济南商业综合体崛起 简单聚集的商圈效应易陷入困境

　　商业综合体的形成与城市商圈的发展密不可分，从某种意义上讲，商圈催生了商业综合体的形成，而商业综合体又促进了商圈的持续繁荣与深度发展。比如，泉城路商圈有恒隆广场、世茂国际广场等，大观园商圈有万达广场、人民商场等，其他诸如洪楼商圈、北园商圈以及最新崛起的高新奥体中央商圈等，也分别存有大量形态各异的商业综合体。

　　商业综合体傲然崛起纷纷布局泉城东西南北中

　　作为一种新兴的复合型地产运作模式，商业综合体正踏着时代的浪花，在济南城傲然崛起。

　　济南以前的商业布局，基本上都位于泉城路、老洪楼和西市场等几个老城区。随着近年来城市的迅速扩张，济南已经没有大的商业商务空白点，传统商业格局已经打破，商业地产全方位的发展格局正在重塑。

　　在中心老城区，绿地中心、世贸国际、保利中心等龙头项目盘活城市中心的商业活力。

　　在东部，以汉峪金谷为龙头的汉峪片区已经成为颇具影响力的金融商务中心；以龙奥天街为代表的奥体文博片区与丁豪广场、银丰联荷广场带动的会展中心片区，越来越成为省级商业商务的重阵，再加上万达广场的开业以及银丰财富广场、华润万象城的诞生，更加促进了东部新城中央商务区的繁荣。

　　在西部，高铁效应与“十艺节”的举办直接推动了商业地产的跨越式发展。随着220万平方米的文化会馆综合体、170万平方米的齐鲁之门综合体、高度超过500多米的恒大金融中心、56万平方米绿地站前综合体等项目的崛起，西城商务商业区已经呼之欲出。

　　在南部，随着大型商业项目的拔地而起，即将摆脱南部无商圈的尴尬境地。大型商务地产祥泰广场、30多万平方米鲁能商业综合体、中海环宇城等商业地产项目，已经在南城构建起全新商圈雏形。

　　在北部，北大时代、名泉中心等天桥新兴商务中心正和泺口片区一起，提振北城的商业地产市场。

　　交通拥堵、扎堆出现商业综合体也存难言之隐

　　城市商业综合体在方便市民消费、提升济南商业档次和现代时尚度的同时，也不可避免的带了一些负面效应。

　　业内人士普遍认为，虽然目前商业综合体在济南呈现遍地开花的态势，但是其发展过程中却存在诸多问题。例如，扎堆出现、同质化现象、交通拥堵等，这些都成为制约城市商业综合体建设发展的重要因素，也是亟须解决的问题。

　　首先，大量商业综合体的集中出现，将使区域内本来停车位就不足的情况趋于严峻，容易造成交通拥堵。泉城广场这个商圈属于传统的老商圈，道路的规划是早已既定好的，两边道路都是单行线，在这个位置上出现过多综合体，节假日期间，极易造成交通拥堵，再加上停车位不足，让很多消费者望而却步。

　　此外，大量商业综合体扎堆出现，同质化现象严重，供应过剩。单单一个泉城路商圈，目前就有恒隆、世贸国际、贵和、银座等几个大型商业综合体，而在高新区国际会展中心周边则林立着高新万达广场、丁豪广场、雨滴广场、美莲广场等商业项目，可谓是“满城尽是综合体”。而商圈效应应建立在成熟稳定的客源和相应的配套建设之上，而不是简单的聚集，不然很容易陷入发展困局。

　　商业综合体东移银丰财富广场及华润万象城绽放

　　随着济南城市发展的变迁，商业综合体的发展日益呈现出东移的趋势，这其中又当属奥体中央商务区及高新区国际会展中心周边发展最为密集。

　　而如何让济南的城市商业综合体发展壮大，成为泉城的“商业名片”，需要的不仅仅是优越的地理位置、先进的商业理念和运作方式，更重要的是支撑城市商业综合体自由跃动的“心”。

　　银丰财富广场作为银丰地产开发的具有标志性的国际5A级商务办公综合体，成为奥体政商核心区的又一商务地标。

　　济南万象城毗邻山东博物馆、山东档案馆、山东美术馆,处于轨道交通M3线与环线换乘枢纽区域。作为济南CBD首个“一站式购物及体验中心”,华润万象城集餐饮、娱乐、休闲、文化于一体，总规划面积超过20万平方米，计划于2018年二季度开业。此外，以万象城为核心的济南华润中心还包含华润大厦写字楼及悦玺SOHO，总面积约90万平方米。