未来两三年内的奥莱都在这儿了！“文商旅+奥莱”开始发力

　　前几日，郑州杉杉奥特莱斯的盛大开业，引发业内的高度关注，三天豪取3485万业绩更是引为佳话，在百货业日渐疲软的今天，奥特莱斯取得如此战绩更是显得尤为亮眼。

　　奥特莱斯究竟有多火？作为奥莱行业的从业者，真不好自说自话，但近年来奥特莱斯取得的优异表现是有目共睹的，在传统零售商业整体呈现下滑趋势的情况下，奥特莱斯的快速增使得其备受关注，奥特莱斯也自然成为了传统百货转型和新建商业项目优先选择的业态之一。

　　中国奥特莱斯发展现状

　　2002~2014年12年间共开业项目122个

　　开业项目的平均存活率70%

　　运营良好的项目占比仅为29%

　　根据奥莱商学院长期跟踪的155个开业项目中显示，自2002年奥特莱斯进入中国以来，在十五年的时间里，除掉2015~2016年开出的33个项目外，2002年~2014年开出的122个项目中，平均存活率约为70%，但优品率则不足30%，相比于其他大型零售业态而言，这个成绩尚且及格。

　　据奥莱商学院观察发现，自2015年以来，奥特莱斯开始进入第二波的开发热潮，相对于2010年后由房地产开发商主导的奥特莱斯投资热不同的是，本轮的开发热潮则更多是以传统零售或者已经取得初步成功的奥特莱斯连锁化为主。自2015年起，以北京新华联、银泰等为首的百货企业纷纷涉足奥特莱斯，而百联等成熟的奥特莱斯体系则加快了奥特莱斯的连锁化进程，至本月底，国内正在或者初步形成了奥特莱斯连锁化的企业达到19家，根据已披露的消息，这19家企业共涉及奥特莱斯项目总量高达93家，涉及已经开业项目数量为57个，规划或筹建项目36个，而根据奥莱商学院长期跟踪的信息显示，未来1~3年国内奥特莱斯总开发量约为50家，该20家企业未来开业项目占据行业项目总量的72%。

　　已初步形成连锁的奥特莱斯数量高达19家

　　连锁企业涉及奥特莱斯总量达93家

　　涉及已经开业项目数量57家

　　筹建项目37家，占未来开业项目总量72%

　　如上文所述，相对于第一轮的开发热潮而言，本轮的开发热潮显得相对稳健，由于涉及到的均为国内拥有资深零售背景或已在奥特莱斯领域取得成功的企业，因此，相比于第一波开发热潮中不足三成的项目开业率，本轮的项目开业率将会较上一轮有较大的提升，这不仅得益于此轮开发热潮背后的投资者背景，同时在品牌供应商和消费者认知度和支持度的双重支撑下，奥特莱斯的市场已经趋于成熟。

　　热点频出，同城竞争加剧

　　根据奥莱商学院发布的中国奥特莱斯热点省会及部分二三线城市分布图可见，目前，除大西北区域少数省会级城市外，国内主要的省会级已经基本完成了奥特莱斯的布局，其中，包括上海、北京、南京、哈尔滨、广州等城市已经拥有了五家以上的奥特莱斯，品牌与消费者资源的争夺已经开始，

　　上文中提及，未来1~3年内，国内仍将有大量的奥特莱斯项目相继入市（计划），西安、郑州、重庆、成都将会成为下一轮奥特莱斯项目入市的高发地，而首创、杉杉、砂之船、佛罗伦萨小镇、华盛将会成为这一轮奥特莱斯扩张中的主力军，届时，砂之船将完成9家奥特莱斯的连锁，而首创、RDM、华盛、杉杉、百联等均将实现6—8家奥特莱斯的开业，至此，在连锁化版图上，也将会形成以以上企业为第一集团军的连锁化阵营。

　　城市版奥莱，转型更需要转心

　　自奥特莱斯进入中国以来，奥特莱斯建筑形态上主要以小镇式和Mall式为主，而在选址上则遵循远离核心商圈的郊区为主。近些年来，随着百货业态的逐渐下滑，奥特莱斯成为了百货自救的主要通道之一，城市奥特莱斯也开始大量进入公众视线。

　　尽管城市奥特莱斯的概念早被提及，但真正引发业内全面关注的则是2016年1月，百盛集团联手韩国衣恋集团打造的上海百盛优客城市广场，由于历史原因，早期发展的百货往往都位于城市主商圈或次商圈，拥有极佳的公路网、公共交通、完善的商业或住宅配套以及固定客流，因此，由百货转型而来的城市奥特莱斯，相比于传统的郊区型奥特莱斯，拥有更加便利的交通条件和客流资源，加上前期百货已完成的培育期，因此，理论上，城市奥特莱斯往往能偶迅速进入角色，重新上路。

　　尽管拥有各方面的优势，但由于身处城市内商圈，往往会与绝大多数的正价体系距离较近，尤其是非常注重正价店和奥莱店之间空间距离的欧美品牌，因此，大多数城市奥特莱斯如果没有很好的概念或定位，将会面临品牌入驻方面的难题。

　　另一方面，由于上海百盛优客城市广场的成功转型以及早前王府井集团、上海百联等零售巨头已纷纷大力发展奥特莱斯板块，势必会引起新一轮的城市奥特莱斯转型热，有业内人士表示担忧，国内目前很多的百货（零售企业）所谓的转型奥特莱斯，其程度仅仅更换了项目的名字，但是实际上在项目规划上和经营手段上，并没有改变，这种转型不转心的做法最终还是会失败。

　　推荐项目

　　1、沈阳兴隆大奥莱

　　2、上海百盛优客城市广场

　　3、成都苏宁城市奥特莱斯

　　4、广州万国奥特莱斯

　　5、上海飞洲国际广场

　　文商旅+奥莱 大业态开始发力

　　在城市奥特莱斯或将大行其道的同时，奥特莱斯+文商旅的概念正在悄然兴起，2002年首届中国奥特莱斯行业高峰论坛上，《奥莱视界》总编辑陈亚波曾指出，未来以公园形式出现的奥特莱斯（OUTLETS PARK）将会成为新一轮的奥特莱斯开发热潮，

　　2015年，奥特莱斯+大型游乐项目的大概念北逐步呈现，其中最为引人关注的便是上海迪士尼乐园与奕欧来上海购物村的结合，由于上海国际旅游度假区在是由上海市政府整体推进的，因此在业态的引进上，是由非常清晰的规划和战略步骤的，通过整合多重业态最终形成以上海迪士尼为核心的度假游乐新区。

　　推荐项目

　　1、上海国际旅游度假区

　　相比对于上海国际旅游度假区整体规划，整体推进不同的是，奥特莱斯与文商旅的结合则是相对独立进行的，以郑州为例，郑东新区是郑州市政府未来打造的重点时尚文化创新新区，该区域包含了奥特莱斯、电影小镇、方特旅游度假村等多重大型的商业/旅游业态，上述的项目则主要根据自身的情况进行项目具体开业的时间安排。尽管没有上海国际旅游度假区的恢弘，但对于郑东新区或者对于郑州杉杉奥特莱斯、方特旅游度假村或是电影小镇等来说，多重业态间的客源互补，使得各项目之间形成了一个天然的“+”。这种类型的奥特莱斯+文商旅项目则相对较多。

　　推荐项目

　　1、郑州杉杉奥特莱斯广场+方特旅游度假村

　　2、海印又一城/广佛佛罗伦萨/万博欧莱斯+番禺长隆旅游度假村

　　相对于以上两种相对独立的项目，目前国内开发更多的奥特莱斯+文商旅项目更多还是由某一家企业投资开发的项目，该类型项目主要包括青岛海上嘉年华、常州江南环球港以及即将开业的北京乐多港等项目。

　　推荐项目

　　1、青岛海上嘉年华

　　2、青岛海泉湾旅游度假区

　　3、常州江南环球港

　　4、北京乐多港

　　未来三年，中国奥特莱斯新的格局将会基本形成，连锁化、文商旅+、城市奥特莱斯等形态的发展将会进一步提速，而这年三中，中国奥特莱斯行业也将很快突破千亿级的零售规模以及百亿人次的客流规模。