昆明人均商业面积4平方米 投资商铺写字楼风险高

　　据最新的数据显示，昆明市人均商业面积已达4平米，超过了上海和香港。“人少，铺多”是昆明商业地产当前非常尴尬的现状。那么，投资商铺还有得赚吗？

　　昆明风之铃地产咨询公司总经理杨蕾直言：“当前或短期内，个人投资商铺、写字楼风险要超过住宅。”

　　未来，商业地产会朝“内容为王”方向发展，随着行业竞争白热化，一大批靠切割卖铺的商业地产项目被淘汰掉后，会催生出另一批主题鲜明，个性独特，体验丰富的商业项目来，市民跟着会运营、会打理这些商业项目的企业投资，才有赚头。

　　商业地产从香饽饽变成烫手山芋

　　早在2013年底，全国就有近4000家购物中心，累计商业建筑面积已达2亿平方米，到2015年达到4500多家，商业建筑面积达到3亿平方米。

　　云南某房产公司商铺营销经理赵女士表示，自2010年后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已开始超过住宅，投资回报率很高，谁投谁赚钱。“那几年，只要手里有钱在昆明某些商业综合体里买下三两间铺面，不论转手还是出租，投资回报率一般在8%—10%。”

　　在房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产因此而受益。“住宅限购但商铺不限购，手里握着闲钱，依然瞄准房地产市场的‘炒房人’摇身成了‘炒铺人’。”

　　昆明风之铃地产咨询公司总经理杨蕾抛出一组数据：2016年5月最新的数据统计显示，昆明市区常住人口约为350万，而人均商业面积已达4平方米。这个数据年年在更新，2013年这个数据仅为3平方米、2015年达到3.5平方米。

　　该数据已超过上海和中国香港，试问哪有那么多人需要购物？高企的人均商业面积也导致近段时间商业地产圈各类事件不断：5月7日，环城西路文化空间的售楼部被开发商自己给砸了，究其原因，开发商说已入驻的商家失去了投资信心，选择了退铺，所以没钱经营不下去，只有退场，所以砸了算了！

　　这在杨蕾看来，商业广场利润下降、铺面难售出，绝不仅仅只是电商冲击导致的。她说：“有相关数据表明，国内网络交易量占社会零售品消费市场比重为12％-14%，也意味着仍有大量的人选择在实体消费。可昆明商业地产已走到如此尴尬境地，肯定有多层次原因。”

　　开发商一窝蜂建楼宇 导致商业地产过剩

　　杨蕾说，不只是昆明，包括西南地区乃至全国都存在商业地产过剩的情况。

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研此前也做过预判，昆明本地房地产平均去库存时间不会低于两年半，其中住宅去库存的时间相对会短一些，一年多可完成；写字楼一类，可能需要3-4年；商铺去库存时间就更长，预计要6-7年。

　　杨蕾认为，导致商业地产库存高涨主要有几方面原因：此前，国家限购住宅，开发商转身就去盖商业楼宇，一窝蜂进去，越建越多，过剩在所难免；其次，规划存在问题，城市规划商业用地数量过猛，有些区域周围还没有建住宅，就已经规划了商城或者写字楼；还有就是互联网带来的冲击。

　　商业地产和写字楼，从长远发展看，都得以运营为先。杨蕾认为，一个商业项目必须由好的企业团队去整体运作，一些开发商急功近利，把整体切割成小铺面来卖，以图快速获得现金流，可整个商业项目四分五裂，顾客体验差不愿光顾，长此以往退租、退铺难以为继的局面自然就出现了。

　　“一个商场，必须赢造一种好的气氛，让顾客在其中有不一样的体验。现在的商场就好比‘养一个美女’，开发商却只想地把‘美女’快点嫁掉，这种急功近利的行为，就不可能实现投资增值。市民跟进买铺面，风险很大。”杨蕾说。

　　未来，一大批靠切割卖铺的商业地产项目被淘汰后，一定会催生出另一批主题鲜明，个性独特且体验丰富的项目来，比如儿童主题商业、书店主题商业等注重体验又充满文化意味的商业地产。杨蕾认为：“个人投资只有跟着这些会运营、打理的企业走，才有赚头。”

　　新小区大量临街商铺出售难出租难

　　记者走访了昆明10余个近两年内交房的新小区，惊讶地发现：超过8成的小区楼下临街铺面均存在“出售难、出租难”的情况。

　　以2015年3月交房的兰亭上锦2期小区为例，一期与二期中间的春州路上临街铺面，交房一年来，仅零零散散地开了7家商铺，以水果店、小卖部、菜店为主，而楼上、楼下剩余数十个门脸房未见有人接手。

　　一家店铺老板说：“现在不管是买铺还是租铺做生意，风险都很大。如果直接把铺面买过来，又怕新小区入住率不高，到头砸手里；从别人手里租铺做生意，涨价权控制在人家手里，一年租金浮动1%-5%，也让人承担不了，所以总体风险很大。”

　　创业青年顾斌说，现在线上线下“差距实在太大”，以天猫为例，一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费，其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下，昆明一个商场普通位置60平方米商铺，每月租金支出要达到10万—20万元不等，还不包括诸多流通环节、人力成本、电费、物业费等各类费用。

　　“身边初创业团队要租办公场所，首选小区住宅。毕竟，昆明各小区闲置空房很多，租金相对便宜。这样一来，商业地产开发商的日子就更难过了。”顾斌说。

　　经济观察

　　云南大学经济学院博士生导师、教授徐光远认为

　　做商业地产 重在运作 而不是炒作

　　原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰表示，跟电商相比，实体零售业租金贵，流通成本、人力成本、营销成本都很高，这也直接导致价格上没有优势。

　　他认为，未来的商业体会逐渐过渡到“综合体验模式”，零售在一个商场的比重会大幅下降，餐饮、休闲娱乐又会大幅度提升。“现在你就能看到，在一个大型的商场里，除了有大量的餐馆外，还有4D电影院、健身房、瑜伽馆、美容院，甚至教育培训机构。这些都是电商做不了的，所以这方面的比重会持续增加。”梅永丰说。

　　云南大学经济学院博士生导师、教授徐光远说，经济学供求是个铁律，供过于求，肯定要降价，“盖房子需要人来住，如果人口数量不够，盖那些房子不等于就是闲置、空置，养老鼠吗！我认为，现在要放缓建设速度，把精力放在去库存上面”。

　　对于商业地产，徐光远指出“运营必须大过炒作”，他举了个例子：滇池路有一个商业项目，把明星找来炒作几次，明星走了，就冷落了，到头来，明星们赚得盆满钵满，地产老板们还是亏得一塌糊涂。所以做商业地产，重在运作，而不在于炒作。