让资本界了解商业地产——2016中国商业地产百强测评启动在即

　　当实体商业收到冲击，它们会给商业地产减分多少？

　　而融入文化、艺术、旅游、科技、VR、健康等新元素后，它们又能为商业地产增值多少？

　　资本的估值，是商业地产价值最直接的体现。

　　但未必，就是最准确的体现。万达商业准备从H股退市，就是当前最直观的案例。

　　2016年，亿翰智库再对300家涉商商业地产企业进行筛选跟踪，对100份上市公司进行定期报告梳理，对2000个商业项目进行实地踏勘调研，推出《2016年中国房企商业价值百强榜单》，力求通过客观的监测数值体现，让企业了解自身的价值竞争力，让资本界了解商业项目的真实价值。

　　“让资本界了解商业项目的价值”，是亿翰智库这些年一直在努力的方向。

　　2014年时，亿翰智库与赢商网联合发布了中国首份以企业为评价单元商业地产排行榜——《2014年中国房地产企业持有物业Top100》，及中国首份以上市房企为评价单元的商业物业价值排行榜——《中国上市房企商业价值50强榜单》。两份榜单都为资本市场评估和认识商业地产项目起到了指导参考作用。

　　《2014年中国上市房企商业物业价值TOP50》榜单回顾

　　《2014年中国上市房企商业物业价值TOP50》榜单解读

　　TOP10入围门槛极高：从数据可以发现，入围2014年中国上市房企商业物业价值TOP50的企业，其商业物业价值基本集中在100亿元左右。其中，前十强的企业又与之后的企业拉开较大差距，入围门槛为460亿元，且这10家企业的价值贡献率占到了排行榜总价值的56%。

　　群雄逐鹿，各有优势：从入围企业来看，港企、国企的上榜数量虽不如民企，但是凭借其巨大的规模和沉淀，上榜的港企和国企分别贡献了27%和38%的商业价值。而以万达、世茂为代表的民企商业价值则呈现严重分化。

　　城市选择需谨慎：亿翰智库在通过对比不同城市人均商办建筑面积和人均可支配收入后发现，南京、常州、济南、青岛是未来商业发展的机会城市，其人均可支配收入高二人均商办建筑面积少。而大连、沈阳、成都、武汉等城市却恰恰相反，已透支城市发展规模。

　　价值创造能力不一定在于规模：从本次排行榜测算的是行业价值以及可租售面积（不含酒店）来看，共有28家企业超过0.7的平均单位价值（万平方米产生的亿元企业商业价值），但也有一些大型企业并未超过平均值。

　　三类企业租售选择大不同：国有、港资以及民资在持有和销售的选择上有不同路径。其中，港资最为偏好持有，而民企偏重销售，国企居中。对此，亿翰智库认为造成这些差异的主要原因在于持有物业资金占用较多、时间周期较长，因此对于资金较为敏感的民企偏好于回收期较短的出售模式，而国企由于考核压力则偏重于租售并举。

　　《2014年中国上市房企商业物业价值TOP50》榜单意义

　　作为国内首份以上市房企为评价单元的商业物业价值排行榜，《2014年中国上市房企商业物业价值TOP50》填补了当时国内对于商业地产研究的行业空白，为政府的宏观经济预警、商业地产行业的发展、商业企业的战略制定提供了真实客观的数据支持。

　　对宏观经济而言，有助于警示系统风险。政府在土地供给方面出于城市定位、生活配套和财政收入等因素的考虑开始逐步加大商办酒等属性用地的供地量。随着土地供应结构发生变化，未来的商办酒物业供给量将迅速增长。由于商业地产在人才、运营和管理等方面的不成熟，难以适应快速变化的消费需求，可能面临比住宅更严重的行业过剩。

　　对行业发展而言，有助于解决信息不对称。我国的商业地产行业发展还远没有达到成熟阶段，行业严重缺乏专业化标准，行业信息严重不对称，这造成行业资源的使用效率普遍低下，存在严重的重复建设和低水平建设现象，榜单有助于引导金融资源、土地资源、商业资源流向优势企业、优势项目。

　　对企业战略而言，有助于树标杆、学先进。通过企业评价，反映出整个行业的基本运行趋势，构筑行业发展坐标，借助优势企业的标杆作用，激发商业地产企业的创新能力。从不同的维度揭示商业地产企业运营水平，弥补商业地产企业在运营中出现的短板。

　　而终其初衷，亿翰智库董事长陈啸天坦言： “从资本界角度考虑，现在大部分的地产企业都已经上市，此份榜单的目的也是为了让资本界了解商业项目的价值” 。