受益珠三角供需两 时代地产半年销售额同比大增75%

　　8月4日，坚持深耕珠三角区域的华南房企时代地产公布了其2016年上半年业绩。

　　期内该公司实现133.6亿元人民币销售额，同比增长75%，其中广州、佛山、珠海三地贡献了近九成销售业绩。

　　区域房企业绩高速增长也反映出上半年珠三角楼市的火热行情。据广东省房地产协会市场研究部统计，省内商品住宅销售额和销售面积均出现大幅上涨，整体供需两旺，但珠三角与粤东西北地区分化行情持续。

　　受访人士均认为，下半年楼市政策面仍将相对宽松，信贷有收紧的可能，但广东省楼市上行是大概率事件。

　　时代上半年销售额增75%

　　今年上半年，时代地产实现销售面积119.8万平方米，销售金额133.6亿元，同比分别增长34.8%和75.1%，完成了215亿元年度销售目标的62%。均价约11000元/平方米，同比上升30%。

　　以合同销售金额划分，上半年珠海贡献占比41%、佛山29%、广州20%，其余均匀分布在清远、长沙、中山等地。

　　董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，暂时并未对销售目标有所修改，对于下半年完成预期目标保持乐观。

　　财务方面，上半年时代地产实现股东应占核心利润增至5.4亿元，同比增幅22.7%；毛利率及股东应占核心利润率分别为26.3%、9.5%；实现每股盈利0.32元，同比增长23.1%。

　　时代地产方面表示，在巩固地产开发主营业务的基础上，也将积极开展社区服务、家居、创意办公园区等延伸业务，培育新业务的增长点，形成以住宅开发为核心的全链条专业服务。

　　数据显示，上半年时代地产总收入56.99亿元，同比上升41%。其中物业销售54.42亿元，上升41.4%；租赁收入1.49亿元，增长29.6%；物业管理费收入1.08亿元，同比增42.1%。

　　岑钊雄坦陈，延伸服务的收入占公司整体业绩比例目前较小，增长需要时间积累。“社区服务本身就是不能忽略的，我们有义务做好；家居、写字楼园区业务是我们重要思考的内容，目前公司参与了村一级工业园区改造。”

　　由于土地收购增加和开发规模扩大，今年上半年时代地产净负债比率为83%，相比2015年末上升约5.7%，但拥有93亿元现金，一年到期的短债为3.69亿元。

　　公司首席财务官兼联席公司秘书雷伟彬披露，时代地产目前的债务构成中，国内公司债约占42%，银行借款占29%，境外公司债约28%。公司融资成本也从2014年平均10.85%下降到2015年的9.64%，今年约在8.59%。

　　今年上半年，时代地产通过参与招拍挂、城市改造、一级开发、项目公司收购等途径共获得七幅地块，广州四幅，佛山、珠海、东莞（楼盘）各一幅。总建筑面积约164.7万平方米，土地收购成本约130.3亿元。

　　截至期内，该公司共在七座城市拥有1213万平方米土地储备，下半年将有约280亿可售货值。

　　岑钊雄透露，前些年时代地产的区域发展策略以广州和佛山布局为主，从2015年开始关注深圳、东莞、惠州。上半年在深圳已经获得一个旧改项目，但从开发周期而言，目前尚未到成为土地储备的时候。

　　公司目前的策略是聚焦以广州、深圳为主的珠三角地区，当前公司销售额贡献仍集中在广州、佛山、珠海，未来则会加大在深圳和东莞的比重。

　　岑钊雄预计今年全年公司销售额中，广州、佛山将各自占比约30%，珠海则约占20%。

　　广东省供求两旺但分化持续

　　时代地产作为深耕珠三角的房企，透过其上半年业绩，也可以一窥珠三角乃至广东省上半年房地产市场运转情况。

　　在信贷宽松的前提下，珠三角地区除广州、深圳之外，受益于不限购、不限贷及首付比例下降等一系列政策利好，今年上半年迎来楼市爆发。

　　据广东省房地产协会市场研究部综合统计，上半年广东省内商品住宅销售面积6056.09万平方米，销售金额6410.05亿元，同比分别增长38.4%和58.4%。其中珠三角地区分别占全省总量的75.7%和88.6%，同比均微涨。全省商品房销售均价10584元/平方米，同比上涨14.4%；珠三角地区销售均价约12602元/平方米。总体市场呈量价齐升态势。

　　粤东西北地区虽同样量升价稳，但销售面积和销售额均远落后于珠三角，区域分化持续。

　　今年前6个月省内累计销售量创下历史同期新高。协会研究部指出，3月份以来，广东商品房新增供应面积持续小于销售面积，供销比不断走低，但市场总体存量充足，供求两旺。

　　合富辉煌（中国）市场研究中心冯佩云表示，在今年“3.25”新政后，全国四大一线城市中，广州市已经成为目前综合政策条件最宽松的城市。

　　冯佩云告诉记者，据合富辉煌统计，上半年全国二三线重点城市中，珠三角城市受到穗、深外溢客户辐射，商品住宅成交面积同比增长27%-86%。其中东莞均价涨幅领先，达32%。

　　这种辐射作用在土地市场也得到体现。据合富辉煌统计，今年5-6月一二线城市经营性用地竞拍过程中，东莞有一宗土地以溢价率超过200%被拿下，佛山则有三幅土地溢价100%-200%被拿下。

　　截至今年6月末，东莞和中山的商品住宅去化周期仅约3个月，珠海更是只有1.6个月。

　　对于各城市当前出现的分化，岑钊雄向21世纪经济报道记者表示，其认为深圳楼市目前只是处于阶段性调整过程中，当前的成交遇冷并非会持久。而珠海近期地王频出，他认为地价也并未达到不可接受的地步，“目前还有空间，价格我们会仔细考虑，我们也有其他方法增加土地储备。既然大家预期土地价格上涨，那么房价上行也是情理之中的事情。”

　　放眼珠三角，在岑钊雄看来目前消费者购房欲望依旧高涨。据其判断，下半年房价、地价仍有上涨空间，全年住宅成交量价将创历史新高。

　　关于银监会近日对房企融资用途的限制，岑钊雄认为，这会对当前市场流动性起到调整作用，长期对房企而言并非坏事。

　　前述受访人士均表示，下半年楼市总体政策环境仍将相对宽松，下半年有资金杠杆收紧的可能，但楼市价格上行仍是大概率事件。