上半年福州楼市“冷热不均” 商业地产库存去化要8年？

　　福州市地税局的统计数据显示，2016年1～6月，福州四城区（不包含马尾区）共处理新建商品房权属转移件数18702件，同比增加4878件，增长35.29%。

　　然而，与住宅市场成交量大涨形成鲜明对比的，是商业地产的不景气。日前，福州立丹行数据库公布的数据显示，上半年福州商业地产无论是成交面积还是成交金额都和住宅市场相去甚远。

　　住宅热，商业冷

　　郑先生是福州中防万宝城的销售经理，该项目位于福州当前人气最高的万宝商圈，又是福州首个地铁综合体。在郑先生看来，未来地铁开通后，庞大的人流会让中防万宝城的商铺价值扶摇直上，因此他销售的项目市场接受度应该很高。然而，现实却是中防万宝城的销售情况并不理想，无论成交面积或者体量，中防万宝城都未能挤进2016年上半年福州商业物业销量前五位。

　　事实上，即使是上半年福州商业体销量前五的项目，成交情况也只能算是差强人意。来自福州立丹行数据库的统计数据显示，上半年福州市五区+闽侯商业销售面积排名前五位的项目分别是利嘉国际商贸城、世欧王庄、融信双杭城、东二环泰禾广场、正荣财富中心，其对应的销售面积分别为4.5万平方米、0.5万平方米、0.2万平方米、0.2万平方米、0.2万平方米，与之对应的销售金额则为8亿元、0.9亿元、1.8亿元、1.6亿元、1亿元。

　　这与2016年上半年福州火爆的新房销售形成鲜明的对比。同样来自立丹行数据库的统计数据显示，上半年福州市五区+闽侯商品房单盘销售面积前五的楼盘分别是闽江世纪城、新榕金悦湾、金辉淮安半岛、阳光凡尔赛宫、融信双杭城，与之对应的销售金额则为43亿元、13.2亿元、11.3亿元、11.9亿元、12亿元。

　　对此，有业内人士表示，住宅不愁卖，商铺没人买，成为上半年福州房地产市场“冷热不均”的一个显著表现。

　　商业地产库存去化要8年？

　　随着住宅市场回暖，商业地产的去库存压力已经取代住宅市场成为业界关注的焦点。福州商业地产在结构性过剩、同质化竞争、网购冲击等不利因素的叠加影响下，近两年已建成的城市综合体项目、购物中心已经出现招商难问题。记者走访发现，即使是福州商圈人气翘楚的宝龙城市广场、东二环泰禾广场，其相对偏僻的门店也存在空置现象。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，2010年福州实行“住宅限购”以后，资本涌入商业地产领域，政府也出台了一些优惠政策推动，福州过去几年推出了很多商服用地用于建设大型购物中心、城市综合体，单体面积都很大，而且不少都集中在同一商业区域，这加剧了各个商业体间的竞争，也造成目前很多区域内商业体出现大量空置的情况。

　　记者调查发现，从2012年起，不少房地产专业咨询机构就预警福州商业体存在过剩风险。如世联行地产顾问在2013年就发布了统计预测福州商业体量在2015年将超过800万平方米，加上2013年以后福州新增的商业地产用地，福州人均综合体商业体量早已突破0.3平方米，超过北上广深等一线城市。福州CRIC克而瑞的数据则显示，2015年福州商办用地库存已超过400万平方米，参照福州近两年五区商业+办公年均约50万平方米的成交量，库存去化周期至少需要8年。

　　事实上，开发商也已捕捉到商业地产体量过剩的风险。去年以来，开发商在福州拿地时，就对住宅用地和商业用地表现出截然不同的态度：土地市场要是推出住宅用地，往往是多家房企哄抢，要是推出商业用地，往往是底价成交或者因为竞买人不足而导致流拍。