融信豪掷110亿夺下上海静安地块 地王诞生背后真相

　　立秋之后的地产市场丝毫没有凉意。昨日，闽资开发商融信集团以110亿元抢走上海一地块，创下中国土地成交史上最贵地王记录，预估建成后每平米售价将超15万元。

　　融信豪掷百亿

　　静安拍出中国新地王

　　今日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

　　18家参拍企业名单

　　1雅居乐 2世茂 3金辉 4金茂+中铁 5西藏城投 6龙湖

　　7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创

　　14葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18万科

　　这幅地块位于新静安区内环区域，紧邻宝山路站。距离外滩仅2公里，距离陆家嘴仅3公里。是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。应该是全中国所有房企希望能够拿下，在上海打造的封面位置之一。

　　天价地王频繁诞生 

　　探查背后真相

　　2016年以来，随着楼市复苏、房价暴涨，各地地王频现。截至目前，国内已经涌现200多宗地王，成为历史上出现地王最多的一年了。那么是什么因素推动着房企不惜花巨资造地王呢？

　　城市核心地段的土地资源日益稀缺， 尤其是一、二线重点城市的建设用地不断减少，成为房企不惜代价抢地的首要因素。

　　国内一、二线重点城市的房地产市场需求仍相对旺盛，商品房成交量保持相对高位，日光盘频出，使得开发商有底气去抢地王。

　　数据显示，今年很多地王都是上市房企创造出来的。上市公司需要考虑年度业绩，在土地储备越来越少、而市场需求旺盛的当下，高价补充的土地储备，也会得到高回报。

　　宽松的融资环境，让房企有了比较充裕的资金链。尤其是央企、国企背景的房地产开发商，融资成本低、资金储备多，成为地王大军中最醒目的一个其群体。

　　金融巨头成为地产业门口的野蛮人，平安、安邦等金融大鳄纷纷出来搅局买地。风头最旺的是处理国有银行不良资产为主业的信达资产，在上海、杭州、深圳、合肥等地造就了6个地王。

　　豪宅市场的需求持续升温也是天价地王频频诞生的重要因素，昨天胡润富豪榜发布的数据显示，中国目前的亿万富豪接近9万人，而这些高净值人群，正是各地天价豪宅的抢购者。

　　静安百亿地王之后

　　上海楼市变局

　　融信110.1亿的总价创下全国楼板价地王后，对于上海楼市来讲，“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走？

　　笔者认为，在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下，当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“地王”，二是“类住宅”。

　　“加杠杆”场外配资拿地，“地王”频现背后的系统性市场风险

　　从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

　　比如，8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

　　此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

　　“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

　　上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

　　正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

　　下半年上海楼市政策走向的5点预判

　　综上所述，上海楼市调控政策有可能会在执行的角度从严，也有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”。具体来讲：

　　1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。因此，这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度，“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

　　2、上海上半年土地出让的量确实不多，下半年会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

　　3、既然有“地王”频现的现象，那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

　　4、“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

　　5、楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致，但是，作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批，在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。