远洋速度与规模之问 乐堤港杭州大运河畔的十年故事

　　“我们在做商业时没有绝对追求速度，不会一味图多图快，这种理念也是受合作伙伴太古的启发和影响。”

　　观点地产网 记忆中的杭州土地市场，2007年无疑是最火热年代。这一年，京派大鳄远洋地产赴港上市落定后，便吹响了杭州攻城战号角。

　　以地王姿态轰动桥西后，远洋旋即斥资43亿斩获大关桥北80余万平的大运河地块，并规划建设远洋大运河商务区。

　　时光荏苒，十年也只是眨眼间的事情。2016年7月1日，杭州大运河畔，大运河商务区的商业名片——乐堤港始揭面纱。

　　无论是《时尚芭莎》总编苏芒的站台，还是“温太医”张晓龙、美食家曹涤非的演说，远洋在这场秀场中传递的形象自带一股浓浓的“艺术范”。

　　“乐堤港是远洋商业独立运营的首个大型综合体项目，也是公司杭州商业地产的开篇之作。”远洋地产商业常务副总经理雷玉红会上指出。

　　在龙湖等地产公司纷纷加码商业的当下，“首个”“开篇”这些对远洋商业来说或许也代表着起步的信号，关于未来的“速度与规模”之问则是市场更为关注的问题。

　　对此，远洋商业地产事业部总经理丁晖群访时对观点地产新媒体等记者的回答是，“我们在做商业时没有绝对追求速度，不会一味图多图快，这种理念也是受合作伙伴太古的启发和影响。”

　　乐堤港十年一梦

　　远洋官方资料显示，乐堤港的总体量达近100万平方米，集大型购物中心、精品酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和高端住宅于一体。

　　“其中购物中心部分约15万平方米，酒店约5万平方米，写字楼则约20万平方米。”丁晖特别提醒，购物中心和酒店都是自持的，但写字楼仅有约8万平方米自持。

　　这就意味着，乐堤港有约12万平方米的写字楼要面临着出售的现状，而且是在杭州这个写字楼市场洼地中。

　　面对着观点地产新媒体的提问，丁晖指出，“不得不承认，相比北京、上海来说，杭州确实不是一个写字楼热点城市，但乐堤港上半年写字楼销售额已超7亿，在区域内表现最好。”

　　雷玉红则补充称，虽然变化不明显，但杭州今年的写字楼市场还是有一定的反弹，乐堤港的各项指标都已经超额完成。

　　在可出售的部分外，对远洋来说，如何运营好自持的15万方综合体则是摆在眼前更为实在的问题，因为其要直面来自大悦城、绿地中央广场等项目的竞争。

　　“对城北商圈来说，上述竞争对手的存在也算是好事，虽然在商户上肯定是有分流的，但乐堤港从开始就会在细节上做出一些差异化的设计。”雷玉红解释。

　　丁晖则从年龄段上对“差异化”做了详细说明。在其看来，大悦城的定位还是偏年轻化，定位的人群是18-35岁，而“我们的定位会更偏都市白领，大概是25-45岁。”

　　至于乐堤港的未来图谱，远洋描绘的是以“时尚、艺术、乐活”为元素的“吃喝玩乐购业游”一站式城市精品商业体。

　　但回顾整个乐堤港的诞生过程，这其中十年的韶华也确实充满了诸多的风雨波折，“从独立运作，到引入合作伙伴绿城，再到现在独立操盘”。

　　据观点地产新媒体了解，2007年远洋赴港上市落定后，便开启了杭城之旅。于当年10月30日的土地出让会上，携手北京莱福与九龙仓大战9个回合，经53轮竞价终以22.26亿元夺下杭一棉AB地块，折合楼面地价高达15588元/平方米。

　　以地王姿态轰动桥西后，远洋旋即斥资43亿斩获大关桥北80余万平的大运河地块，并规划建设远洋大运河商务区，这也就是乐堤港地块的前身。

　　然而，这个项目却因为远洋在住宅开发方面的一些“水土不服”原因而迟迟未能面市。当然，现在的远洋公馆应该不是当初那个需要依靠绿城品牌落地的项目，但乐堤港是否会遇到类似的问题则是一大市场隐忧。

　　速度与规模之问

　　“城北作为一个逐渐成熟的商圈，还是需要各家龙头房企的商业项目支撑，起码目前市场给我们回应还是积极正面。”

　　面对着记者们的发问，雷玉红的回答透露出的更多是一种淡定与自信。

　　细数过去近十年，远洋从未停止在商业方面的试验。一方面，运营了远洋大厦、远洋国际中心、远洋光华国际等高端写字楼物业，也大力发展联合办公OK space品牌。

　　另一方面，联手太古地产，共同投资开发及运营的北京颐堤港、成都远洋太古里等城市综合体项目，而自身运营的“未来系”商业综合体也已在北京、天津等地落地。

　　“仅有3万方的北京未来广场，近月的销售额约为5000万元，而成都太古里每个月的销售额则约2.5亿元。”

　　然而，在龙湖等地产公司纷纷加码商业的当下，远洋迈出似乎并不是个“激进”的商业冒险者步伐。于是，关于未来的“速度与规模”之问开始浮出水面。

　　对此，远洋商业地产事业部总经理丁晖群访时对观点地产新媒体等记者的回答是，“我们在做商业时没有绝对追求速度，不会一味图多图快，这种理念也是受合作伙伴太古的启发和影响。”

　　在丁晖看来，远洋的商业布局原则还是，选择一线城市的市级商圈或是城市副中心地段，“相对随机，不会可以强求”。

　　雷玉红则透露，目前远洋在上海也有落点的计划，有些项目还在洽谈中，但大连和长传长春的项目基本已经确定，“目前商业体的数量还是足够，因此讲求稳中求胜”。

　　其实，早在6月16日，远洋于品牌焕新发布会上正式公布远洋集团及业务品牌。观点地产新媒体了解到，在此前四元架构的基础上，远洋集团当天衍生了五大业务线，包括“远洋地产”、“远洋商业”、“远洋服务”、“远洋资本”和“远洋营造”。

　　这也是远洋商业第一次以独立业务线身份亮相。“未来上述业务的基本构成比例是4:3:2:1，在远洋的2020年战略中商业无疑是重要的一环。”

　　无疑，按照丁晖的说法，远洋商业始终坚持“稳健”步伐的另一关键因素则是来自太古的影响。无论是北京颐堤港，还是成都太古里，两个项目的成功当然离不开太古的作用。

　　“与太古的长年合作，确实在很大程度上改变着远洋做商业的理念，现在我们贯穿始终的理念就是做城市精品综合体，速度慢点也没关系。”

　　虽然没有绝对追求速度，但丁晖还是透露称，集团现有的购物中心项目都保持着营业额25%-30%的年增长，其中营业额和租金都在稳步上涨，“公司未来还是会继续保证这一节奏”。