潘石屹：SOHO中国要发展 未来主要靠联合办公

　　8 月 17 日，商业地产开发商和运营商 SOHO 中国有限公司（简称“SOHO 中国”）发布截至 2016 年 6 月 30 日的中期业绩报告。今年上半年，该公司营业额约 7.27 亿元，同比上升 85%，毛利率达 77%；净利润约 6 亿元，同比上升 344%。

　　此外，该公司外债比例从去年底的 56% 降至今年年中的 6%。CEO 张欣称，SOHO 中国目前的 162 亿元债务中，仅 3.6 亿为短期债务。

　　这也许是自 2012 年潘石屹提出“以售转租”（即主要收入依靠租金而非地产销售）战略以来，“转型”这个词第一次成为业绩上升，而不是业绩下滑的理由。

　　过去 5 年，SOHO 中国的财报数字都不太好看。2010 年取得 238 亿元的销售额之后，该公司的表现持续下滑，2011 年销售额跌至 109 亿元，而到 2012 年仅为 94.68 亿元。

　　“转型”战略提出之后，由于人为削减物业销售业务，SOHO 中国的财报就显得更为尴尬，2013 至 2015 年营业额分别为 146.21 亿、60.98 亿、9.95 亿元，直接从百亿掉至十亿。

　　“大家都需要时间慢慢适应这一点。SOHO 中国已经不是一个‘房地产工厂’了。我们已经从房子的制造商变成大业主，所以现在评价我们业绩表现的标准也不该是销售额，而是资产价值。” CEO 张欣在发布会现场说。

　　自 2007 年上市以来，SOHO 中国曾一度迎来自己的黄金期。2007 - 2009 年，它借助自身在营销上的优势对收购项目频繁且迅速地进行贴牌溢价出售。比如 2009 年收购的北京嘉盛中心，购入两个月后即以高出买入价 89% 的价格卖出，项目盈利达 11 亿元。

　　不过，2009 年以后，地产商在北京的拿地难度愈发增加。北京招拍挂市场还给 SOHO 中国下了一道封杀令——原则上不允许散售。因此之后 4 年 SOHO 中国以 300 亿元“光速进军上海市场”，在 2009 - 2013 年间在收购的 12 个项目中，有 4 个都在上海长宁区。

　　这种重资产模式并不长久。

　　“传统的商业地产是资本密集型产业，靠惯性走的话，很可能就像泰坦尼克号撞到冰山，更可怕的是撞到冰山还没有感觉。”潘石屹在接受媒体采访时说，“我们需要为 SOHO 找到一条安全的道路。”

　　“转型”因此成了过去 4 年 SOHO 中国的主题。从 2012 年 8 月起，该公司提出从“开发销售”转向“物业自持”，目标是成为一家重资产、轻销售的公司。

　　张欣近日在接受《华尔街日报》专访时的表述则更为直接：“SOHO 中国之前已通过建设和销售从快速的城市化进程中获益，直到达到‘城市都已建好，高楼都已盖完’的阶段。公司一直在寻找下一个增长领域。”

　　他们看中的这个增长领域就是物业租赁。根据 SOHO 中国官方提供的数据，该公司投资物业总建筑面积约 170 万平方米，其中可租面积有 120 万平方米。目前，其自持物业平均出租率达 85%，今年上半年租金收入约 7 亿元，同比上升 60%。

　　依靠租金意味着更大的不确定性。根据第一太平戴维斯市场研究部近期对上海核心商务区办公楼市场的最新预测，未来三年，上海商务办公楼供应量将从原先的 108 万平方米降至 61 万平方米，空置率将从 8.4% 升至 11.5%。写字楼市场即将供过于求。

　　对于空置率的问题，潘石屹回应认为 SOHO 中国的优势是地段和管理。

　　“办公楼出租的状况确实是北京比上海市场更好。但我们对上海市场很有信心，因为 SOHO 的物业都在最繁华的地方。另外，人们对办公大楼景观、层高、大堂等的要求降低了，反而是手机信号、互联网连接、办公效率等排在第一位，这是我们的优势。”

　　除了传统长租业务，SOHO 中国另一个更受到关注的是 2014 年 8 月起内部开始筹备的、被称为第二次转型计划的联合办公空间品牌 SOHO 3Q。在发布会上，香港、北京和上海三地媒体提出的 15 个问题中，有近一半都与此相关。

　　潘石屹将联合办公业务称为“SOHO 中国未来发展的主要推动因素之一”。截止上个月底，北京和上海共开设有 16 个 SOHO 3Q 中心，共计 13603 个座位。这个数字到年底预计将增至 16000 个，主要出租对象为互联网企业和科技公司。财报显示，其平均出租率达到 70%。

　　并不是所有人都看好这个市场。穆迪投资者服务公司分析师 Stephanie Lau 在接受《华尔街日报》采访时表示，即便是在北京或上海这类一线城市，共享空间需求是否可持续存在不确定。

　　在国内，这个市场因为门槛低也显得拥挤且无序。

　　根据互联网商业办公租赁平台优办网 6 月统计的数据，到目前为止中国共享办公空间大约有 2300 家，从运营主体上看大致可分为地产商类、二房东类、创投类和媒体类。然而其中形成规模并具有独特商业模式的品牌并不多，算得上相对成熟的只有 Work+、方糖小镇等。

　　地产商进入联合办公空间，更多时候则散发着一种借着政策利好盘活房产存量的投机味道。潘石屹的 SOHO 3Q 和万科集团前高级副总裁毛大庆的优客工场可能都容易被归为这个类别。

　　SOHO 3Q 的定价为一个办公桌每周 1000 元，一个独立办公室每周 1300 元，而“创客工厂”据说价格为每人每月 2000 元。对于初创企业而言，这并不是个小数字，因此发展状况也和潘石屹最初设想的不同。

　　“我们将客户设定在个人、小企业，但实际上有些规模比较大的公司（超 500人）SOHO3Q 也成为了客户。”

　　更不用说新竞争者的加入。就在上个月，创立 6 年的 WeWork 进入中国市场，在上海延平路静安 WE 国际文化创意中心正式开幕，可容纳约 500 人左右同时办公。它们最近也开始招聘企业销售主管，希望扩大企业用户数量。

　　不过张欣在接受《华尔街日报》专访时表现得比较乐观。她认为 SOHO 中国现有的办公空间使其具有速度和规模优势。“进入这个行业的人和企业很多，但能做出规模的还没有。”

　　SOHO 中国总裁阎岩还在发布会上表示，SOHO 3Q 未来计划扩展到互联网和新经济比较火热的二线城市，如深圳、杭州、西安、成都、武汉等。由于 SOHO 中国在京沪之外没有自持物业，这些联合办公空间将与第三方物业合作拓展，只输出管理。

　　以租赁业务为重并不意味着 SOHO 中国不再涉足物业销售了。根据《时代周报》报道，过去三年，SOHO 中国已在上海套现超过 100 亿元。2013 年和 2014 年，潘石屹分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口 SOHO，另外还出售了虹桥凌空 SOHO 一半的项目，套现 83 亿元。

　　就在上个月末，SOHO 中国刚刚以 32.97 亿元出售了 5 年前收购 SOHO 世纪广场，高出收购成本 70%，给账面带来 5.02 亿元的毛利润。这个数字接近该公司 2015 年整年 5.38 亿元的净利润，不过，世纪广场的可租面积仅占该公司自持总可租面积的 3.7%。

　　“持有租赁的模式不会变化，核心资产不会出售。现在房地产市场面临‘资产荒’，SOHO 世纪广场的出售依然是遵循‘市场高峰出货，市场低峰进货’的原则。未来我们还将有 2 到 3 个非核心物业打算销售，都在上海，包括 SOHO 天山广场、虹口 SOHO、凌空 SOHO。”潘石屹在发布会现场表示。

　　对于这家转型中的地产商而言，销售业务仍然是最熟练且基础的部分，帮助其维持低负债率、创造转型所需的现金流，同时用来试探市场、规避风险。更有想象空间的还是它寄予厚望的联合办公业务，尽管这部分营收“还未达到可公开报告的金额”，且市场前景尚待探索。