仲量联行邹丽娟：连锁品牌选址都有精准的“套路”

　　6月15日，赢商网城市沙龙.四川站在汇锦街平舍举行了第七场活动。本次沙龙的主题为“消费新形势下连锁品牌的发展路径与选择”，多位嘉宾就该主题分享经验、发表了各自的见解。其中，来自第三方机构——仲量联行的副董事邹丽娟表示，连锁品牌与商业项目的合作是各取所需，并且，国际知名的连锁品牌在选址上都有自己的一套标准。

　　商业项目引入连锁品牌是各取所需

　　成都的商业市场供应量大已是不争的事实，甚至有不少的商业项目，即便已经建成也大都没有开业，或者说开业了经营效果也不明显。

　　邹丽娟认为，这样的现状对连锁品牌而言，是一个非常好的发展契机。“因为现在成都的消费水平非常高，消费潜力巨大，所以连锁品牌有非常好的机遇去选择一些比较好的项目开店。而同时，一些新的开发商也愿意用更多的手段去吸引和邀请连锁品牌商，特别是具有影响力的国际知名品牌。”

　　正是因为开发商方面对连锁品牌给出的一些优势条件，譬如降低租金、增加装修补贴等，这些都让连锁品牌比其他品牌拥有更好的发展趋势。从某种程度上讲，连锁品牌在进行竞争的时候，已经赢在了起跑线上。

　　不得不承认，现代商业的发展，既需要商业本身的成熟度，同时也需要品牌的号召力。所以，品牌本身拥有足够的影响力和号召力，自然能够取得更多的优势。

仲量联行的副董事邹丽娟

　　知名连锁品牌选址都有自己的“套路”

　　很多人会觉得，品牌开店选址很感性。但事实上，很多国际性连锁品牌在选址拓展的时候，从来都是用数据说话，并且最终结果要在财务账单上进行呈现。

　　邹丽娟举例说，“以大卖场为例，大卖场最核心的数据就是人口数据，要精准到5公里、3公里，甚至1公里的现有常住人口，以及未来可能会达到的人口数。从街道办居委会到每个住宅楼盘，并通过地图形式将其非常清楚地表现出来，以此反映一个区域的消费能力。”

　　更有甚者，还会在前期考量竞争对手的市场占有情况和会分流的部分人气与销售额。总之，最终会要求估算到具体每天的销售数据。这是邹丽娟给出的国际性连锁企业在选址时的精准体系。必然不会是一个简单的感性认知，都有自己比较成熟的流程和体系。

　　“当然，它们也有特殊性，现在出现一些新的业态，很难界定它们的市场盈利率，这种情况下，就需要通过了解项目开发商情况作为选址考量。”因为无论是百货、购物中心还是商业街区，它们的形态对部分连锁品牌而言，或许并没有本质差异。所以，谁来做就成了关键。毕竟，任何一种商业模式都有做得好的项目和做得差的项目，如果开发商有非常强大的运营实力，那么建筑形态就变成了次要因素。

　　同样的一块地，无论如何调研，它的地理位置就在这里，交通条件也都没有太大差异。但如果万达拿下来，就是万达广场；华润拿下来，就可能是万象城；龙湖拿下来，说不定就是天街系产品。　　 

　　找准细分市场是制胜关键

　　邹丽娟认为，零售品牌尤其是连锁品牌，在目前的市场上仍然有很多机会，关键在于能否找到市场差异化的突破口，能否将自身的品牌定位更加精准化。

　　国外的细分市场已经到了什么程度？邹丽娟介绍说：“比如，在日本有专业做宠物衣服的厂商，而在中国这个行业基本上还处于很低端的阶段。另外，在美国还有专门的宠物超市，面积能达到几千平米，甚至上万平米。里面有宠物的衣服，有宠物的食品，宠物的用品，你还可以带着宠物去逛去消费，而这在中国几乎还没有出现过。”

　　因此，如果连锁品牌能更多地关注到细分市场，瞄准更加精确的客户群，无疑是另辟蹊径。增强自身的竞争力，也会有更稳定的经营。

　　总结来说，连锁品牌的选址，一是要有非常详细的数据支撑，最好将其规整到财务测算上。第二，如果是难以通过数据进行衡量的新业态，比起判断它的地理位置和交通条件，项目的定位、运营和开发商往往更加重要。

　　在邹丽娟看来，成都市场或许并没有想象的那么差，但是很多开发商会觉得困难。分析下来，应该是局部区域竞争比较大。“譬如，现在的城南，竞争已经白热化。但是如果在西二环开一个超过20万方的购物中心，我相信很多品牌商会很开心地进去。”言下之意，过剩是部分地区，总还是有一些区域留有商业空白，值得争取。

沙龙嘉宾合影