汉博商业募资2.06亿发力品牌孵化 “入口+服务”模式突围

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赢商网 http://www.winshang.com2016年09月05日16:21来自:中国房地产网
核心提示:在新三板深陷融资困境时,一家专注于商业领域服务的机构却在资本市场有所斩获。汉博商业董事长朱友军认为源于“入口+服务”的商业模式。

  在新三板深陷融资困境的时候,一家专注于商业领域服务的机构却在资本市场有所斩获。8月11日,北京汉博商业管理股份有限公司(简称汉博商业)发布公告,正式在新三板公开发行股票1144万股,募集资金2.06亿元,估值超过20亿元。这距汉博商业由协议转让转为做市转让后首次增发融资仅仅过去了半年。

  形成对照的是,目前中国大量商业地产项目陷入招商困局,一边是之前开发的购物中心因为更新不及时被消费者逐渐遗弃,一边是商业地产因国内金融创新尚未成型依然难以脱离依赖租金驱动的盈利模式,仍然是一幅行业发展不均衡的萧条图景。

  汉博商业董事长朱友军,在中国房地产报记者采访时表示,相较国外,中国的购物中心仍然有很大的市场,但面对不断升级的消费需求,购物中心的内容也必须不断提升。朱友军认为商业咨询与运营管理将会逐渐由专业团队来做,能在新三板得到资本认可,源于汉博商业“入口+服务”的商业模式。

  购物中心的内容之困

  8月18日,上市一年多的汉博商业公布了2016年上半年财报,数据显示上半年营业收入7995.18万元,同比增长38.95%;净利润2532.52万元,同比增长45.23%;总资产4.62亿元,同比增长308.48%。

  汉博商业成立于2005年,在2015年1月成功挂牌新三板,是国内第一家在资本市场挂牌的商业管理企业。在国内商业地产遭遇前所未有的市场困境时,朱友军有自己的判断。

  “去年电商的成交额是3.7万亿元,购物中心4.5万亿元,规划、定位与消费需求不匹配导致现在的商业地产同质化严重,标准化类的百货、超市向线上转移,体验类的业态则向购物中心转移,我们用11年的经验去解决购物中心内容缺乏的难题,把购物中心的内容去完善。”在传统的场所端业务,汉博商业提供商业地产全产业链综合服务,包含商业策划、商业规划顾问、建筑设计咨询、运营管理等业务类别,2016年5月收购了合肥梅园商业管理有限公司股权,合肥“之心城”列入公司整租项目,整租期限为20年。除了“之心城”自有品牌则还包括“漫乐城”和武汉“美里天地”项目。

  “之心城”、“漫乐城”、”美里天地”构成了汉博商业的三大品牌产品线,之心城主要针对核心城区的购物中心,漫乐城针对生活型的购物中心,美里天地则是针对社区型的购物中心。基于3大产品线,汉博商业可为开发商提供特有的定制化整租服务,确保项目落地开业;并且通过管理、管理顾问、整租、收购经营权等方式,每年增加若干的可控制场所端,即项目的控制权。

  品牌孵化业务破局

  值得注意的是,在汉博商业的半年报中,品牌服务业务收入1415.09万元,占整体营业收入的17.7%,是营业收入增长的重要原因。

  在朱友军看来,传统的零售由于电商及中国年轻人消费习性的迁移,出现了明显的下降,而在餐饮、健康服务、休闲娱乐、儿童等业态中出现了大量的新兴品牌。

  相关数据显示,2015年,在购物中心及主题街区中,品牌数量约计38万家,其中活跃度较高且开店规模12家以上的约有8万家。这其中,新兴品牌约占20%,约有1.6万家。“我们看了一下,这些新兴品牌排第一的是健康,然后是餐饮、儿童、娱乐、文创,迭代率超过了50%,而且都是偏体验式、快时尚类,可以迅速满足主流消费人群的需求。

  2016年,汉博商业除了自身成立了汉博商业品牌管理公司之外,还与儿童、医疗、文创、体育、院线等专业的公司合作成立合资公司,并购了一家餐饮管理公司,将业务成功延伸至商业消费的品牌端。”我们注重品牌端就是为了帮助这类新兴品牌快速成长、做大做强,提供系统的全面成长性服务,同时提升自身在品牌端的影响力。”朱友军透露,汉博商业目前已与爱乐游、贝凯雅、温野菜等品牌完成签约,有10个左右的品牌项目已经孵化或正在孵化的过程中。未来将与汉博商业拥有经营权之外的购物中心进行大范围的战略合作,将孵化的品牌推送给正在缺乏内容的购物中心。据他介绍,汉博商业寻找的新兴品牌必须成立不到3年,基本上开始盈利,未来很可能在细分领域做到前三名的品牌。“团队要有很强的运营经验,要有梦想,商业模式在未来五到十年有长期的需求。”

  爱乐游是汉博商业已经签约的孵化品牌。“孵化两个月,7月份的营业额同比增加20%多,全国的店面正在进行归集调整。我们接手一个月后就有机构愿意收购,价钱是我们投入的3倍。”在金融化趋势渐趋明显的当下,汉博商业与金鼎投资、宝鼎投资等机构合作发起基金,为新兴品牌提供金融管理服务,把品牌从开创时期一直到成长期的退出通道全部解决。这些基金包括天使基金、A轮基金、并购基金等。

  做商业运营管理与品牌孵化,退出机制是一个必须考虑的问题。朱友军向中国房地产报记者表示,对汉博商业孵化的品牌,如果将来发展成熟,将引导这些品牌通过资产证券化进入资本市场,汉博商业获得投资收益退出;如果达不到上市条件,汉博商业将做长期投资。

  朱友军想要通过“入口+服务”的商业模式在商业地产的萧条图景中打造一个商业消费生态圈。购物中心作为为商业消费提供服务的入口,为各类入口提供吸引力,即抓住流量时代的命门。而服务,则是基于入口平台,为商业消费提供端提供服务,增加客户黏度,促进全产业链综合服务,扩大入口规模,从而形成业务闭环。

  商业地产的现时尴尬或许是一个转折点,朱友军坚信专业的商业运营管理公司将发挥力量。“未来五年,汉博商业会把场所端做到50个,品牌做到100个,平台交易额争取做到600亿元,服务的商家达到1.2万家。”

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