保利与中航系整合“事发突然” 加大布局一二线城市

人民网   2016-07-19 09:51
核心提示:保利地产在经营规划中称,公司继续坚持一、二线中心城市的发展策略,核心城市销售金额贡献占比超过9成。

  保利集团正在探讨收购中航工业的房地产业务,两家中央企业各自的地产业务上市平台保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)与中航地产也会涉及这次重组整合,据保利地产最新公告内容显示,初步估算,保利集团与中航工业潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右,交易标的金额不超过公司净资产的15%,交易金额达不到须提交公司股东大会审议的重大事项标准。

  到今年一季度末,保利地产净资产约为993亿元,按此计算,保利集团与中航工业潜在交易涉及约70个房地产项目标的金额不超过149亿元。

  根据保利地产公司章程,公司股东大会行使职权包括审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项,董事会在公司最近经 审计总资产50%以内决定公司房地产项目投资,在公司最近经审计净资产30%以内决定公司股权投资、资产处置和重大合同的签订。

  保利集团与中航工业两家中央企业的地产业务上市平台规模差距较大,保利地产2015年实现销售金额1541亿元,净利润168亿元;同期中航地产实现签约销售金额49亿元,净利润3.7亿元。

  据悉,中航系内部除了中航地产这个地产平台以外,还有中航瑞赛、中航万科和中航里程这3家地产平台,但是中航地产在商业地产尤其是城市综合体领域相对出众,一些机构预计中航地产未来商业地产开发业务倾向于向航空主题公园领域延伸。

  另有机构不完全统计,中航系在中航地产体外拥有大量商住开发项目,合计权益未结建面可达中航地产现有项目的2-3倍,若注入中航地产将明显受益。

  项目集中布局在三、四线城市

  中航地产在房地产领域是以商业地产为核心,兼以综合开发经营,其中“中航城”是中航地产主力开发的城市综合体,“九方购物中心”是中航城的核心产品,2011年至今5年间,赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等6家九方购物中心相继开业运营,总营业面积约为68万平方米。

  物业管理业务也是中航地产主要收入来源之一。2015年中航地产55.2亿元营业收入里,房地产开发业务实现营收36亿元,占比为65%,物业管理业务实现营收17.7亿元,较上年同期增长了近3成,占公司营业收入的1/3左右。

  保利集团与中航工业进行的重组整合涉及房地产项目约70个左右,到2015年底,中航地产名下的开发项目包括17个,这些地产项目分别位于昆山、九 江、贵阳、赣州、上海、岳阳、新疆、龙岩、南昌、成都、天津、衡阳等地,合计土地面积293.8万平方米,规划建筑面积717万平方米,累计已竣工建筑面 积347万平方米,其中2015年竣工建筑面积125万平方米。

  2015年中航地产主要进行销售的房地产项目为14个,当年实现31亿元销售结转金额,其中结转金额最高的项目分别是赣州中航公元项目结转4.3亿 元、昆山九方城(A6地块)项目结转8.9亿元、九江中航城项目结转7.3亿元、贵阳中航城项目结转4.4亿元、惠东中航元·屿海项目结转3.2亿元。

  另外,中航地产还有6个待开发的房地产储备项目,合计土地面积135万平方米,分别位于昆山、九江、贵阳、岳阳、新疆和衡阳。

  中航地产的房地产开发及储备项目集中在江苏、江西、新疆、湖南等省份的三、四线城市,中航地产2015年地产板块贡献了36亿元营业收入,江西占中航 地产全年营收比重最大,达到了23.81%,其次是江苏、广东和贵阳,占比分别为17.43%、8.9%和8.01%。

  对比之下,中航地产地产板块收入里,对公司营收贡献相对较高的地区毛利率反而较低。江西、江苏、广东和贵阳4个地区的地产板块毛利率分别为 22.72%、37.66%、50.04%和-5.46%,而毛利率水平达到99.02%、87.3%的其他省份和深圳市,两个地区在中航地产2015年 的营收占比则只有0.22%和2.54%。

  中投证券在去年8月份的研究中指出,中航地产在一、二线城市率先回暖带动及政策持续刺激下,三、四线房地产市场也在好转,但是公司主要项目多位于三、 四线城市且多含商业和办公,周转率较低。中投证券认为中航地产的商业地产开发运营资金占用较多,对公司的资金压力已经显现,并且公司主要布局的三、四线城 市累积了市场风险。

  中航地产体外有大量项目资产

  今年初,中航地产继续在成都、赣州两地耗资数亿元新增了2个地块项目。一些市场人士对此分析,中航地产是中航工业集团下属地产平台公司,其项目布局策 略依循的是中航工业等航空生产制造基地所在地,比如江西南昌、湖南衡阳、江苏昆山等地都规划建设了航空工业城、通用航空发展示范基地、航空产业园等。

  这些市场人士指出,中航地产依靠母公司航空产业的资源支持以及与政府之间的默契,选择在这些航空城和航空产业基地开发房地产项目,可以帮助推进航空产 业工业区的发展成熟,尤其是居住、商业的产城配套开发建设,比如为航空产业从业者、技术工人及航空产业园员工解决居住和生活消费需求,“但是对发展房地产 而言,目前三、四线城市不见得是好的市场和区域选择。”

  中航地产在今年年初确定的经营计划里,其中包括从去库存、优化产品结构着力,加强销售力度,优化库存结构,并且还要优化现有业务,增加航空科技文化业 务,将在国内布局发展航空科技文化博览中心和城市娱乐中心等产品,其中航空科技文化博览中心为大型综合性项目,包括航空科技文化娱乐体验区、配套酒店与商 业、产业孵化基地、航空主题社区等业态。中航地产的商业地产业务将重点发展九方购物中心或以购物中心为核心的综合体产品,同时在具备资源条件的城市,优选 盈利潜力大的住宅项目。

  中投证券去年8月份的研究报告分析,中航地产的整合预期增强,央企改革进入实质推进阶段,中航系多家公司在8月初停牌,预计在军工整合进行后,集团旗 下其他业务整合也将陆续进行。并且据中投证券不完全统计,当时中航系在中航地产体外拥有大量商住开发项目,合计权益未结建面可达公司现有项目的2-3倍, 若注入中航地产将明显受益。

  浙商证券也认为,中航地产的控股股东中航国际资源丰富,中航地产是央企中航工业重要的商业地产平台,公司项目以三、四线城市综合体开发为主,并持有一、二线城市的投资性不动产,直接受益于三、四线房地产市场去库存政策,并将对销售有所促进。

  与中航系整合“事发突然”

  如果保利集团与中航工业顺利完成地产业务的重组整合,意味着类似中航地产这些位于江西、湖南等省份三、四线城市的中航工业约70个地产项目会被注入到保利地产等保利集团的地产平台,这对保利地产提升开发三、四线城市地产项目及销售能力有着较高要求。

  到2015年底,保利地产拥有在建、拟建房地产项目270个,待开发土地总建筑面积5482万平方米,其中一、二线城市占比约为74%。

  2015年保利地产实现的1541亿元的销售金额中,珠三角、长三角和环渤海三大城市群分别实现签约金额505亿元、324亿元和321亿元,合计占比74.6%,成渝及中部地区销售金额也分别达到了160亿元。

  保利地产在经营规划中称,公司继续坚持一、二线中心城市的发展策略,核心城市销售金额贡献占比超过9成。比如2015年保利地产仍在在加大市场复苏 快、库存压力小的一、二线城市的拓展力度,全年公司在一、二线城市新增容积率面积和土地成本分别1109万平方米和611亿元,占比达85%和93%。其 中,公司一线城市土地获取面积和金额占比继续提升,分别为15%和45%,较2014年提升2个和6个百分点。

  保利地产在湖南、江西南昌等地也有多个房地产开发项目,两个地区2015年占公司结算收入比重分别为1.82%和1.24%,同年保利地产在湖南和江西南昌两地的毛利率水平同比下滑了8.87个百分点和10.89个百分点。

  今年上半年保利地产在一、二线城市获取土地更为激进。上半年保利地产新获取了34个项目总建筑面积762万平方米,去年同期为15个项目总建筑面积 384万平方米。保利地产上半年为新增这些项目土地支付的总地价为433亿元,同比增长了3倍以上,并且地价更高。保利地产在今年上半年新获取的这些土地 项目93%的拿地金额和74%的建筑面积比例集中在一、二线城市,其称“与公司销售相匹配,公司布局还是坚持一、二线中心城市”。

  保利地产甚至也对保利集团与中航工业的地产业务整合毫无准备。保利地产在最近的机构电话会议中暗示,公司股票因保利集团与中航工业探讨地产业务整合停牌,保利地产表示“事发突然,目前公司还无法把握本次事件的规模、路径、双方还在接触。”

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