白银时代下C端思维回归 持有型商业将助力存量去化

　　如果说房地产的“黄金十年”造就了一部分以快销为宗旨，不断扩大自身规模，实现规模化生存的庞然大物，那么“白银时代”的到来则意味着注重产品的精雕细琢，以运营和增值服务赢得市场份额的运营商成为主角。

　　从横向来看，包括万科、保利、招商等企业正在进行城市运营、产业培育和物业服务等领域的拓展，只有少数有实质性进展，本质上仍属于赔本赚吆喝的买卖。从纵向来看，无论是对接上游的金融领域，还是提供下游的增值服务，从住宅匆匆转型的开发商们缺乏的不仅仅是时间的积淀，还有十年磨一剑的专注与深耕。

　　作为对比，从没有一种企业像持有型商业物业运营商一样将项目开发与客户服务结合的如此紧密。在白银时代的背景下，持有型商业物业运营商成为站在风口的企业——依靠专业的服务平台、上下游资源整合能力和行业号召力，这种运营能力正在展现其所附着的商业物业的潜在价值。

　　记者发现，多家持有型商业地产运营商正通过拓宽企业融资渠道实现与资本市场的对接。其中广州凯华城房地产开发有限公司(以下简称“凯华城”)近日拟面向合格投资者公开发行债券，首期拟发行规模为 7 亿元。公开信息显示，凯华城成立于 2001 年，管理总资产超过 200 亿元人民币，为凯华集团有限公司全资控股子公司。

　　白银时代的C端思维

　　每一家房企都希望摸准时代的脉搏，却没有任何房企能确保在规则和环境都发生变化的房地产下半场稳操胜券。尽管商业地产在白银时代拥有近水楼台先得月的优势，然而并不是所有商业地产企业都能拥有适应市场变化的能力。

　　数据显示，截至2015年年底，全国主要城市商业物业存量面积为3.6亿平方米，到2016年底，该数字预计将达到4.3亿平方米。

　　不仅住宅市场存在高存量问题，商业地产去化同样并不乐观，这在去年年底顶层设计中所强调的供给侧改革已经提及。不过所谓的供给侧改革去库存其真实意图并不是靠减少供给化解房地产库存。房地产的供给力度已经在不断下降，新开工面积和竣工面积都是同比负增长。供给侧改革的本意应该是通过一系列结构性调整，激发市场主体的活力。

　　而市场主体活力正是市场需求的一种体现，房地产的供给侧改革并非是忽视需求，而是根据真实需求创造有效供给。

　　何为商业地产的有效需求?从历史的纵向来看，商业地产经历了需求变化的三个更迭期。1.0时代是销售为王的时代，需求远远大于供给，商业地产企业更多以开发商形态出现;到商业地产2.0时代是招商为王的时代，供需区域平衡，商业地产企业强调的是产品和功能的独特性;再到如今到了商业地产3.0时代，以租养商与价值共生，企业开发商的角色向运营商转变，为客户提供优质服务，通过运营实现价值。

　　“从自我价值实现到企业与客户价值共生，这其实是一种商业地产企业思维从B端到C端的转变”，有地产专业人士表示，“最显著的变化就是现在越来越多企业看中商业物业自持与运营的重要性”。不过，这种自持能力的练成并非一日之寒，其过程更多是寂寞与忍耐。

　　太古如此、新鸿基如此，凯华同样如此。记者了解到，凯华集团于1997年成立，九十年代后期集团开始探索投资国内房地产市场，于 2001 年初成功投资了广州国际轻纺城项目并持续自持经营至今。直到2014年，凯华集团才投资了凯华国际中心项目。

　　“慢工出细活”的自持运营

　　在资深商业地产运营人士谢杰看来，自持运营除了考验开发商的资金实力，也对商业的专业性和企业的长远规划有严格的要求。谢杰认为，专业的商业运营除了“统一规划、统一管理、统一招商、统一运营”所谓的“四统一”以外，还涉及到专业商业运营模式。比如商业的定位、业态的配比、品牌的搭配、环境的设置等等，这些都需要商业运营的行家来实际操作。