远洋资本B计划：盛洋投资剥离地产背后的基金路径

一众房企一直垂涎于资本和金融的结合，但往往尝试者众而结果者少，因此但凡同行中有试水案例，都值得拿出来讨论一番。

近日，由远洋地产间接控股的香港上市平台盛洋投资宣布，将向环球鑫彩控股有限公司出售其持有的SPRE基金50%权益以及股东贷款，代价总额为9.7亿元。完成后，环球鑫彩将100%持有SPRE基金，盛洋投资则全身而退。

观点地产新媒体了解到，SPRE基金持有的物业项目主要位于中国二三线城市，并经营提供物业项目的装修及装饰服务业务。而上述项目均为远洋地产于2014年剥离出去的非核心资产。

盛洋投资年报称，2015年公司已确认应占SPRE基金的非现金亏损约10.12亿港元，此乃主要由于当年中国经济步履蹒跚，尤其是在二三线城市房地产市场萎靡不振、库存量攀高的背景下，房地产售价低迷，导致SPRE基金毛利率下跌及存货减值负担增加。

远洋地产相关人士在接受观点地产新媒体采访时表示，盛洋投资本身的定位就是做海外投资和资产管理，本身在美国收购了拥有诸多商用物业的Rosemont平台，也在澳洲、香港有投资。“盛洋投资本身就是做境外业务的，以后不会再做国内基金业务。”

盛洋投资透露，公司基金投资组合列为可供出售投资，于2015年12月31日录得账面值约21亿港元。

被剥离的SPRE

据观点地产新媒体了解，SPRE基金持有的物业均为远洋地产所开发。

其中，大连远洋时代城、大连远洋假日养生庄园、秦皇岛远洋·海世纪、上海远洋·香奈印象、上海远洋·博堡、远洋鸿郡，这些项目均为SPRE基金100%持有。

除此以外，SPRE基金还持有杭州远洋·大河宸章（70%）、镇江远洋香奈河畔（55%）、青岛远洋公馆（97%）、抚顺远洋城（83.7%）、广州远洋天骄（35.7%），以及远洋装饰工程股份有限公司（80%）。

资料显示，2014年底，远洋地产通过剥离蔚都、光耀以及盛伟控股三家公司，而将旗下位于二三线城市的上述10个地产项目装入盛洋投资，共计建筑面积约400万平方米。

正如出让公告所言，盛洋投资原本预期将享有通过升级及改善相关物业项目质量而产生的发展潜力。然而2015年上半年，公司确认应占SPRE基金非现金亏损约2.23亿港元，及至2015年全年，应占SPRE基金亏损大幅增长至约10.12亿港元。

在上述背景下，公司拟通过出售事项集中高级管理资源及将其投资的余下价值变现。

据悉，此次出售事项的所得款项净额估计约为11.50亿港元，盛洋投资拟将其用作未来收购事项或投资本集团现有业务分部，包括位于美国的地产项目的潜在收购，该项目预期将由公司全资拥有。盛洋投资透露，公司正寻求收购位于纽约曼哈顿的物业项目，但目前尚未订立正式协议。

董事认为出售事项的所得款项可用作海外投资，相比以上所讨论的出售公司表现欠佳，海外投资更具吸引力。

基金投资路径

观点地产新媒体了解到，盛洋投资的前身为香港奇盛集团，远洋地产于2010年将其收购。其投资平台的身份在远洋地产认购其发行的可换股优先股后而逐渐为市场所知。

2014年10月，远洋地产以3.0港元/股的现金支付认购价认购盛洋投资的可换股优先股，可换股优先股的总认购金额为39亿港元。发行可换股优先股的估计所得款项净额约为38.99亿港元。

根据彼时公告，上述近39亿港元募集资金，将用于向SPRE基金注资约19.39亿港元，向Rosemont Realty,LLC投资 9.23亿港元，向私募股权基金Neutron Property投资4.04亿港元，以及为驰兴投资有限公司提供1.8亿港元的开发贷款。

事实上，盛洋投资目前业务的发展也主要得益于远洋地产的不断输血。除了发行可换股优先股从远洋地产募集39亿港元外，盛洋投资截至2015年12月31日的32.69亿港元贷款总额中，来自远洋地产全资子公司盛美的股东贷款约占79%。

远洋地产相关人士对观点地产新媒体解释称，盛洋投资的业务刚刚开始，初始会由远洋地产提供财务支持，协助其开展业务。“它是个管理公司，主要是替别人投资管理，收管理费和超额收益分成，后续远洋地产会致力于不断提高盛洋的专业性和独立性。”

以盛洋投资收购的Rosemont 为例，公司透过旗下全资下属公司Gemini持有这家美国开发公司45%股权。截至2015年底，其投资组合由美国全国21个州的75项商业物业组成，包括121幢楼宇，面积合共约为14,700,000平方呎。

远洋地产对观点地产新媒体介绍称，未来盛洋投资将采取较为主流的海外基金操作方式，即打包Rosemont 旗下的写字楼资产做一个基金架构，由Rosemont和盛洋或者远洋做双GP，再吸引国内的LP投资。

“远洋也会投一点钱，不分优先劣后，仅表示基金管理人对这个基金的信心，投10%-20%，获得回报的方式，一是收取2%左右的管理费，以及超过8%以上的收益部分，按照二八分成，提成20%。这将是未来主推的标准模式。”