上海大型商业及配套南移 徐汇滨江将成徐汇新核心

如果要说上海这6年来变化最大的是什么？房价的涨幅绝对令人印象深刻，2010年上海的新房均价约22370元/平米，而至2016年上半年，整个上海的一手房均价已经涨到了34956元/平米，涨幅达到56.26%.

而就在这个各区房价普涨的时代，中心城区由于日益稀缺的土地出让，更成为各开发商和购房者求知若渴的宝地，而其中徐汇区自2010年世博会开始，受世博滨江板块高端商务发展连带作用，徐汇区的房价从39893元/平米上涨至78080元/平米，6年达到了95.72%的惊人涨幅，远远领先于整个上海新房发展的步伐。

目前的徐汇大致分为徐汇中心、徐汇滨江、康健田林、漕河泾以及长桥板块等，这些板块贯穿上海内环、中环、外环，其潜力和前景都不尽相同，那么究竟哪个板块是整个徐汇区最具升值及发展前景的呢？

房价比肩黄浦资源饱和至发展遭遇瓶颈

徐家汇似乎成为徐汇区的代名词了，而徐家汇这个上海市地标性商圈正属于徐汇中心城区板块，该板块位于内环内，与黄浦区相接。板块内不仅有著名的徐家汇商圈，还有生活气息浓厚的打浦路商圈和拥有老上海气息的衡山路酒吧一条街。徐家汇商圈是综合性商圈，涵盖卖场、大型商场、综合型商务楼、文化休闲美食为主，餐馆居多，而大型的综合型商场并没有。

由于该板块已经发展成熟，生活配套已经趋于完善，加之轨交7号线、9号线、10号线以及11号线环绕，南北高架、肇嘉浜路、中山南二路等城市主干道纵横交错，再加上板块内名校林立，使得地块资源高度开发，新盘放量非常有限，以老式小区和次新房为主，二手房成为区域主力军，从升值潜力的角度上来看，之后涨幅不会太大。

板块内住宅以老式小区和次新房为主，唯一在售的仅淮海名邸和宛平88，数据显示，淮海名邸的报价在13万/平米，户型为大平层，总价预计在3500万/套，而宛平88的382平米毛坯房源总价在4500万/套，房价基本和黄浦滨江比肩。

总的来说，徐汇中心区域中西结合性较强，有着浓厚的东西结合的文化氛围，不过该板块2000年之前的老小区比较多，老公房占到很大一部分比例，虽然有完善配套和丰富的教育资源，也不乏顶级豪宅聚集，但是未见未来有突破性规划，再加之3000至4500万/套的新房总价，发展空间有了局限。

大型商业及配套南移徐汇滨江将成徐汇新核心

从2010年世博会开始，徐汇的另一个板块飞速跃进到人们的视野中，就是与世博滨江板块隔江相望的徐汇滨江板块。总所周知，滨江沿岸的地块资源无论对于住宅还是对于商业来说，其稀缺性可以说是用一块少一块，而近年来紧锣密鼓的发展及建设，使得徐汇滨江的锋芒更胜中心板块。

有人说徐汇滨江配套欠缺，这种说法是对于该板块的一种误读，细观板块的配套，现已聚集了龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、演艺中心等文化项目。被誉为“世界上古老拍卖行”的苏富比也已经正式入驻徐汇滨江的上海西岸传媒港。教育资源也十分丰富，拥有上海交通大学、华东理工大学等12所高校云集在此。

而规划的“一核三区”以及 “一廊”，“两心”、“四带”、“四片”，随着大商业大配套的南移，徐汇滨江将成为推导整个徐汇区发展的“核心”，成为“上海居住新方向”。

在区域配套与时俱进的背景下，徐汇滨江房地产价值也在不断提升。根据克而瑞数据显示，徐汇滨江板块近几年呈现出供不应求局面。2013年至2016年上半年，徐汇龙华板块新房总供应面积36.9万平方米，而相同时间内成交面积为40万平方米。伴随着供不应求的则是价格的不断攀升，2013年全年板块新房成交均价5.5万每平方米，而今年上半年均价已涨至8.5万每平方米。

我们可以看到，位于徐汇滨江的一线江景房源并不多，为尚海湾豪庭和百汇园，从区位上来看，其中百汇园房源剩余不多，仅高区房源在售，而地理位置更好些的尚海湾豪庭报价在1100万/套，相比紧邻的徐汇中心板块的豪宅价格3000万/套以上的报价，徐汇滨江项目的报价性价比的确是高出不少，再加上今后大型的商业和配套南移，徐汇未来发展重心必然落在徐汇滨江，使得该板块无论从目前的房价优势还是未来板块的升值空间来看，都是首屈一指的。

商业依托徐家汇商圈新房零供应品质一般

另2个徐汇区不得不说的板块，则是地理位置较靠近中环的康健田林板块和长桥板块，田林板块许多生活在上海的人都知道，但是真得了解该板块的人并不多，田林板块地理位置并不差，距离徐家汇商圈仅2公里，凭借板块内齐全的生活设施和浓厚的教育氛围，成为上海版图上最为成熟的居住区之一。

而同样发展得较为成熟的长桥乃至梅陇板块，和田林板块一样属于传统居住区，区域内的房龄基本都是以10至15年以上的老公房为主。虽然这3个板块能满足日常的居住需求，但是高端商业以及大型商业圈的缺乏导致板块整体的居住层次并不是很高，板块内也无一手房源在售，基本和徐汇滨江以及徐汇中心板块没什么可比性，只能用比较“家常”来形容。

徐汇小尾巴始难发力华泾定位中低住宅区

华泾板块似乎与徐汇区并没有什么太大瓜葛，上海外环线从该板块横穿而过，对于整个徐汇来说，这个属于尾巴的板块可以说是比较偏远的。

该板块无论是发展水平、生活配套、认可程度还是居住层次，均居于徐汇区的尾列，其房产市场多年来也未见有什么起色，且徐汇区的大型动迁基地位于板块内。不过依托市政的规划，华泾的确在未来或也将成缓步上升态势。首先，综合市政规划、板块内各类资源还尚处待开发状态，可建设的项目众多，交通当面已建成明珠线，轨交1号线和上海南站都离该板块较近，第三，华泾斯却已被作为徐汇中低价住宅建设重点区域反战，最后黄浦江徐汇段已开发启动，对将来华泾地区的发展将产生不小的推动作用。

通田林、梅陇等“老式”板块一样，华泾板块内也并没有新房项目，其周边所售的城开珑庭和春申景城均属于闵行范畴。总的来说，虽然华泾板块的发展可期，但是现在板块内面临着零土地出让，区域内商业何时能跟上徐汇区发展整体脚步的尴尬，整个发展周期和潜力可谓八字未见一撇。

所以就整个徐汇而言，徐汇中心区域开始渐渐走下区域“大哥”的位置，唯一地标性商业徐家汇或很难和滨江聚集的大型商业和配套相比拟。徐汇今后发展的新核心，徐汇滨江板块将是当仁不让的“未来王者”。