高库存让商业地产持续“高烧” 对症下药才是关键

　　超过50个月去库存的周期让商业地产持续“高烧”，而实体商业的不景气似乎加重了病情。然而在“商改住”等一系列“退烧药”的治疗下，商业地产恢复元气似乎又出现曙光。

　　超高库存

　　住宅去库存一路高歌猛进，部分二线城市甚至会出现年内断售的情况。但反观商业地产，“高烧”症状似乎一直在延续。

　　据国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。

　　这其中，全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达5267.75万平方米，同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。

　　在业内看来，实体商业的“寒流”是商业地产“高烧不退”的重要原因，包括百盛、王府井在内的多家知名百货公司相继关闭在二三线城市的门店。业内人士朱先生表示，电商冲击实体商业只是商业地产走下坡路的一个表象，实际上，商业地产规划失控才是本次“高烧”的“病根”。

　　据这位业内人士透露，很多地方为了显示城市活力，为招商引资铺路，大面积地规划商业用地，部分区域的商住比甚至超过40%，这一比例在绝大多数的城市都是非常畸形的。

　　“这一现象如果主线在一线城市和部分发达二线城市，也许还有解决的余地，毕竟可以通过政策导向消化部分库存。但如果三四线城市为了"装门面"而过度开发商业地产，那么结局就不乐观了。”朱先生说，“所以，在行业呈现整体性困难的时候，去库存效果就成为商业地产能否健康发展的关键。”

　　初见成效

　　正当商业地产“高烧不退”之际，各地政府开始出台一系列商业地产去库存政策，其中被视为治病良药的“商改住”还是为一些地区缓解了病痛。

　　福建、四川、昆明等省市明确提出“商改住”政策，即在满足一定条件下，允许商业用地调整成为住宅用地；已建在建的商业用房在一定前提下，可改变建筑使用功能，用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。

　　同时，作为四大一线城市之一的广州，也在政策的配合下成功“退烧”。据广州市统计局最新发布的经济运行情况显示，截止到6月底，广州商业地产存销比为16个月，较去年底缩短2.9个月。16个月的去库存周期，远低于北京（56个月）、上海（42个月）、深圳（36个月），在四个一线城市当中是最短的。

　　从成交上来看，上半年，公寓成交面积90.56万平方米，比去年同期增长18.51%。成交套数突破1.5万套，创下三年来新高;商铺成交面积 32万平方米，同比上升6.6%。

　　这一改观得益于今年5月份开始，“营改增”“商改住”等多项新政，进一步刺激商业地产去化。而渐好的局势也会使资金像滚雪球一样流入健康发展的广州楼市。

　　在投资者看来，除了上述政策带来的红利外，不限购不限贷的商用物业成为最大的投资热点。因此，业内也非常看好下半年广州市保持量价齐升的趋势。

　　风险仍存

　　是药三分毒，这句话用在商业地产上也是适用。

　　面对多剂良药的刺激，部分地区的商业地产有了好转的迹象，但同时，这其中仍会存在副作用。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾在接受媒体采访时算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场是很难挣到钱的，也很难形成规模化，企业不易做大做强。所以，“商改住”的政策中还有很多地方需要细化落实。

　　业内人士朱先生也同意刘洪玉所长的观点，他认为“商改住”政策要细化到地区，不能笼统推广。对于一线城市来讲，住宅的需求量非常高，如果合理利用政策，将部分闲置商业体改造成为住宅不失为一种两全其美的办法。但如果在一些二线甚至三四线城市，这种方法就会适得其反，甚至会成为压倒住宅项目的最后一棵稻草。

　　而对于急于治愈的病患也想到了另一良方，那就是资产证券化。

　　但对于此举，朱先生认为，对于现在的市场，实施资产证券化的外部条件还并不充分，包括法律规定、税收政策等硬性指标并没有完善的支撑，在资产证券化的过程中可能会出现各种问题。“可以说，现在谈商业地产资产证券化还为时尚早，如果在监管还不完善的情况下实施，不仅有可能会扰乱正常的市场秩序，对于金融证券市场也是一个不小的挑战。”

　　在朱先生看来，治疗商业地产“高烧”，对症下药才是关键。目前商业地产同质化十分严重，雷同的购物中心数量饱和，地产商应该找寻独特的经营理念，着重开发项目的体验感，增添主体性、特色性，才是治愈疾病的“苦口良方”。

　　“市场整体不景气不代表所有项目不景气，如何迎合现有消费者品位，打造全新的模式才是走出困境的关键，或许在这一竞争的过程中，商业地产将进入一个优胜劣汰的时期。”朱先生说。