不知道商业地产的基因密码 无法判断一个项目的好坏

　　2001年，北京的CBD规划方案批复后，CBD原址所在的各类厂区开始轰轰烈烈的“退二进三”的大拆迁和开发进程。那会儿有篇记录第一机床厂（现建外SOHO区域）爆破拆迁的媒体报导，回忆上世纪70年代的工人们，如果骑着印着第一机床厂标记（那会儿没有LOGO）的自行车，那绝 对是上流阶层、特有面子。而当下站在这儿的，是以潘石屹为代表的开发商们，站在各种工厂的废墟上，展望未来，作各种意气风发状，宛如先进生产力的代表。

　　进入房地产行业，带我入行的师傅们告诉我：要充分理解城市和土地的历史，“密码”不正确，做什么都是偏的。当时的我能隐约感受到这种方法的美感和灵性，但毕竟悟性差、经验少，对于我这个理科生而言基本是玄学了，有相当一段时间都找不到北。

　　到了后来，有了定位理论的介入和产品品类概念，才稍许明白了些。所谓“密码”，就是描述清楚土地、房子和客户的关系。再到后来，房地产进入黄金时期，大家聊的都是资本、平台、生态什么的，“土地密码”这个事，基本作为一项老匠人的手艺，收缩在豪宅领域，鲜有人提及了。

　　而现在，信息的丰富和数据技术的发展，可以让我们比较容易的追溯以往想象不到的海量信息，当我们把包括政策变化、资本环境、楼宇、产业、人等各式要素，甚至一些媒体的封面文章等等在内，按照时间轴线分门别类地呈现在电脑屏幕上时，前辈们的话，以及文首老潘站在工地上的画面，在脑袋里不断闪回。

　　得承认，土地确实存在密码。

　　熊培云说，人是时代的产物，这话后来被郁亮延伸到企业领域。如果办公楼就是企业行为在地理空间上的投影，那北京40年前的第一机床厂，和后来的国贸、以及CBD核心区有什么样的基因联系？金融街和中关村呢？

　　1.CBD的基因是高效率的连接。

　　自给自足的工业时代，能替代人工就是最 高生产力，而机床代表了效率的最 高水平，所以有了第一机床厂；

　　中国改革开放加入全球分工体系，中外合资公司和现代服务业是提升效率的最 佳载体，所以有了国贸，以及老潘们做的各式档次的写字楼；

　　资本全球化和全面资本过剩时代，投资业务替代了传统的贸易业务，成为新的宠儿，同时国家资本崛起，所以有了国家队和金融倒爷混合的国贸三（期）。

　　有个调侃金融民工和工厂纺织工人在工种上并无二异的段子，用在CBD其实最贴切。

　　现如今，代言效率的接力棒被投行人士们拿在手中，所以，酒店大堂、咖啡厅里端坐的都是潜在的“独角兽们”。

　　伴随着城市基础设施的完善，我们深刻感受到，这个经济体沿着路网在膨胀，比如现在的望京。

　　2.金融街的基因是管制。

　　把金融街当作一个城市看，这个城市的历史就是发改委和央妈的“成长史”。前者输出事项许可，后者提供金融血液。审批集中、分税制的制度加上高铁的修通，极大的提高了地方和中央的往来效率，使得“跑部钱进”效应不断放大。中央的每一次“收”，其实都在刺激这个区域的膨胀。

　　一行三会，早年经济基础薄弱时，基础货币发行、存贷款发放、投融资等功能几乎是合体完成的，伴随着经济体的膨胀，金融服务也就依据风险和尺寸不同开始分层发育。时至今日，金融街和周边已经形成了一个庞大的金融家族，金字塔顶端的是监管部门，下面是“恐龙级”的国有银行，再往下依次是股份制银行、保险公司和证券公司，底层是各式影子银行。风险等级越高，在地理空间上离“一行三会”中心越远。

　　诸如丽泽等外部区域，也遵循这个基本发育逻辑，承接着金融体的扩张。

　　这种独 一无二的管制特征，使得金融街成为北京商用市场的特例：附着在这块土地上的企业，资本市场评价很低（比如，银行股市盈率），但就是能支付高租金。

　　3.中关村的基因是认知套利。

　　小时候组装电脑的中关村，后来的新东方，再到创业大街，以及各种天价学区房，有什么必然联系？俞敏洪们从教英语转向教创业，是伟大到可以跨领域创业还是本身就是一回事？

　　我倾向理解为是后者。

　　这个地方的人，似乎总比其他地方的见识要多些，获取信息和掌握技术要快些，有点“先知”的感觉。所以，有了电脑的需求，就有了组装电脑的服务；有了全球化浪潮，就有了英语培训；有了新常态，就有了创业导师。

　　这和高等教育资源和信息密集有关。

　　这种信息敏感，很容易构成认知领 先一步的套利，也就塑造了这个区域的基因。

　　理解这些基因，有个好处就是：当某人说要在某地做个什么样的事儿，你心里会默念出来：这么做应该是做对了，那么做可能有问题。