二三线城市项目承压负债攀高 月星集团商业转型待考察

中国经营报   2016-09-18 15:31
核心提示:自2008年跨界商业地产开发以来,转型力作上海月星环球港和常州江南环球港一直颇受外界关注。

  从家居起步的月星集团有限公司(以下简称“月星集团”)自2008年跨界商业地产开发以来,转型力作上海月星环球港和常州江南环球港一直颇受外界关注。

  《中国经营报》记者于9月11日、9月13日相继走访常州江南环球港和上海环球港了解到,两大项目均体量巨大、规模可观、外观装修华丽。作为公司力推项目的常州江南环球港在周末黄金时间人气欠佳,上海环球港依然有多处空铺处于“业态调整”状态。

  根据月星集团发布的《月星集团有限公司公司债券2016年半年度报告》(以下简称“半年度报告”)显示,报告期内,公司资产负债率为65.49%,较去年年末的62.58%上涨4.65%。

  同时,由鹏元资信评估有限公司给出的《月星集团有限公司2015年公司债券2016年跟踪信用评级报告》(以下简称《报告》)可知,公司在无锡、沈阳、如皋等二三线城市的商业地产项目推进较慢,存货规模较大,存在一定的去化压力和跌价风险。

  针对公司上半年业绩发展以及三四线城市项目运营等问题,记者多次致电致函月星集团董事会办公室相关负责人,截至发稿前,未获回复。

  标杆项目人气欠佳

  早在2008年,月星集团就开始从家居领域转型到商业地产,集团在向大型百货零售业发展的过程中,首先规划的两大重点项目就是上海月星环球商业中心和常州月星环球商业中心。也就是此后我们看到的上海环球港和江南环球港项目。

  其中,位于上海市中山北路的上海环球港,由月星集团斥资数十亿元打造,总面积达48万平方米,涵盖大型购物中心、高级写字楼、五星级酒店等多样商业形态,一度号称“亚洲最大城市综合体”。

  根据上述半年度报告,上海环球港商业部分于2013年开业,在实现人气聚集后,在2015年下半年开始逐步调整业态,新签订的租赁协议租金获得了较为显著的提升,截至目前,商业部分整体动态出租率在80%以上。

  不过,外界对上海环球港却有着不同的声音。此前,已有业界人士提出,作为上海商业的“巨无霸”,环球港要在高投资、高运营成本及高人力成本的压力下实现盈利,充满着挑战。近日,又有媒体报道称其空置率高企。对此,本报记者9月13日再度走访上海环球港看到,购物中心一大部分楼层都有多家外墙由壁画或宣传海报遮挡的商铺,不少门店正处于新一轮的装修中,尤其是B1和B2层,空置商铺相对更多。

  “商场开业3年,部分品牌合约到期,环球港也借此契机针对‘更时尚、更潮流’的定位对品牌进行主动升级优化,部分品牌是被劝退的,我们正处于主动改善升级调整阶段,很快就会给大家新的惊喜。”对于商场存在空铺的情况,月星集团相关负责人此前在接受本报记者采访时表示。

  对于商业综合体而言,入驻的商户自然是越多越好,为何还要劝退商户?《上海观察》在此前的报道中称,月星集团董事局主席丁佐宏提出,在网络冲击下,实体商业同质化严重,上海环球港只有立足差异化才可能实现经营目标。“如果每座商场走进来都是名牌店、化妆品,消费者走进哪一座商场都差不多,那又怎么可能面对冲击?”

  记者于9月13日走访发现,上海环球港虽然装修华丽,入驻的高端奢侈品门面却并不多。对此,月星集团内部人士此前对《中国经营报》记者表示,外界对商场定位认识可能存在偏差,“我们从来也没有想走高端路线,最多只能算中高端”。

  上海瑞铂慧家商业地产研究部总监葛岭居住在上海环球港附近,对于上海环球港的运营情况,他分析表示:“上海环球港可能存在早前品牌定位过高,对周边区域消费能力调研不足的问题。金沙江路周边都是老公房,整体消费水平不高,住在金沙江路周边的人会发现,一般到夏天傍晚,环球港门口就会聚集很多中老年人和外地务工人员在此纳凉。”

  葛岭认为:“上海环球港虽然是内环边上,金沙江路地铁站旁,但其地理优势并不明显,也不是消费线的交汇点,在品牌定位出现问题的前提下,只能通过餐饮来吸引人流,然而周边综合体(龙之梦、汇融天地、悦达889、我格广场等)云集,自身餐饮品牌也较为大众化,很难体现出优势。”

  而被称为“上海环球港升级版”的江南环球港,在去年年底开启了首秀。该项目位于江苏常州,总面积88万平方米,曾被命名为“常州环球港”,后更名为“江南环球港”今年5月1日,江南环球港奥特莱斯品牌店也已启幕。

  按照商业的经验数据,开业的理想标准是七成以上的出租率。而据《中国新闻网》报道,首秀时,环球港商铺的开业率却并不高,存在大面积虚位以待的“留白”。据称,“留白”一方面缘于中国实体商业“普遍性”的困境:迅速坐大的电商网购,正把漫长的阴影投射过来;而形形色色的购物中心,还在一哄而上,自相厮杀。

  二三线城市综合体运营承压

  据了解,月星集团旗下商业集团主要从事建设、运营大型商业地产和城市综合体项目,目前已建和在建的开发项目遍布上海、江苏、辽宁、安徽、新疆等省市。其正以上海“环球港”为蓝本,同时在徐州、苏州、沈阳、喀什等城市相继以同样的模式进行“复制”。

  尽管丁佐宏此前在徐州环球港招商时表示,商品住房受限,集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体,近来正从一线城市向二三线城市扩展。但实际上公司二三线城市综合体运营商依然面临着不容小觑的挑战。上述《报告》显示,公司在二三线城市商业住宅项目库存规模较大,存在经营风险和去化压力。

  另据公司半年度报告数据,江南环球港于去年12月24日开始试营业,2016年1~6月,场地租赁业务实现营业收入44,587.24 万元。

  据介绍,基于项目独特的区位优势,江南环球港将被打造成一个以常州为中心,辐射无锡、镇江、泰州等周边一小时经济圈内16座城、3200万人口的全业态大型体验式休闲购物乐园。

  作为常州第一个交通枢纽型的综合体和拥有8800停车位的Mall,招商伊始,江南环球港就高调宣传“辐射16城3200万人”的口号,表达了辐射外埠的商业抱负。尽管公司对于项目充满信心,但记者近日走访该项目却发现其运营状况并不是非常乐观。

  9月11日,记者实地探访江南环球港,从常州火车站搭乘公交在“月星家居东”下车,抬头便可看见一幢颇具规模的购物中心。

  走访中记者发现,即使正处周末,购物中心也有龙眼摩天轮、金门大桥等亮点项目,但到访的人流并不多。中午时分,购物中心的餐厅出现了大面积空位。同时,根据张贴的宣传海报,记者看到,COACH、Autason、CalvinKlein等国际品牌的门店仍处于装修阶段。

  无独有偶,家住徐州月星环球港旁边小区的马女士告诉记者,徐州月星环球港不少商铺也在招租中,而原定的开业时间也一再被推迟。记者在赶集网上看到,这座此前宣称总投资达30亿元、2014年就开始启动全球招商的商业综合体,作为月星商业版图重要一子的超大型购物中心,很多商铺在网上招租,租金有2.5元/平方米·每天, 3.11 元/平方米·每天不等。

  值得一提的是,在电商冲击、体验为王的时代,江南环球港还提出了“商旅文”的定位,将文化、旅游、运动、休闲等新锐的生活休闲方式嵌入到商业建筑、商业模式和商业经营中。

  “对于‘商旅文’,大家较为熟知的是万达模式,以及上海的迪士尼乐园。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“在上海周边进行‘商旅文’经营风险较大。其中,商业体量的规模、辐射半径以及配套商圈都对经营成败起着关键作用。”

  有业内人士此前接受《每日经济新闻》采访时表示,商业地产不能单玩概念,“真正的商业地产需要商业能赚钱”。类似月星环球港这样的项目,其盈利模式并没有突破性变化,单靠设计等方面的变化带来的吸引力并不强。

  负债攀升 多重转型难题待解

  《报告》显示,截至2015 年末,月星集团总负债 177.83 亿元,2013~2015年复合增长率 16.58%。其中有息负债 104.20 亿元,2013~2015 年复合增长率 25.33%。2016 年和 2020 年公司分别需偿还有息债务30.45 亿元、26.48 亿元,存在一定集中偿付压力。 报告显示,公司在建项目 较多 ,存在一定投资压力。

  同时,《报告》指出,2015年公司实现利润总额42.10亿元,其中公允价值变动收益占比分别达 98.80%。同时,截至2016年4月末,公司在建商业住宅项目共8个,尚需投资规模17.49 亿元,存在一定的投资压力。

  在对于公司未来发展存在的风险的研判上,上述报告指出,商业、住宅地产开发运营方面,我国二三线城市的市场容量相对有限,且竞争较为激烈。公司有较多在建和拟建项目位于常州、徐州、沈阳等二三线城市,如果公司未能准确地判断相关市场前景,则未来相关地区的商业、住宅地产运营风险将会加大。

  同时,根据鹏元资信评估有限公司给出的《报告》,集团在无锡、沈阳、如皋等二三线城市的商业地产项目推进较慢,存货规模较大,存在一定的去化压力和跌价风险。

  “二三线城市主要面临的也是供应过剩和同质化竞争的问题,也可能从定位来讲,难以融入当地市场的消费特性。”同策咨询研究部研究总监张宏伟认为。

  同时,对于集团代表商业项目的上海环球港的运营问题,张宏伟也指出:“上海环球港经营不好,也有大环境的问题。上海中心城区的商业地产的体量较大,并且形成了同质化竞争的局面。”同时他提出,作为传统的商场业态,对消费者新需求的挖掘还是不够,比如,在商场中植入更多医疗机构或体验型的业态。

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