15年合肥房企争夺大战：华润PK置地 文一血战保利

1999年伴随着元一集团首次进驻合肥，犹如亚马逊雨林的那只蝴蝶扇动的第一下翅膀。随后，2001年绿城集团进驻合肥，2002年绿地集团，2004年华润置地，2006年禹洲集团，2007年世纪金源、恒大地产、厦门国贸，2008年万科、碧桂园，2009年万达集团，2011年中海地产、保利地产，2013年华南城、宝能，2014年世茂地产，2015年北京金隅地产、融创中国......

十余年间，外来品牌房企纷纷进驻合肥，打破了本土房企垄断合肥楼市的局面。外来品牌房企凭借着自己高知名度、完善的产品体系、雄厚的资金，迅速占领合肥楼市的半壁江山。而以文一、置地、城建为代表的合肥本土房企，凭借着扎实的本地基础、对合肥客户的精准定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出。这两股不同的房企势力，在激烈的竞争与融合中，推动着合肥楼市的快速发展。

一、产品力PK 关键词：拿来主义

地产商的竞争本质上还是产品的竞争，在房地产行业竞争日趋激烈的今天，房企都意识到培养企业核心竞争力的重要性，不仅是外来品牌一线房企，合肥本土房企近年来也逐渐形成了自己的产品系列，开始了标准化产品线的复制开发。

根据一项调查结果显示，从设计的维度看，影响项目开发进度最主要的原因也是产品，对产品定位及产品方案的反复讨论和调整严重影响项目的开发速度。所以，在保证高品质的前提下，通过产品线的规划及复制，可以实现项目的高效开发，迅速回笼资金，让企业更加健康有序的发展。

外来房企代表：华润置地

以华润置地为例，2004年，华润置地拿下大蜀山下的澜溪镇，带着“每座城市都想有一座华润置地的精品”的美好理想，正式进驻合肥市场。12年间，华润置地坚持“住宅开发+投资物业+增值服务”的模式。住宅开发方面，华润已形成万象高端系列、城市高端系列、城郊高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、城郊改善系列、旅游度假系列八大产品线。而投资物业方面，华润则发展了以高端品牌万象城城市综合体为首的三大商业品牌，分别是万象城、五彩城和欢乐颂。

从最初大蜀山下的澜溪镇、到望江西路上的华润幸福里、深耕庐阳的华润橡树湾、再到政务区演绎极致奢华的华润凯旋门，华润置地将自己成熟的住宅产品线逐步复制到合肥的市场，每个楼盘都有着精准的定位和不俗的品质，这也是华润置地始终秉承的宗旨——“品质给城市更多改变”。

不仅如此，伴随着以写字楼为代表的商务产品的进驻，华润的投资物业也逐步进入合肥市场。2015年政务区华润万象城的开业，标志着华润商业产品全面进驻合肥，三种商业综合体根据其特点采取不同的开发模式，保证每个综合体的运作成功，这也是华润深耕产品开发取得的硕果。

本土房企代表：安徽置地

与华润置地从住宅到商业再到商务的开发模式类似，安徽置地19年深耕合肥市场，始终以一个城市运营者的角色，坚持城市综合体、旅游服务综合体两大战略，涉足住宅、写字楼、商业、酒店、旅游、医疗等多个领域，形成丰富多元化的企业产品线。

面对日趋激烈的市场竞争，产品线的规划及细分也成为必然之举，安徽置地投资有限公司掌舵人严张应先生曾表示“房产企业将按区域、产品类型、服务对象进一步细分，向更专业化的方向发展。”犹如安徽置地始终秉承的“诚信、创新、专业、服务”的企业宗旨，安徽置地的产品也在逐步细化、升级。

置地柏景湾堪称合肥地产的精品代表作;财富广场写字楼引入了21家世界500强企业，创造了楼宇经济的标杆;置地投资广场已成为合肥市长江路金融、保险企业总部基地;合肥政务区置地广场项目将打造成为120万平方米天鹅湖上合肥新中心;安徽栢景假日酒店开业3个月后，就获得了携程网评第一名的成绩，发展上升速度在合肥创下新高。

从住宅到商业到写字楼再到酒店，安徽置地19年深入研发公司产品线，在合肥市场不断布局开拓，公司规模也在不断发展壮大。依托19年积累的品牌基础，安徽置地积极开拓，走出安徽，布局华东，进入外省，开启了更远大的发展战略。

拿来主义

安徽置地的发展壮大只是合肥本土房企的一个缩影，作为合肥本土企业，对消费者需求的了解，精准的市场定位是企业的优势。外来品牌房企凭借多年的全国市场开发经验，已形成丰富精细的产品线，在产品研发经验不足的情况下，学习外来房企的优秀开发经验，结合合肥本地客户的需求，研发自己企业的产品，这样的“拿来主义”或许是合肥本土房企快速成长的方法。

2013年底，华邦置业合肥公司徐祖文先生就曾表示，“房地产这个产品到目前为止没有专利，建筑的立面，建筑的色彩，平面功能的布局，我们有的时候在现阶段就采取拿来主义，拿来主义成本是很低的，现阶段我认为拿来主义是最好的方法之一。”

二、市场占有率PK 关键词：版图扩张

如果说产品开发能力是房企实力的内在表现，那么在一个城市的市场占有率则是房企实力最直观的体现。房企研发复制产品线、高价拿地、营销拓客，都是为了能在合肥楼市抢占市场份额，扩大品牌影响力，最终获得更高的利益。

本土房企代表：文一地产

2016年8月2日，文一地产以1410万元/亩，总价14.10 亿元拿下新站区XZQTD197号地块，正式进驻新站职教城版块。作为合肥本土房企的龙头企业，文一地产扎根合肥东城，厚积薄发，12年间版图迅速扩张至合肥东南西北各个区域，拥有“瑞泰系”、“托斯卡纳系”、“云河湾系”、“名门系”、“城市广场系”、“锦门系”、“豪门系”等接近30多个产品。

“文一企业从2004年开始一直在发展，特别是2008年、2010年的实现了弯道超越，文一企业作为本土企业，欢迎外来的企业来到安徽，只有这样，我们才能学习更多。”文一地产邱胜华先生表示，“外来的企业也不是很可怕的，产品都是可以互通的。”

外来房企代表：保利地产

作为外来房企的代表，2011年03月30日，保利地产成功摘牌政务区ZWQTB-033保利香槟国际地块，正式进驻合肥市场。短短五年时间，保利地产充分展现了国企品牌的实力，五年拿下合肥九宗地块，9子开花，为合肥人民提供过万套的房源。并在2016年上半年以41.89亿元，4.49%的市场占有率排行第四。

保利地产代理合肥分公司总经理贺长龙就曾说过，“相同的时间走出更远的路。不是说别人花了五年时间做出什么样的成绩，你就得同样花五年的时间，只要你付出的够多，你可以花更少的时间来达成自己的愿望。”

版图扩张

保利地产用短短五年时间迅速占据合肥市场;文一地产深耕合肥12载，在激烈的市场竞争中拔得头筹。这些傲人的成绩背后都有一个共同的特别——项目版图的迅速扩张。往更深层次来说，就是房企拿地能力的比拼。土地是房企赖以生存的根本，也是项目版图扩张的基础。

在2016年上半年，文一集团投入128亿的资金在合肥屯了6宗地块，是上半年来在土地上投入资金最多的开发企业，其中创造了2宗地王，平均每月就有一宗地“入账”。

4月28日保利地产竞得合肥瑶海区E1603地块，单价2030万/亩，溢价率383.33%，总价19.44亿元。当天土拍结束之后，保利竞拍代表表示地块价格早就越过了他们的底线。

文一地产和保利地产在土拍会上不止一次的正面交锋，也是本土房企和外来房企的一个缩影。“没地就无法继续在合肥市场立足”。由于2016年合肥去化速度加快，各大项目迅速售空，各大房企被合肥市场吸引相继进驻，没有土地储备的支撑企业也将失去竞争力，最尴尬的局面将面临退出。“拿地有风险，可能会亏钱，但是不拿地，团队可能就没了”

三、区域带动能力PK 关键词：品牌影响力

2016年上半年合肥土地市场共成交64宗土地，合肥总价地王、市区地王、县域地王共诞生12宗。其中最引人注目的当属3月24日，文一地产以2400万/亩，总价76.89亿拿下的滨湖BH2015-09号地块(文一塘溪津门)，成功刷新合肥总价地王，其400%的溢价率，瞬间引爆整个合肥。

业内人士及购房者都说，滨湖区楼市的热度是被省政府及政策炒起来的。随着省政府的入驻、地铁1号线即将通车运行、各大名校的入驻，滨湖区满足了人们对居住条件的完美追求，区域楼市热度也在直线上升。那作为房企，对合肥区域发展的带动能力又有几何呢?

外来房企代表：万科集团

“不囤地，不捂盘，不拿地王”是万科的长期经营原则，王石先生曾在2013年就在微博表示万科“不拿地王”的原则，针对的是“单价地王”，因为过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜，带来社会问题。

万科在合肥虽然不拿地王，但万科的品牌效应以及区域带动能力却异常突出。几年前，庐阳区四里河版块还是合肥无人问津的城中村，但随着万科、中国铁建、海亮、文一等房企的入驻，尤其是万科森林公园、万科城市之光两大项目的布局，万科率领众房企将四里河板块从无人问津的城中村渐渐发展成目前炙手可热的富人聚集区。

本土房企代表：新华地产

不得不承认，在区域带动能力方面，本土房企的能力远不如外来一线品牌房企。以新华地产为代表的本土房企，前几年一直专注于自身项目的产品开发及市场扩张，并没有很好的做到开发一个项目带动一个片区。

但近几年随着本土房企的成长壮大，区域带动能力和品牌辐射力也成为房企们关心的话题。大蜀山脚下的新华御湖庄园和新华御湖上园，犹如新华地产的双子星，屹立在大蜀山的周边，和周边众多的品牌房企一起努力将大蜀山版块打造成合肥人居环境优越的别墅豪宅区域。

品牌影响力

本土房企的区域带动能力远不如外来一线房企的原因，除了自身前期没有意识到开发一个项目带动一个片区这样的开发模式外，品牌影响力也是很重要的一方面。房企的规模与影响力密切相关，大型房企布局范围广，品牌综合运营的专业度强于其他房企。

而在这方面，合肥本土诸如文一地产、安徽置地等为代表的房企，经过多年的本土耕耘，在合肥人民心中的品牌影响力日渐扩大。后期除了自身的品牌建设，更应该学习一线房企注重物业管理和社区运营的经验，让自身的品牌影响力更加持续。

PK小结：竞争 竞合

在合肥楼市越来越火热的当下，越来越多的房企看中合肥市场，纷纷进驻，合肥房企的市场竞争也越来越激烈。在市场竞争优胜劣汰的自然法则中，外来品牌房企凭借着强大的品牌影响力和完善的产品线迅速在合肥市场占得一席之位。而合肥本土房企也凭借着自己本土化的产品和对客户的精准定位，在激烈的市场竞争中异军突起。

“对于一个行业来讲，他的集中度总是在不断的提高，有这样的数据，05年大概合肥的房地产企业有1110多家，现在有七、八百家。很多的企业面对竞争的时候他没有足够的实力，没有力量他就完了。”安徽大富房地产开发有限公司孙百友表示。

不仅仅是合肥本土房企，一些外来房企也在近几年的市场环境中被淘汰。面对愈发激烈的市场竞争，本土房企和外来房企不仅仅是竞争的关系，更应该学会竞合和取长补短。2013年3月29日，保利地产联合新华地产以单价220万元/亩，总价1.61亿元竞得高新区KMB-1号地块(保利梧桐语)，强强联合，优势互补。近几年合肥市场这样的外来房企和本土房企良性竞争，互相竞合的案例越来越多。通过市场的优胜劣汰以及房企们的竞争、竞合，合肥楼市逐渐向着更加健康有序的方向发展。