零售市场成熟度比肩北上广深 成都稳居西部第一城

　　论是数据还是业界，都认为成都商业体量过剩，物业不景气。

　　而最新出炉的《2015中国购物中心发展报告》显示，凭借成都人超前的消费观念和坚实的消费基础，成都与上海、北京、杭州、深圳和广州五大城市共同被划分为中国购物中心发展成熟市场。

　　成都太古里

　　受商务部委托，世邦魏理仕与中国连锁经营协会联合推出《2015中国购物中心发展报告》显示，目前，中国购物中心的在建面积位居世界首位，全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国；面对电商的崛起，零售商已基本完成线上渠道布局，战略重心重回门店体验和互动性；在非生存型消费需求成为拉动消费新引擎的背景下，餐饮及休闲娱乐业态在购物中心内的占比逐步加大。

　　成都春熙路

　　成都：被视为购物中心和零售商业市场中的新一线城市，国际品牌拥有量紧随上海和北京之后,超前的消费观念和坚实的消费基础使成都成为零售品牌和开发商扩展的重点城市。

　　中国零售市场呈三级发展

　　报告从供应端及需求端两方面，综合考量了各城市购物中心存量、供应量、空置水平、租金、成熟开发商渗透率、消费市场规模、消费者购买力、零售品牌丰富度等变量因素，将17个大中城市零售市场可划分为三类：

　　1) 成熟市场：上海、北京、杭州、成都、深圳、广州

　　2) 成长市场：南京、武汉、重庆、沈阳、天津

　　3) 潜力市场：宁波、苏州、大连、青岛、无锡、长沙

　　报告显示，尽管2013-2014 年成都零售市场迎来大量新增供应，但其西部中心城市的定位，以及具有坚实消费能力和超前消费理念的人口使成都成为零售品牌和开发商扩展的重点市场，在旺盛的需求下空置率仍维持在健康水平。

　　据报告统计，成都的零售物业丰富度亦可圈可点。不论是快时尚、轻奢还是奢侈品牌数量，成都都名列前茅，仅次于北京、上海。除了众多的传统百货商场外，成都还拥有IFS、远洋太古里、环球中心等地标项目以及宽窄巷子等文旅商业街区。

　　目前，已有14 个外资或港资开发商在成都市场投资建设购物中心，此外亦有中粮、华润等成熟内资开发商在此布点；成熟开发商的布点对成都零售市场亦起到了塑造作用。在报告选取的25个知名国内外购物中心开发商中，进驻成都的开发商数量位于全国第二，仅次于上海，显示出投资者对成都发展前景的看好。

　　据了解，在持续活跃的品牌需求支撑下，成都零售物业市场的平均空置率长期维持在健康水平。成都商业地产的高分项在于租金波动成长性，成熟开发商渗透率，国际零售品牌数量，而累计租金增幅，未来三年供应占存量百分比则拉低了成都商业表现。相较于其他二线城市，众多国际品牌更倾向于在成都开设旗舰店、精品店，产品系列更丰富、齐全。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉评论：“谈到商业地产，除了京沪，自然就会想到成都。近三年，成都零售物业市场的集中供应和国际品牌的不断涌入已印证了这点。而IFS、远洋太古里两大地标项目的开业更是吸引了众多国际知名品牌进驻成都，并开设国内为数不多的旗舰店。”

　　苹果成都旗舰店“就报告评价指标体系而言，成都在两大核心指标—成熟开发商渗透率、国际零售品牌数量上得分领先。不难看出，无论是发展商还是品牌商都显示出对成都商业市场发展前景的信心。世邦魏理仕认为，本报告指数已显示成都作为中国西部地区购物中心发展第一城的重要地位，而未来成都仍将持续引领内陆地区零售商业市场的发展，有望成为具有国际影响力的购物天堂。”

　　中国购物中心变革之路：

　　稳中求变，转型求生，寻求突破

　　截至2015年，全国17个主要城市优质购物中心存量中近60%为都市型购物中心*。此类购物中心相对于其他项目首层租金的表现仍出类拔萃，平均溢价约为40%。随着市中心开发渐入尾声以及商业地产版图的扩张，未来将有更多的大型购物中心出现在次级商圈及非核心地段。

　　但对于业主来说，需要考虑如何在租户选择上稳中求新、更加灵活的进行项目定位、以及在业态组合方面突出体验元素, 以应对商业模式的僵化和“过时”威胁；

　　社区型商业和奥特莱斯未来发展潜力巨大

　　在本报告追踪的17个城市中，社区型商业存量仅为优质购物中心总存量的8%。但这一数字预计将稳步上升，未来三年内16%的新增供应定位为社区型商业。综合性奥特莱斯也有望成为零售市场的新增长极；百货业在变革中面临外困内忧，转型步伐仍困难重重，但增加针对女性客群的元素、以建筑为项目亮点、结合智能工具增强顾客体验、以及发挥橱窗设计吸引眼球等诸多新举措都值得借鉴。

　　分化、洗牌、服务性消费成为关键词

　　面对停滞的业绩增长与上升的经营成本，奢侈品进入盘整稳固阶段。快时尚及大众时尚品牌继续扩张，以餐饮为主导的体验式消费，已经成为实体零售在为电商不断侵蚀市场份额时的“护城沟壑”并成为了购物中心提升客流的重点业态。

　　数据显示，全国城镇居民的服务型消费占总消费比重接近40%，预计到2020年将提高到50%左右的背景下，休闲娱乐及服务业态将是未来发展的焦点。其中，儿童业态将以其吸引客流、 增加顾客停留时间、带动周边消费的特点拥有巨大发展空间。

　　行业与电商共舞，关注实体店体验据商务部数据，2015年中国网络零售额继续位居全球第一，约占全社会消费品零售总额比重11%。电商崛起将近十年，零售商零售商已基本完成线上渠道布局，不再轻易“谈电色变”。本报告对137个零售商进行的调查显示，零售商将提升门店体验和互动性放在2016年运营策略首位，而发展线上渠道和移动端渠道仅位列第三和第四。