昆明市国土局：促进商改住落地 26万方商业项目获调

　　日前，昆明国土资源局网站发布了《昆明市：综合施策做好土地供应》一文，文章明确了已建成的商用房可改用为租赁用房，土地容积率和使用年限不变，土地用途变为居住用地。同时，对于已经完成的城中村改造的项目可调整容积率一次。

　　发文落实商建房改租赁房、城中村改造容积率调整等问题

　　9月14日，昆明国土资源局网站公示了《昆明市：综合施策做好土地供应》一文，文章反复提及了云南省昆明市出台《关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》，该《意见》提出为了优化房地产结构，盘活存量用地以及严格土地出让合同等多项管理措施。该《意见》并没有原文发布，而9月14日发布的该篇文章可作为该《意见》的具体解读。

　　该文主要包含了对商业用房改为租赁用房、城中村改造项目容积率调整、工业用地出让程序等3项目内容——

　　1、明确了对于已经建成的商业用房，允许改造为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

　　2、对于已经完成土地出让的城中村改造项目，在申请规划设计方案时，在不突破规划条件确定的综合容积率指标且符合相关法律法规的前提下，各地块之间容积率指标允许调整一次。

　　3、对于工业用地则采用“先租后让、租让结合”的方式弹性供地。并以招标、拍卖、挂牌方式一次性确定租赁主体、租赁价格、出让主体、出让价格等事项。

　　除此以外，文中还提到，鼓励有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发。企业若用存量用地，可以5年内不办理土地变更手续。

　　发文为消化商业库存助力　5项目近26万方建面获商住比例调整

　　今年8月底，市政府曾出台了《关于房地产去库存的若干意见》明确提出已验收的商业可以调整为教育医疗等项目。 9月14日发文是进一步盘活土地市场，将国家去库存大政方针地方化，是昆明楼市去库存的又一强劲助力。

　　昆明商业目前正面临着“体能过剩”的局面。截止2016年，昆明商业总体量达1972万平方米,人均商业面积近 3平方米/人。2015年-2016年上半年有16个项目拟开业,总体量超过300万平方米。截至2017年,根据昆明市的规划将建成100个城市综合体。而目前，昆明停工的项目数不胜数，已面临司法拍卖的西南海和豪门金座，处于封盘状态的誉峰国际、金恒财富广场以及南悦城幸福湾，可以说昆明东南西北4个方向都有数个陷入停滞的商业体。

　　然而，在商改住新政实施后，目前昆明已有5个商业项目近26万方面积完成了商改住比例的重新调整，同时，调整的类型分为商住混合用地、商业用地整体变更为居住用地、直接缩减商业用地面积。此次调整的5个项目西城时代、万彩城、万科云子、金泰国际、“昆纺”原址改造项目用地的2号地块。

　　其中，万彩城和金泰国际商改住的面积达18.52万方。金泰国际二期，规划调整之后地块四由商业用地变更为商住混合用地，商业和住宅比重规划为3:7。万科云子与昆纺原址2号地块则是减少了商业的开发强度，增加了近7万方的住宅建筑面积。

　　而位于昆瑞路与科普路的西城时代（五华区黑林铺城中村改造项目）的A7地块不仅调整了商住比例，同时还调整了容积率。此次调整地块面积为1.52万方，将该宗地块的容积率由原来的≤5改为了≤5.4，并将原控规的商住比例由36.3％调整为63.7％。

　　可以看到，昆明正在积极为楼市去库存，并且商改住的新政策已经在发挥效用。然而，昆明商业大体量的剩余是否都能通过商改的方式消化，还需要市场的检验。