商业地产大幅过剩 找寻出路和避免误区方才是正途

据中指研究院数据显示，2016年1-7月，商办用房销售面积创历史同期新高，同比涨幅扩大，但新增投资及开工的同比增幅却均有下滑，呈现“量跌价涨”的总体局面。

具体到中国一线城市上海，去年该地的商业地产交易达到163亿美元，远超香港28亿美元，成为全球第12大商业地产市场。

但是，乾立基金发现，与繁荣盛景同时存在的，却是目前商业地产尤其是大型购物中心的严重过剩。

关店潮愈演愈烈

根据中华全国商业信息中心数据，2016年上半年，全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%，相比去年同期回落4.2个百分点，这对零售型商业地产来说则是雪上加霜。

我们不妨来看一组记录：

2016年8月：百盛集团将关闭重庆万象门店。

2016年5月：南京八佰伴停业。

2016年4月：友谊商店关闭广州南宁店。

2016年3月：来雅百货关闭泉州中骏世界城店。

2016年2月：新华百货关闭银川东方红店。

2016年2月：NOVO百货关闭重庆大融城店。

2016年1月：新世界百货关闭北京时尚店。

据某商业地产研究中心的数据统计，我国商业地产的待售面积约为2.7亿平方米。当一二线城市住房价格飙涨之时，商业地产正面临严峻的过剩压力。

即便是“全球第12大商业地产市场”上海，其情况也不容乐观。2016年4月底，上海商业用房可售面积为1023.04万平方米，但同期住宅可售面积仅为915万平方米。可以看出，商业用房库存已超过住宅。

对此，一些大型商业地产商开始做出改变。

SOHO中国首席执行官张欣表示，SOHO目前差不多已把自己的所有零售空间都改造成为办公室，只有极少数例外。“有一些真正经营有方的高端零售商场会做得很好，但是，太多经营不善的高端商场的日子不会好过。而低端商场已被网上商场击败，所以它们在快速消失。”张欣坦言。

业界认为，当前受益于互联网等新兴产业的快速发展，写字楼的租赁需求大幅增长，投资收益也持续提升。虽然写字楼的流动性较差，但可作为长期投资，不仅有增值的空间，还能获得稳定的租金。并且，写字楼的投资回报率远超过住宅和商铺，现已成为回报率最高的一类物业。

出路正浮出水面

不过，虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但业内人士认为，在房地产由制造业向服务业转型的过程中，商业地产目前存在三个市场机会，即城市更新、证券化与轻资产运营。

目前，欧美发达国家在这个领域早有布局，而国内还处于起步阶段，“一二线城市的可更新规模至少有万亿元水平”。

我们暂且抛开城市更新与轻资产运营不谈，而是聚焦于资产证券化这条路。

某地产金融资深人士认为，中国商业地产已进入存量时代，随着国家政策与经济环境的完善，证券化与轻资产运营才是商业地产的核心。“目前，商业地产证券化的突出障碍是缺乏金融创新，以REITs(房地产信托投资基金)为例，由于估值、税收和市场接受度等因素制约，国内尚没有真正的公募REITs。”该人士表示。

同时，有分析师也认为，长期来看，商业地产单纯依赖租金驱动的盈利模式，若无突破，或有较大资金面的风险。

时下，市场上相对成熟的资产证券化地产，当属长租公寓。而长租公寓按其空间和管理的统一性情况，又可分为集中式和分布式。

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）。

分布式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。此外，房源来源于各个社区，异常分散，通常并无可供企业利用的公共空间。

业绩预测，未来3-5年，将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。时下大部分国企手握大量优质资产，却难以实现资产证券化，一旦其资产进行证券化更新，将会是一个非常庞大的市场规模。

乾立基金认为，如果城市更新与轻资产运营这两种模式也能进展得当，商业地产未来仍将有望获得巨大“反转”。

这些误区应当避免

除了金融方面的创新，业内人士表示，商业地产的发展必须要创新，而且是突破性的创新。因为当今不光是传统地产商的竞争，来自电商、国内外乃至整个生活方式改变的竞争统统囊括其中。

而要进行商业地产创新，与其海阔天空地畅想，不如了解一些前进中可能出现的误区，以减少不必要的失败。

误区一：认为库存过剩就再无开发机会

最鲜明的例子是成都。目前，成都不少购物中心的生意大不如前，又有一批处在开发阶段。但库存过剩，并不意味着成都就再无商业地产的开发机会。

其实，相比其他二线城市，成都的商业地产空白区依然很多，所以其商业地产的未来发展，关键还要看具体的项目、地段，和运作团队。

误区二：开发周期过长

在这方面，国内的商业地产商可观摩万达的做法。万达每进入一个城市，其拿地所耗时间基本与同类开发商同步，甚至在竞争对手准备入市前，万达就已开始行动。

具体到二三线城市来说，由于其消费需求有限，所以当万达先开发并打破当地的商业地产格局后，别的发展商再要进来，其难度就会加大。

误区三：投资过度强调“便宜”

专家认为，从整个商业片区的业态位置看，价贵绝非偶然。因为从开发商的角度来说，其已对商业价值进行了精准测算，而最好的位置定价自然最高。

所以，不要以“贪便宜”的心态投资商业。 

例如，某个商业地产拥有极佳的交通通达性和充足的停车位，这种情况下，哪怕前期投资较多，也应予以充分考虑。因为很多人现在出门消费基本开车，如果商业周边停车位不足，则会对商业地产的收益产生影响。 

误区四：太过迷恋“体验”二字

目前，“体验”二字风靡市场。但是，体验有时也是奢侈、大手笔、低回报率的代名词。在一些竞争不算激烈的地方，或是消费者对“体验”不那么敏感的区域，开发商完全可通过打造品牌租户的竞争力及好用的硬件来获得更高的投资回报率。

也就是说，当没必要浪费时，靠谱的投资回报率及严控下的体验场景，才是商业地产公司做大的根本。

总之，一面找寻出路并予以持守，一面竭尽全力避免各种误区，商业地产或可尽早走出时下的困境。