社区商业不会受到电商冲击 前景好过传统零售商

商业经济报   2016-08-03 11:18
核心提示:社区消费的本质,除了购物便捷,最核心的部分还是在于“社区”本身,随着武汉城镇化进程的发展,社区消费潜力将越发显现。

  随着住宅限购政策的不断加深,房地产开发商多开始转变开发思路,无论是高大上的区域型购物广场、综合体商铺,还是名不见经传的社区商业街,商业地产的入口已经最大化打开,而市场上良莠不齐的商业项目也正在经受市场的洗礼,电子商务的考验。

  互联网冲击 商业神秘面纱正式揭开

  在互联网还没有普及的2000年以前,商业地产被传统百货、购物中心等明星光环罩着。那个时代,只要一个地方有琳琅满目的商品、不一样的购物体验,就足以吸引消费者从全国各个城市奔赴“战场”,乐此不疲地挑选喜爱的商品,斩获“猎物”,并将购物所得及经历告诉亲朋好友,以此获得朋友的欣赏甚至羡慕。

  上个世纪八、九十年代,对于商业地产而言,它才刚刚萌芽。商业的神秘,信息的不透明乃至不对称,一次简单的零售交易的达成便可被赋予多重附加值——它可以只是一次远程购物的体验,也可以是一次外地旅游归来,同样也可以是一段对外界新奇事物的接纳、学习及分享,等等。

  而互联网的普及,电子商务的兴起,这一切都彻底颠覆了商业的神秘感,并毫不留情地将其从遥远的不可窥伺的领域,一次性、且完整地拖拽至阳光下,接受普通大众赤裸裸的眼球冲击。而当一个事物被过多照亮,以及频繁出现在社会最底层大众的眼中,他的神秘感便要消亡、附加值将重置、商业价值遭到质疑、商品缺点尤为突出暴露……这就是互联网精神——裸曝的力量,无可遮蔽的目光。

  而这一精神正在向线下不断蔓延,消费者对于线下购物的选择,除了便捷购物外,对于哪怕是城市中心区域,只要不是“当下必须”的物品,达成直接成交的可能性都在大大降低,哪怕是在商品全面以及高端业态的购物中心,影院、餐厅等服务业的入店率都大大高于品牌零售店。

  电商零售消费已超过传统百货

  曾经是购物中心当仁不让主力店的百货业,其发展现状已经大不如前,与电商火爆的销售相比,甚至可以用冰火两重天来形容。

  据悉,传统百货2012年零售总额占比是9%,同比下降了2.2个百分点,而2013年1-10月北京市限额以上批发零售企业实现网上零售额716.6亿元,同比增长44.9%,占全市社会消费品零售额的10.5%,已超过传统百货业,拉动全市社会消费品零售额增长3.6个百分点。

  如果说10年前的广播不知道今天出租车上的竞争不是来自同行,而是嘀嘀打车及快的打车软件,那么10年前叱咤风云的传统百货也不知道未来的竞争来自互联网。

  与传统百货相比,电商的景象却正好相反。中国互联网协会统计,2013年全年网络销售1.8万亿,较2012年的1.3万亿增加了很多,而且从2012年百分之6点几占到社会销售零售总额的10%以上。

  传统零售商正在面临的窘境

  “消费者在商场挑选商品,转身却从网上购买。”在美国零售界,这是一个专用名词:Showrooming(商品展厅)。国内零售商如苏宁等对此也不陌生,消费者的这种做法直接把电商的威胁带到了传统零售业门口。

  据全球互联网信息服务提供商ComScore 2012年度研究报告显示,40%的调查者表示他们去线下商店只是为了查看商品,购买则计划在网上进行。ComScore还发现,美国有超过200个商场占地超25万平方英尺,但空置率超过35%,这些商场正在成为鬼城。甚至有人注册了一个叫DeadMall的网站,供数以千计的破产零售商在网上写下自己的故事。

  中国的零售商们越来越不安,因为中国零售业正在步美国后尘:2012年中国大型零售企业增速降至10%以下,而2011年的增速是20%,沃尔玛、苏宁、万得城等多家零售巨头关店,外资尤为严重,部分零售商靠地产和集团财力勉强过冬。另据全国商业信息中心的统计,去年1月,全国50家重点大型零售企业零售额同比下降12%。

  与传统零售的惨淡之景相反,中国网络零售市场呈现高速发展。截至2012年12月底,中国网络零售市场交易规模达13205亿元,同比增长64.7%。国内最大的两家电商公司,阿里巴巴和京东商城,前者去年交易额增长超100%,后者接近200%。麦肯锡全球研究院董事合伙人陈有钢预言,按照这样的增长速度,线上购物在2020年将至少达到4.2万亿元人民币,占社会消费品零售总额的20%以上。

  O2O模式盛行 社区商业前景被看好

  在互联网高速发展的时代,社会消费品零售总额也在疯狂增长,如果说曾经的社区商业是正对消费者的一线门面,如今这一线之隔却要夹带一条宽带网线。

  现在市面上服务全国配送的电商公司居多,也有零售垂直领域的电商企业以及同城快递服务企业,但还没有只服务一座城市或一片区域居民消费的成功的电商公司(在2010年的成都,曾经有一对大学生创造了一个专业服务市内零食消费需求的电商品牌,并获得一时的成功,但持续盈利不到两年便被风投忽悠敛财之后倒闭)。

  专业经营城市区域型的电商公司还没有火候,虽然现下电商O2O模式已经充斥着市场,但仅凭借快捷配送这一点根本无法有效占领社区消费市场。社区消费的本质,除了购物便捷,最核心的部分还是在于“社区”本身,随着武汉城镇化进程的发展,社区消费潜力将越发显现,且相较于受电商冲击较明显的城市商圈商业(交通畅达度不高,或项目定位不清晰的商业必死无疑),社区消费氛围一旦成型,其免疫外部竞争分流的能力更强,因而广受投资者亲睐。

  其一:距离主干道不远的老城区社区商业

  投资关键词:二手商铺

  老城区的消费氛围比较,经年累月的积淀,无论是居民消费习惯,还是外围消费吸引都比较明显,最重要的,透过商铺经营业态的更新换代,投资者也能更明确所投资物业适合做何种业态,对于招商管控更容易把握。而在此拿地的开发商也很容易找准项目定位,从而更好地规避因盲目开发招致的后期商业业态的频繁调整。

  此外,投资老城区社区商业还有一个好处,对于招商业态要求并不高,便可坐收长期稳定收益,无论是招商还是自主经营都是不错的选择。

  老城区二手商铺投资的风险主要有两点:1、卖方市场估值容易偏高;2、商铺拆迁。

  其二:潜力新区大型社区商业

  投资关键词:社区商铺

  以3000户居民基数为起点,可以支撑上万方的商业营业面积,而在一个居住人数过万的大型社区,开发商如果进行合理布局规划,从一开始便注重培养良好的社区商业氛围,这样的社区底商未来投资回报率将超过中心城区的社区商铺。

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