袁嘉骅：凯德商用的首个智慧MALL缘何选址青岛？

7月末的北京，闷热又潮湿。恼人的天气，丝毫没有影响袁嘉骅频繁的出差行程。

作为掌管凯德商用东北、华中两个大区的区域总经理，袁嘉骅坦言“最近超忙，难免会各地飞来飞去”。在近期的工作清单中，青岛凯德MALL·新都心显然是袁嘉骅的关注重点。

“凯德首个智能化购物中心，最初是想在新加坡推出的，但是后来我们发现内地已经完全具备条件”，就这样，凯德将其首个智能购物中心落址在有新项目开业的青岛。

2016年的商业地产行业竞争加剧，各大购物中心的开发商、运营商摩拳擦掌，其无不想在互联网+时代，探索出关于新型购物中心的独家秘笈。向来低调的凯德商用，此次又将如何发力？7月29日记者独家对话袁嘉骅，讲述凯德试水互联网+时代造MALL的秘密。

嘉宾：凯德商用东北区、华中区区域总经理袁嘉骅

时间：2016年7月29日

探秘凯德首个智能购物中心

首站选址青岛  主打智能化

记者：凯德商用的首个智慧MALL缘何选址青岛来打造？

袁嘉骅：原本是想在新加坡推出，但是我们发现中国内地的条件更加成熟，再加上青岛新都心又刚好是今年开业的新项目，具备试水的条件，青岛的城市创新氛围又很好，于是将首个智慧型购物中心选在了青岛新都心。对于购物中心的智能化升级，凯德一直想有一次集体的创新尝试，而青岛项目非常幸运成为了第一个选择。

记者：作为凯德数字化战略实施的首个智能购物中心，凯德MALL•新都心“智能化”体现在哪里？

袁嘉骅：从招商到开业，我们其实只用了一年半左右的时间，就把市面上现有的成熟技术 “集中引用”到了凯德MALL•新都心。   

一方面，我们通过凯德星2.0会员服务系统，为顾客提供智能服务，顾客通过微信上简单的注册步骤就可以加入。比如智能停车、智能WIFI、智能支付、在线排队等等都为顾客提供了便利。 

另外，我们还配置了智能物业管理系统，物业管理智能化的同时还可以节省能耗。同时，后台对消费者的大数据分析，能帮助我们更好地掌握顾客的消费行为，为租户提供增值服务。

记者：未来，智慧MALL是否会在凯德购物中心进行全线推广？还是仅为一次创新尝试的案例而已？

袁嘉骅：我们的目标是打造全产业链，数字化战略的运用不仅会停留在某个项目，更是会从购物中心推广至综合体等业态。相信新都心仅仅是起步，明年将在深圳、武汉等地的项目复制推广。未来更有可能在马来西亚、印度等地进行复制。

互联网时代凯德如何造MALL？

超30%全新品牌跟风进驻

记者： 截止目前，凯德MALL•新都心的运营状况如何？作为凯德在青岛的第一个购物中心项目，当地消费者的接受程度以及租户反馈如何？

袁嘉骅：今年六月开始试营业，截至目前还在调试阶段，系统的运营数据尚需一段时间才能拿到，但是从开业现场的气氛来看，我们已经能感知到一些信息。最新功能的POS机、蓝牙WIFI、以及会员积分等为购物者提供了便利，商户毋庸置疑也将从中受益，这些具体在总营业额的占比，还需要专业数据的分析。

开业率实现90%，出租率98%，开业当天客流量近8万，现在日均客流4万多。此外，还有一个非常有意思的现象，凯德MALL·新都心原本是作为区域型购物中心来定位打造的，但是开业后吸引的客群远远超出了区域的概念，它成为一个城市商业中心。现场预留的1200个停车场，远远不够用了。

这个项目开业前几个月就开始做创意营销，打造一个“蜜罐熊”，成为独家IP。还请蔡康永为这个熊设计盔甲，并请他在开业前到青岛与大家互动，提前预热。开业后的市场推广也围绕这个IP进行，很好地增强了与消费者的互动体验，已经产生了一定的品牌影响力。

记者：听说这次有超过30%的全新品牌跟随凯德落地青岛市场，吸引品牌进驻的因素是什么？近几年零售品牌的开店意愿如何？

袁嘉骅：购物中心的商业面积覆盖地下二层至地上六层，云集近300家时尚服饰、人气餐饮等店铺。其中，超过三成全新优质品牌首次进驻青岛或山东，包括Anna Karen、MIXX、 IZZUE单店、单农、Cuneifrom 、热风山东旗舰店、sea to sky、RE 调香室等时尚品牌。受到文艺和时尚人群青睐的独立书店品牌西西弗，也将山东首家书店驻扎在负一层。还有首次进入青岛的特色主题餐饮，如主打江南风情的南京大牌档、老北京特色的皇城根、创新东北风味的北李妈妈菜等；许留山、港岛冰室等品牌首次进入山东地区，而料理先生的15分钟、琛哥茶餐室、玛丽莲甜品、梅概念、瑞儿公主的蛋奶沙司泡芙等店也是首次进入青岛。

此外，凯德MALL•新都心的三层打造了目前青岛业态最全、品类最丰富的儿童主题区域，成为辣妈溜娃的好地方。在凯德MALL•新都心8000平米的楼层中，汇集了近40家儿童主题店铺，包含儿童教育、娱乐、零售、服务等四大业态，多维度的品牌组合几乎覆盖了0-12岁各个年龄跨度，包括国内首个Duda儿童主题乐园、儿童美发品牌阿朵拉、Cool Cook儿童玩酷萌厨主题餐厅、儿童高端教育品牌星空琴行、星空炫舞、六艺学馆、国际早教品牌金宝贝、“游乐游”儿童游泳主题馆、玩具反斗城等。

至于零售品牌的开店意愿，我想他们一直在观望青岛这样的市场，品牌商家逐渐从聚焦开店数量和抢占市场份额这一个层面开始转变，更关注销售业绩、店面位置和开业节点。因为市场不断变化，他们选址开始变得更加谨慎起来，但是毋庸置疑凯德会成为他们愿意跟进和合作开发的伙伴。

2016凯德商用深耕区域市场

成长中的二线城市 重点关注

记者：从上海来福士到青岛智慧MALL，您认为一线城市与二线城市操刀商业地产是否存在区别？

袁嘉骅：没有不好的项目，只有不好的团队。从一线城市至二线城市操刀商业地产，需要的是抓住细分市场和目标客群，从而引进合适的品牌。以往大家都在谈地段论，但是现在你会发现地点和交通变得不是那么重要了。以往北上广等一线城市给予了我们很高的租金回报，但是不容忽视的是，二线城市的商业地产租金正在迅速提升，成为新的潜力城市。所以，成都、武汉、郑州、西安等这些正在崛起的城市，将成为我们关注的重点。

记者：在凯德工作20年，担任东北、华中两大区域总经理，掌管20余家购物中心项目，您对区域市场如何评价？

袁嘉骅：成长中的二线城市，凯德重点关注。有个数据可以分享：东北三省中有两家购物中心，在集团的销售业绩排行中一直占据前十，基本可以和北京上海等地看齐。

东北区域的销售业绩一直保持上升的态度，但是不得不说的是，这个区域市场也非常分化：沈阳、济南等市场我们会持谨慎进入的态度；大连、青岛和哈尔滨则会重点关注。

对话嘉宾简介：袁嘉骅 凯德商用东北区、华中区区域总经理

于1996年1月加入凯德集团，有20多年的商业地产运营经验。在华管理过的项目所在业务城市近30个，有着丰富的跨区域管理经验。2001年至2003年担任上海来福士广场的商场总经理负责开业筹备， 2007年担任凯德商用华南区区域副总经理，2009年兼任嘉德深国投合资公司总经理，在此期间，促进了凯德集团在中国商业地产领域的快速拓展，凯德总计收购近40家购物中心。2011年，调任凯德商用东北区区域总经理，2015年4月起，兼任凯德商用华中区区域总经理，管理着凯德商用在中国东北、华中两大区域近20家购物中心。