5块地块只被拍走了一块 衢州商业用地为何受冷遇？

8月12日上午，衢州市区西区F7-3地块（新湖菜市场地块）、衢化红房子储备土地出让地块等五个地块国有建设用地使用权在市行政服务中心以拍卖方式出让。本次出让的五个地块中，一块为商住用地，其余四块是商业服务业用地。最终，新湖菜市场等两宗地块被拍走，其余三块商业服务业用地流拍。业内人士认为，目前房企对商业用地的开发比较谨慎。

拍卖遇冷，开发商拿商业用地谨慎

8月12日上午，备受市民关注的西区F7-3地块（新湖菜市场地块）在市公共资源交易中心1号开标厅公开拍卖，吸引了新宏房开、怡钰房开、国金房开、志城房开等7家房开公司参与激烈竞拍。该地块起拍价2400万元，报价一路走高，经过114轮举牌后，最终被衢州国金房地产开发有限公司竞买人以5950万元成功竞得，溢价率达147.9%。

然而，并不是所有商业用地受欢迎。当天，共推出了5块地，其中一块为商住用地，其余4块是商业服务业用地。除了新湖菜市场地块和一块为商住用地外，衢化红房子储备土地出让地块、市区荷一路的两块地均流拍。

相对于上半年住宅用地的热拍，商业用地显得很冷。业内人士分析认为，本次商业用地遇冷主要还是开发环境复杂，对房企要求高。部分没有开发经验的房企纷纷踏足商业地产市场后，一些项目发展的初期就遇到了困难。比如地处郊区的部分商业项目在周边规划及业态定位上并不清晰，有的项目周边还有投产不久的工厂，还没有列入拆迁规划的城中村等等。周边政务、居住、工业、商业用地夹杂，令一些商业地产项目的发展举步维艰。

“现在房开企业拿商业用地相对谨慎。”一家参与拍卖的某房开公司人士表示，这次流拍的这些地块商业环境还没有达到开发商的预期，所以出现了无人问津的局面。“像衢化红房子那边，目前的区域商业环境仍然一般，该地块推地面积又过大。商业用地限制多、风险大，需要考虑的因素比较多，因此我们一般不会轻易拿地。”

供大于求，商业地产投资前景难测

在经济形势不是很乐观的情况下，实体零售业受到了一定的冲击，这也同样影响着商业地产的投资前景。在一些实体店受到网络电商的猛烈冲击后，直接导致了商业地产的扩张动力不足，扩张速度的减慢。而需求的减少，造成了商业地产整体供大于求现状。

“以前不愁卖不愁租的店面，现在去街上看看空出了一大片。即使是一些位于市区核心街区的店面，租金也下降了40至50个百分点。手头的店面都租不出去，就更不要说再去投资新的商铺了。”王先生告诉记者，自己在市区上街核心街区的店面房，今年遭遇了大幅跌价。

市区一家拍卖行的人士向记者透露，位于市区核心街区的一些店面，前些年的价格曾一度攀升至20万元/平方米，去年则跌到了14万元/平方米，而今年年初有业主以起拍价8万元/平方米拿来拍卖，结果也遭遇了流拍。“南街一些位置较好的沿街商铺，现阶段价格也不到10万元/平方米。”

另据业内人士分析，整体经济形势不佳的环境背景下，商业地产频频易主。原本市中心的商业综合体中百商厦租给了中信银行，衢州大酒店则变成了月子中心。商业地产发展过快，衢州的一些中小型企业却失去了激情和魄力，导致商业地产供大于求，这也使得开发商不敢轻易拿地。

势必反弹，商业地产静待回暖时机

衢州嘉泰拍卖有限公司总裁汪文善告诉记者，经济环境的不景气导致现在衢州的商业地产进入蓄力发展期，传统商圈压力很大。但这不是永久性的寒潮，而是一次转型期的阵痛。相信新的购物模式兴起会带动商业地产回暖，核心地段的地块、楼盘会率先反弹。

随着科技的发展，智能化大量应用于人们的生产生活，人们的生活方式和消费观念正在逐步改变，以用户体验式消费为核心的物联网会得到进一步普及。届时，以休闲体验为主的导向，即以家庭单位为主体，一站式休闲购物，将成为未来商业模式的发展方向。以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市综合商业体，将成为城市新的中心和商业地标。

“国金中心即将开业，新城吾悦广场拔地而起，还有万达广场项目等，都受到了投资者的关注。”汪文善说，对于衢州这样有活力的中小城市来说，城市商业综合体的发展，正处于蓬勃发展阶段，衢州百姓也迫切需要这样的城市综合商业体。

业内人士认为，两到三年内，衢州将迎来购物中心供应大潮，商业市场竞争愈加激烈，商业地产开发商需要学习更多的专业知识，拥有更前瞻的视野，也需要更强大的实力，才可能开发出与一线城市水平相当的项目，从而提升市场投资的信心，带动项目周边经济，推动衢州整体商业地产项目的发展。不过，这一切需要足够的资金和耐心。