地产央企整合特例|华侨城以“文化+旅游”为锦囊

　　2016年初至今，被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论是内部整合还是对外扩张均在提速。克而瑞研究中心认为，在当前国企改革的背景下，更多的并购重组案例会在央企内发生。葛洲坝、电建、中粮、中交建在内的一大批央企或在土地市场上大手笔购入地王，或在资本市场进行一系列的合纵连横。

　　中海并购中信旗下地产板块，中粮则先后传出要将地产业务剥离给保利地产和招商蛇口的消息。近日，中交建更是披露了对中房股份的重组方案，涉及中交房地产和中房集团旗下六个项目公司的股权。

　　在地产央企这一轮改革浪潮中，有一家模式和其他企业不同，生命力也更为顽强。这就是在主题公园领域有丰富运作经验，在商业地产运营上也有很强能力的华侨城。今年，华侨城确立“文化+旅游+城镇化”的发展模式为未来发力的方向。

　　●文化和旅游不可或缺

　　华侨城经历近30年的发展，打造了欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等多个主题公园。随着“文化+旅游+城镇化”发展模式的相继落地，单一的主题公园模式最终成为过去时。

　　据了解，华侨城已签约四川海螺沟景区，并投资300亿元打造深圳龙岗“甘坑新镇”，集中发力、大手笔运作自然景区和文化旅游城镇化项目。

　　其中龙岗“甘坑新镇”通过3~5年初步建成中国内容文化创意产业的示范基地，实现年产值突破百亿，向千亿产值迈进的领军型文化产业聚集的新城镇。

　　虽然地产业务的营收超过华侨城收入的一半，但在5月23日的股东大会上，股东对华侨城文化、旅游业务的关注似乎已经超过了地产业务。

　　华侨城董事、副总裁陈剑表示，华侨城近年加大了对文化、旅游的投入，未来旅游、文化的业务比例将继续增加。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，华侨城的发展模式独具特色，能够对房地产的物业环境进行整体打造，文化旅游主题能够为商业项目保驾护航，增加地产项目的附加值，旅游、文化主题也能通过落地商业项目实现盈利。

　　华侨城前任执行董事、总裁王晓雯对外透露公司未来5年的战略，继续推进“旅游+地产”的创业模式，创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式，无论是旅游、文化还是地产，都是跟金融产业的深度融合，将在下一个发展阶段与金融深度融合。深耕“文化+旅游+城镇化”模式，文化和旅游未来在华侨城将占据不可或缺的重要地位。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，华侨城最终确立“文化+旅游+城镇化”的发展模式，通过城镇化将文化旅游落地，产业战略更加完善，同时和国家战略紧密结合，既享受便利也履行对国家发展的责任。

　　宋丁表示，单纯做地产的模式发展空间窄，现在通过对城镇以及古镇的改造，整合历史文化，进行资源重组，激活文化资源，形成产业链，为企业未来的发展铺好路，实现资源的合理优化利用。同时，一些大的古镇发展旅游业，如果没有类似华侨城这类的央企整合，内部产业发展分散，缺乏高度以及统一运作，发展举步维艰。

　　●发展虽慢但盈利更好

　　在当下“地王”频出，土地市场争夺激烈的情况下，一线城市，尤其是深圳一地难求，需要通过旧改释放土地，华侨城在深圳的地也不多，通过这种方式比在公开市场拿地划算很多。宋丁认为，华侨城也可以推广“文化+旅游+城镇化”发展模式。

　　去年6月底的华侨城年度股东大会上，华侨城集团董事长刘平春表示，华侨城在深圳发展遇到了土地匮乏的问题。

　　华侨城通过多元化的方式获得土地资源，王晓雯表示，华侨城2015年收购了花伴里集团下的旧改平台恒祥基公司51%股权。该交易最大的意义在于标志着公司首度涉足旧改项目。尽管去年收购后再无披露收购交易，但公司已有项目洽谈，目前并未到披露阶段。

　　黄立冲认为与通过并购快速做大规模的模式不同，华侨城的发展模式相对较慢，投入金额大，但能够获取低成本的土地，并实现充分利用，从而实现持续盈利。

　　显然，这更符合经济新常态下的经济增长方式。

　　近些年，产业地产成为开发商竞相抢夺的高地，有专家在公开场合表示，从世界经验来看，当人均GDP超过2500~ 3000美元时，旅游产业将迎来飞速发展，而中国现在人均GDP已达6000多美元，未来旅游产业是绝对的蓝海。

　　国家旅游局数据显示，2015年，我国国内旅游接待总量达到40亿人次，国内旅游总收入3.43万亿元，分别较上一年增长10.0%和13.2%。

　　中国旅游研究院与携程旅行网联合发布的《2016“五一”小长假旅游人气排行榜》也显示，今年“五一”期间，国内游人均旅游消费超过2000元，比去年增长约10%。

　　旅游热的背后，蕴藏着巨大投资价值和升值空间的旅游地产成为开发商布局的重点。在当前央企并购重组中，央企能从旅游地产以及华侨城模式中获得怎样的启发呢？

　　黄立冲认为，华侨城模式是可以被复制的，但是不容易，因为华侨城经过30年的发展和沉淀，具备了较好的运营和开发能力。但其他央企可以创新模式，通过环境打造和人流驱动提升物业价值，从而获利。

　　宋丁认为，中交建等央企的重组缺乏产业主题的引导，资产价格、规模的兼并重组是资本层面的游戏；而华侨城有资本层面的整合，同时是一场更大的产业游戏。但央企并购重组可以从华侨城模式中得到启发，并购尽可能与国家政策接轨，与自身优势产业接轨，同时控制并购风险。