成都商业地产库存高同质化严重？其实也没那么难做

提到成都的商业地产，许多人都会皱起眉头，过高的库存量、越来越严重的同质化趋势都让这个一直以多样化、大体量商业地产发展为傲的城市在近几年充满了困扰，让许多成都地产人面对商业地产开发、运营如同“烫手的山芋”。进入8月下旬，各大上市公司的中期报告开始大量出炉，在这些地产商的“期中考成绩单”中，记者发现了成都商业地产的另一面，告诉我们事情并没有我们想象的那么糟。

大悦城：起步半年已成成都一景

根据大悦城地产公布的2016年中期报告，2016年1~6月，大悦城地产半年收益为27.88亿元，同比2015年上半年增长25.38%；报告期内毛利17.17亿元，毛利率为61.58%，较2015年上半年提升2.69个百分点。

报告期内大悦城租金收益为12.8亿元，相比去年同期上涨18.6%。其中，大悦城零售商业贡献租金10.9亿元，占全部租金收益的78%，  

成都市场上，成都中粮大悦城于2015年12月24日开业，在中期报告报告期内，成都大悦城出租率为94%，共贡献租金5120万元，租金水平为每平米98元/月。

虽然成都百货商场和购物中心在近些年出现同质化严重、空置率高的问题，但是成都大悦城从去年年底开业以来凭借其品牌号召力、优秀的运营能力在短短半年内已经建立了良好的口碑，出租、运营业务顺利。在2016年年中，还借着电影“魔兽”进行了一把“IP营销”，成功吸引了大批目标客群——年轻人群体的关注。

IFS：半年狂“吸”18亿

根据九龙仓集团公布的2016年中期报告，2016年上半年，九龙仓集团在中国大陆和香港营业收入增长12%至200亿港元，利润增长8%至80亿港元，利润率为40%。

其中九龙仓旗下的成都国际金融中心（IFS）商场部分在2016年上半年租金收入同比增长9%至人民币3.12亿元，与去年同期基本持平。出租率近100%。商场内租户营业额同比上涨13%至人民币18亿元，商场客流量在报告期内也增加了14%。

报告中也提到，成都国际金融中心附属写字楼可出租部分的36%共计9.86万㎡已经成功出租，平均租金在每平米130~190元/月的水平。

在2016年上半年，成都IFS曾推出多项大型活动吸引人流，包括“印象莫奈艺术展”和“IFS&功夫熊猫3系列活动”，这些活动不仅有效引流，也进一步丰富了IFS的精神内涵、提升文化品位。

2015年，成都IFS商场营业额达28.5亿元，在全国商业体中排行第13，西南地区排名第一，全年租金收益为6.05亿元。

远洋·太古里：半年业绩上涨112.5%

根据太古地产公布的2016年中期报告，太古地产在2016年上半年营业收入为78.86亿港元，同比去年同期下降16%。虽然营业收入有所下降，但是其物业出租租金收入为53.67亿港元，与去年基本持平，其中零售商业出租收入为21.48亿元。太古地产在中国大陆的持有物业租金收入在报告期内为12.87亿港元

位于成都红星路-大慈寺商圈的远洋·太古里2016年6月较1月出租率提高3%至91%，零售销售额增长112.5%，达到13.39亿元。而去年全年太古里的营业额为19亿元，今年突破20亿元已经不是问题。由太古地产第二季度财报可知，太古地产旗下拥有大型集中商业7处，其中3处位于香港的购物中心零售营业额均为负增长，位于大陆的4出购物中心则均维持正向增长，成都远洋·太古里的增长幅度是太古旗下所有商业中最高的。

龙湖地产：成都商场租金涨4成

根据龙湖地产公布的2016年中期报告，龙湖地产在2016年上半年内实现合同销售额共计385.9亿元，同比增长78.4%；合同销售面积共计255万㎡，同比增长42.7%；物业均价为15090元/㎡，同比增长25%。据悉，龙湖地产在年中成绩发布后宣布上调本年度销售目标20%。

在物业租金方面，龙湖地产持有的物业2016年上半年总租金收入为8.83亿元，增幅为33.86%。而在成都，龙湖旗下3个天街和三千集项目上半年贡献租金总额1.26亿元，同比去年增长82.6%。平均租金从去年同期的每平方米36.66元/月，上升到每平方米51.87元/月，同比上涨幅度超40%。在这四个购物中心中，除了龙湖·三千集，三个天街项目出租率均有提升，其中成都时代天街I期出租率提升近9个百分点至93.4%，而今年刚开业的金楠天街出租率则超过94%。

机构观点：成都商业分化加速

就在成都商业地产人纷纷大呼“商业不好做”的今天，这些上市房企披露的上半年成都商业项目的成绩无疑为商业地产市场注入了一针“强心剂”。那么，这些企业在成都开发、经营商业项目的成绩又给了关注这个市场的人哪些启示呢？

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉认为成都零售物业市场发展日臻成熟。伴随高品质地标项目的涌现，更多国际一线品牌进驻成都并逐步刷新当地消费者的购物消费理念、加速消费者偏好的多元化、提升消费者对产品及服务等诸多方面的诉求。

据世邦魏理仕发布的《2016年第二季度成都房地产市场报告》，2016年上半年成都零售物业市场整体租金水平走势环比保持平稳，而全市平均空置率受部分项目品牌退租和运营调改影响出现一定程度波动，市场加速分化成为近期市场主线。以九龙仓、太古、龙湖、中粮等为代表的具有丰富经验的商业运营商所持有的购物中心更受消费者青睐，租金水平和品牌进驻率仍持续向好。

同时优质项目的出现也必然对一批商场硬件老旧、物管能力受限、品牌业态缺乏新意的老化项目造成不小冲击。因此，商业市场在过于关注运营困难的百货、大卖场乃至购物中心的同时，也应把握更多优质项目带给本地市场在招商、运营、服务方面的创新模式与新颖理念，以及随之而来消费者的积极反馈。