示着“三峡集团总部项目”的夭折。

　　低容积率宜建小高层物业

　　这四宗城镇用地在2014年8月7日获得了盘龙区发展和改革局立项申请批复，“戊爱小区”立项申请通过审核。项目用地约204993.22平方米，建设商业住宅及相关配套设施，预计总建筑面积526859平方米。其中地上建筑面积394536平方米，地下建筑面积132323平方米，总投资约30.01亿元。

　　KCPL2012-14-A1面积88239.67平方米，容积率大于1并且小于或等于2.3，建筑密度小于或等于25；KCPL2012-14-A2面积42414.95平方米，容积率大于1并且小于或等于1.3，建筑密度小于或等于20；KCPL2012-15-A1面积47982.97平方米，容积率大于1并且小于或等于1.8，建筑密度小于或等于25；KCPL2012-15-A2面积26355.63平方米，容积率大于1并且小于或等于1.9，建筑密度小于或等于25。

　　从容积率来看，这四宗地块整体容积率较低。按高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3的理想状态来看，该批次地块适宜建造小高层物业。以9.84亿元的成交价和526859平方米总建筑面积计算，项目楼面价约为1867.67元/平方米。

　　另外此次长坤水电挂牌转让的价格为44573.74万元，加上120087.11万元的债务。也就是说，北京中建地产接盘长坤水电至少需要付出16.466亿元的代价。再加上建筑成本和利润空间，项目售价预估为8000-10000元/平方米。

　　项目所在片区北部山水新城是近年来昆明市着力打造的继呈贡后的第二个综合新区，集观光旅游、休闲娱乐、高尚住宅、信息研发于一体。目前云集了华润中央公园、融城昆明湖、山水润城、俊发城等知名品牌开发商项目，周边还有中海锦苑、绿城春江明月、新时代广场等住宅类产品，区域竞争大。

　　不过，央企中建地产的进入在加剧片区市场竞争的同时，也给北部山水新区的开发发展带来新生力量。