自去年12月中央经济工作会议将“去库存”纳入我国确定的五大经济任务之一,化解房地产库存便渐成为老生常谈,三四线城市库存居高难下,“楼市进入调整期”已成业内共识。许多小城由于经济发展落后、产业结构不合理等因素,库存消化速度十分缓慢。
但同时,随着国际化脚步迈进,越来越多的世界级活动由三四线城市乃至县级市承办,大型活动给这些地方注入了新的活力,也似乎为库存高企的小城带来了房地产市场的“曙光”,而事实上,承办过世界级大会的小城所承受的库存压力似乎更加“雪上加霜”。
世界级大会闭幕 县城热度消退库存上涨
莱西市是山东省青岛市的一个县级市,与其他库存积压的小城一样,年轻人多数去了大城市打拼,新鲜血液的流失降低了购买力,使得这里的存量房长期以来难以消化。2015年9月,世界休闲体育大会于莱西成功举办,给这个小城注入了一剂“强心剂”。
随着城市知名度与城建的提升,当地在大会期间建起了相当数量的精装房,然而大会结束后,这些临近世界级体育馆的房子却逐渐处于无人问津的状态。
房天下统计数据显示,2015年世界休闲体育大会举办之时,莱西新房成交均价猛增,10月房价均价更是达到6930元/平。进入2016年来,房价逐渐恢复,2016年4月,莱西平均房价为4721元/平,相较于休体大会期间下滑3成。
莱西房价走势图(2015年4月-2016年4月)
当地居民表示,莱西房价均价在4000元/平左右,而莱西市体育场馆周边的房子均在5000元/平以上,本地人很少选择在此置业。一位出租车师傅直言:“这些房子都是精装修,开发商建来主要卖给来运动员和游客的,去年九、十月份休体大会的时候是7千多元/平,这段时间因为卖不出去降价了。”
房价衰退的同时,莱西市的库存不降反增。据中国指数研究院数据显示,2015年9月,青岛莱西市商品住宅可售套数为8283套,可售面积为81.08万㎡,而到2016年2月时,存量房已达到10862套,可售面积高达107.51万㎡。
当地居民甚至也能切实感受到持续上涨的存房量,一位在莱西市体育馆附近买了房子的阿姨表示,“虽然小区环境很好,离学校、体育馆都很近,但邻居实在太少了。”
小城库存难消 房地产“长尾效应”由谁买单
事实上,小城因承办大型活动而“大拆大建”的现象并非青岛莱西市独有,一排排高档精装房随市政投资需要建设起来,却未能及时售出继而转化为当地库存也并非个例。
2014年,苏州昆山市成功申办世界级羽毛球世界级赛事“汤尤杯”;2015年7月,北京延庆于成功举办世界马铃薯大会;2015年9月,新疆地区昭苏县举办库热斯(摔跤)世界锦标赛……大型活动的入驻并未如预想般吸引外来投资客,为小城库存“减负”,反在一定程度催生了更多库存。
2015年世界休闲体育大会召开
不得不承认,承办世界级活动的城市往往在短时间内能够成为区域焦点,投资性购房需求猛涨,但对于三四线城市而言,随此类活动结束,投资热情消退,房地产“长尾效应”凸显,在小城中极易形成新一轮库存积压。业内人士表示,这一过程中,无论是开发商还是普通群众,都应谨慎理性的对待投资,不能盲目追求发展,如果是市场行为,只能由自己买单。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为,单纯通过举办世界级活动并不能根治小城市库存问题,调整产业结构、从根源上增加人口流入才能有效减少“空城”的诞生。在高库存积压的三四线城市中,政府可以通过统一收购、将存量房转化为保障房等调控手段缓解库存压力。有业内人士指出,小城市最好能够借举办活动契机,有效利用资源进行长远发展规划,才能避免被世界级大会“后效应”所拖累。
8月24日,在全国加快内贸流通创新推动供给侧结构性改革电视电话会议上,湖北、武汉两级政府表示将商业地产去库存列入改革目标。
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