郑州万象城2016年战略调整 二期规划完善商业拼图

　　 日前，郑州市城乡规划局在其官网正式公示了郑州市第06-511-K01街坊控制性详细规划，而该地块上规划的项目，正是华润置地投资开发的郑州万象城二期及郑州华润中心。

　　二期地块上原建筑物印象城购物中心及沃尔玛超市（地下）部分已完成拆除，民生证券及中国人保财险仍正常使用。

　　作为郑州万象城二期及华润中心的建设用地，该地块位于太康西路以南、民主路以西、五彩路以北、民主二街以东合围，总占地面积50.9亩、建筑密度<71%、建筑高度<260米、绿地率>10%、容积率<8.4。

　　据郑州商业观察的统计及调研，保守估计至2020年，二七商业圈的商业总量将达到300万平方米（含写字楼、公寓、购物中心），国际一二线品牌、快时尚品牌、家庭型娱乐体验休闲业态占比将进一步得到提升，二七商圈也将成为真正的城市之心。

　　作为郑州商业的核心区域，二七商圈的在未来几年的发展和竞争也将因为这些项目的陆续开业而变的更为激烈。

　　那么，开业已经两年的华润万象城一期，有哪些是值得我们学习及反复思考的？

　　至今日，华润万象城进入郑州已经满两周岁了。在过去近两年的时间里，万象城始终处在一个养商的阶段，由于此前二期建设的暂缓，使得现在已开业的一期项目无论是业态还是品牌的丰富度上都没能达到一个理想的状态，加之商业市场近两年呈下行趋势，一楼的大牌迟迟未能落地，仍在观望（这方面也有例可循，如杭州万象城开业头两年大牌也是在持续观望，没有与项目同步开业）。百货主力店也因为各种市场因素及其他方面的因素而选择了提前撤出，综合两方面也导致了一系列的后续连锁反应。

　　面对上述种种情况，隶属于华润置地北京大区的郑州万象城在2015年也先后作出了多轮调整，从已经开业的万象城项目上调兵遣将来此，同时经过多轮努力终于使得华中地区首家AppleStore顺利落地开业。在换将及调整招商、运营、推广等策略后，确定了四个方面的战略、战术调整。

　　郑州万象城将从以下四点出发，开启2016大幕

　　1、对一期现有的购物中心各楼层进行品牌调整，据郑州商业观察统计，整个一期共对三十余个店铺进行了调整或对现有品牌进行对位调整。

　　2、对百货区域进行升级改造，在移动互联网的浪潮下，国内零售行业正在经历着一场有史以来最为重大的变革，以往过惯了赚“EasyMoney”的百货大佬们心态不断膨胀，眼睛只盯着品牌柜面的销售额和平效，离消费者的真实需求和商品供应链越来越远。传统扣点+保底抽成的联营模式眼看已经难以为继。因此，要么被革命，要么自我革命。郑州万象城的金标百盛百货于2015年9月底完成了撤场，随后万象城全面接收并对这一区域进行彻底的升级改造，使之成为购物中心的加强版区域。

　　据郑州商业观察了解，该区域预计将在10月份完成改造并陆续开业亮相，轻奢、快时尚品牌及更多体验业态都将进驻本区域，对整个一期购物中心将是一次补强，一定程度上也将决定该项目未来几年在本商圈乃至郑州商业的地位。

　　3、对B1层南部区域进行整体改造，打造河南首条文艺主题室内步行街。作为一个土生土长的老郑州，对华润此举Tony深感欣慰。作为郑州商业的发源地，二七商圈正是由一条闻名全国的德化步行街而开启商业发展大幕，这一至今有着百年历史沉淀的商业街自1905年正式辟为商埠后，迅速升温成为一个商贾云集的地方，同时也带动整个郑州商业不断向前。

　　随着传统商业做法越来越同质化、大众化，似乎又掀起了一股返璞归真之风。作为购物中心操盘者，在品牌雷同、竞争激烈的今天，也会愈发思考如何满足挑剔的消费者这一课题。

　　对华润而言，再购物中心内辟出一块区域打造一个室内主题步行街，我们既可以看作是对郑州传统商业文化的尊重，又可以认同其此举是在迎合本商圈的主力消费客群，真正意义上的做到既接地气又国际范儿。

　　据郑州商业观察了解，该区域在咖啡陪你、满记甜品、味千拉面等品牌撤出后，即进行封闭施工。该区域定位旨在传递生活美学，增加趣味性与参与感。在设计方面，将以欧洲文艺街区为载体，通过对细节（外摆、绿植、花艺、雨棚等元素）的打造提升空间情调，从而区别传统的商业空间设计。

　　也正如郑州商业观察在此前一期文章中所写，发现需求做出深层次的文化差异与调整，是购物中心永远不同灵魂的吸金之处，当购物中心的发展延续着马斯洛需求不断向上走的时候，便会发现，所有人要的不再只是一个生冷而无味的交易场所，而是需要一个更有温度、多样化、多元化，能够寄托心灵深处多情感层次需求的场所。

　　据郑州商业观察了解，该区域将在今年8月中旬正式开街亮相！

　　4、主题活动、推广形式的进一步释放与创新使得万象城继续朝向引领郑州购物中心市场推广NO.1的方向循序渐进。从最初的HelloKitty展，到一年一度有着华润系商业传统的时装秀，再到从去年夏天开始的史努比巡展、创意市集、摄影展、超级女生选拔赛等，万象城进驻以来为郑州消费者带来了更多的消费体验与创新。它的作用不仅是能吸引更多不同顾客光临商场，延长消费者在商场的滞留时间、带动人流上升，还能透过各种卡通主题的销售形式，刺激消费者的购物意愿，提升商场的营业额，并大大提高衍生品消费。

　　如今随着活动规模的扩大，与品牌方的深度合作将不再只体现在招商层面，越来越多且丰富的主题特展、推广活动都将使得该项目在市场层面持续发声，并引起消费者及品牌方的关注。

　　整个二七商圈历经60余年的发展与积淀，到今天虽然形成了一套生态体系，但还不够完善。过多的百货使得二七商圈被同质化所束缚。如何更好的引领商圈升级也成为了现阶段及未来数年留给二七商圈的一项重大课题研究。

　　对于郑州万象城而言，迈出改变的这一步至关重要，虽然受所在位置、交通、商业市场等因素的影响，使得万象城一期始终未能吸引到更多的客流驻足，但对于商业而言，我们不能因为它今天的没做好而去过早的下定论说它不是一个好项目，项目的开业仅仅是万里长征的第一步，后续如何保障项目通过持续运营得以租金高回报率及资产增值才是关键。

　　此外，作为华润置地在郑州投资兴建的唯一已开业商业项目，郑州万象城（一期）在2015财年取得了1.37亿港币的租金收入，并实现了同比增长33.3%，而在2014年华润置地同期开业的6个商业项目中，郑州项目的租金收入也仅次于重庆万象城，位列第二。

　　据悉，这条主题步行街将引入包括文创杂货、纹身店、唱片店、滑板店、烘培店、书店、纹身店、小吃店、画室等在内的多个种类特色主题店铺。