上半年成都IFS收租3亿 龙湖商业万象城大悦城各有进账

　　编者按：

　　2016年已经过半，成都商业地产市场风起云涌。哪些项目已经获得了业绩的丰收？哪些营销活动可圈可点？哪些新面孔首次进入成都？哪些老朋友就此别过相忘于江湖？拿地风盛行、并购潮席卷，成都的业内人士又将如何解读市场变局？《成都商业地产市场2016上半年回顾》将一一探讨。

　　空置率持续上升、百货闭店潮、奢侈品牌退租……2016年的成都商业地产情况似乎并不乐观。但随着近期各大上市地产公司中期报告的出炉，赢商网发现成都商业地产事实上有着颇为亮眼的部分。

　　在各大上市房企披露的上半年业绩中，从成都几大标志性购物中心的主要数据来看，项目运营情况良好，不论是出租率还是租金都呈现出上扬态势，成为集团整体收益的重要组成部分。

　　龙湖地产成都商业项目：租金总额1.26亿元

　　龙湖地产公布的2016年中期报告显示，龙湖地产营业额共计183.7亿元，同比增长9.4%。其一如既往坚持的稳步投资持有物业的战略为租金收入的持续增长奠定了坚实基础。

　　据了解，截止2016年6月30日，龙湖地产已开业商场面积为1,549,629平方米（含车位总建筑面积为1,937,732平方米），整体出租率达到96.0%。目前，龙湖地产的投资物业主要包括都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。三大产品系租金收入共计8.8亿元（含稅收入为9.2亿元），比上年同比增长33.9%。其中，天街系、星悦荟、家悦荟租金占比分別为85.2%、13.0%和1.8%，租金收入的增长率分別为34.3%、37.4%和0.9%。从数据来看，天街系已经成为龙湖地产投资物业租金收入当之无愧的主力军。

　　成都市场上，龙湖布局的3个天街和一个三千集项目，在2016年上半年为龙湖地产带来总额1.26亿元的租金收入，同比去年增长82.6%。值得一提的是，四大购物中心的平均租金从去年的36.66元/月/平方米，上升到51.87元/月/平方米，同比上涨幅度超过了40%。

　　作为龙湖地产在成都的第一个试水商业项目，虽然龙湖三千集的体量较3大天街产品而言要小的多，但其在2016年上半年的表现并不逊色，租金收益0.15亿元，占集团租金收益1.7%，甚至超过了龙湖时代天街1期。而去年10月才开业的龙湖金楠天街表现也颇为抢眼，在已有商业项目打下的良好基础之上，吸引了大批品牌商的进驻，2016年上半年租金收益0.437亿元，占集团租金收益4.9%。

　　在出租率方面，除龙湖三千集略有下降外，成都三个天街项目出租率均成上升态势。其中，成都时代天街I期出租率提升幅度最大，增长9个百分点至93.4%，龙湖金楠天街也在半年多的精耕细作下达到了94.3%的出租率。

　　自2010年进入成都商业地产市场以来，龙湖一路高歌猛进，快速铺展其产品线。虽然成都商业地产竞争激烈，但在此有着6年商业开发运营经验的龙湖地产信心十足，甚至在2016年中期报告发布后，宣布将本年度销售目标上调20%。

　　成都国际金融中心：出租率近100% 租金收入超3亿

　　根据九龙仓公布的2016年中期报告，其中国内陆投资物业业绩仍然稳健，营业盈利增长17%至港币6亿8900万元。尤其是成都国际金融中心，继续于竞争对手中脱颖而出。

　　报告显示，成都国际金融中心商场出租率接近100%，租金收入（扣除稅项）增长9%至人民币3亿1200万元。

　　成都国际金融中心自2014年开业以來，凭借独特优势迅速成为西南地区地标。2015年，成都国际金融中心以28.5亿的销售业绩拔得成都商业市场头筹，而仅2016年上半年，成都国际金融中心租户销售额已达18亿元，或将继续领跑2016年成都商业地产。

　　除成都国际金融中心户外15米高的熊猫艺术装置及占地7700平方米的雕塑庭院继续成为成都必到景点外，包括 Vera Wang、Philipp Plein、Love Moschino、Eve by Eve’s、So Sweet by Hair Corner 、 Kiehl’s等新商户的不断引入，也对消费者有着巨大吸引力。

　　成都国际金融中心的成绩，也离不开自身强大的运营能力。为了增加消费者的体验感和消费者与购物中心的粘性，成都国际金融中心推出了包括《印象莫内：时光印迹艺术展》及以卡通人物为主题的「IFS x《功夫熊猫3》」和「IFS x USAVICH 跑跑兔」等活动在内的多项大型推广活动。多种作用下，成都国际金融中心2016年上半年的人流量增加了14%。

　　成都远洋太古里：零售销售额13.39亿 月出租率91%

　　太古地产公布的2016年中期报告提到，虽然太古地产2016年上半年营业收入仅78.86亿港元，同比去年下降16%，但其物业出租租金收入与去年基本持平，为53.67亿港元，其中零售商业出租收入为21.48亿元。

　　2016年上半年，太古地产中国内地投资物业组合的租金收入总额为港币10.25亿元，较2015年同期增加港币1500万元，反映续约租金上调及零售销售额上升。

　　报告中明确提到，位于成都红星路-大慈寺商圈的远洋太古里2016年6月较1月出租率提高3%至91%，零售销售额增长112.5%，达到13.39亿元。2015年，太古里以19亿元的营业额位列成都商业项目业绩排行榜第四，以目前的数据来看，今年突破20亿元，挤入前三甲并不是没有可能。

　　据悉，太古地产旗下共有7个大型集中商业，其中位于香港的3个购物中心零售营业额均为负增长，而位于内地的4个购物中心均维持正增长。值得注意的是，虽然成都远洋太古里的增长幅度是太古旗下所有商业中最高的，但如何将开放式街区的人流量转换成实际消费仍是其未来重点攻克的难题。

　　成都华润万象城：租金下滑幅度超15% 租金收入“家族”第七

　　华润置地公布的2016年中期报告表明，2016年上半年，华润置地综合营业额为445.2亿元港币，同比去年增长19.9%。其中，投资物业（包括酒店经营）租金收入为35.3 亿元港币，同比去年增长13.6%。

　　作为华润置地目前在成都地区唯一的商业综合体项目，自2012年开业以来一直有着不俗表现的成都华润万象城，在2016年上半年略显失色。出租率方面，成都华润万象城从2015年上半年的 96.7% 降至96.1%，下降了0.7%。租金方面，成都华润万象城租金下滑幅度超过了15%，在12个已开万象城租金收入中仅排名第7。据分析，地理位置与商圈等级也在一定程度上让成都华润万象城受到IFS、成都太古里等核心商圈购物中心的影响；另一方面，成都华润万象城2016年上半年对商场内部分商家和业态的主动调整也是造成租金和出租率下滑的原因。

　　数据显示，截止2016年上半年，华润置地在营投资物业总建筑面积达到516.2 万平方米。其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇7个，其他购物中心2个，规模可以说位于整个行业前列。面对购物中心日益激烈的竞争态势，华润置地的“购物中心+互联网”生态运营系统，不但能优化客户服务体验，还将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金收入持续稳定增长。

　　成都大悦城：出租率超94% 租金收入5120万

　　大悦城地产2016年中期报告显示，旗下七家大悦城经营效果良好，业绩较上年同期显著提升。2016年上半年，大悦城地产的营业收入约为27.89亿元，同比上升25.4%。其中，投资物业租金收入同比增长20.9%，达人民币12.98亿元，占收入总额46.6%。

　　大悦城购物中心租金同比增长24%达人民币10.5亿元，客流及销售额增幅均达19%，平均出租率超过95%。除一线城市项目表现优异外，大悦城购物中心在竞争激烈的天津、成都等二线城市，也取得了突出的成果，租金及销售额增长均超过15%，增幅显著。其中，成都大悦城通过进一步强化综合、时尚、文艺的品牌调性，不断进行品牌调整，举办各类展览和主题活动，提升消费体验，带动客流增加。

　　成都大悦城自2015年12月24日开业以来，凭借其品牌号召力、优秀的运营能力，在短短半年内已建立了良好的口碑，98元/月/平米的租金比同行业、同商圈的其他项目都要贵一倍左右。2016年上半年，成都大悦城出租率超94%，为大悦城地产带来了5120万元的租金收益。

　　尽管这几家购物中心的半年数据并不能代表整个成都商业地产，但它们的成绩无疑为市场带来了信心。整体而言，虽然成都商业地产仍面临着各种问题，但成都仍是商业地产开发商和零售品牌商共同青睐的城市之一。