8月成史上最热“地王月” 房企高价拿地钱从哪儿来？

　　8月已成史上最热“地王月“。据相关统计数据显示，8月全国土地市场诞生了历史单价地王和总价地王两项土地出让纪录。截至月底，一共拍出了65宗地价超过10亿的土地，其中46宗溢价率超过100%。当上海成最贵地王，深圳成中国总价地王，地王频现已率见不鲜。

　　然而，地产公司不断高价拿地，钱从哪儿来呢？无外乎银行、公司债及海外债。

　　“8月”成史上最热“地王月” 民企成市场主角

　　“以总价10亿元以上、溢价率100%作为基数，8月地王的数量是有史以来最多的。”相关分析师表示，这使得2016年前8个月，全国累计地王数量同比上涨了26倍。

　　其中最吸引眼球的莫过于上海那块地——110亿，吓傻房奴。

　　上海：中国最贵地王

　　融信以110.1亿元拿下静安地王 溢价率达139%！

　　8月17日，上海的静安（旧闸北）迎来了两区合并后的第一次拍地。

　　这是自2004年土地招拍挂以来，上海内环内首次出让的住宅地块，不但地块面积大，而且地段优越，该地块距离上海火车站、外滩直线距离均约两公里左右，起拍价46亿元。

　　不过，和其他中心城区宅地一样，该地出让条件较为严苛：

　　中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上（这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制）。另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

　　可是该地块一经推出，依然吸引了18家开发商的参与：

　　雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。

　　据相关报道，在现场，不少竞价企业直接1亿、3亿进行跳价，加价态势甚为“凶猛”。经过几轮激烈竞价后，大约10点左右，融信出手直接将价格跳到61亿元。

　　随后，更多房企开始加入，不仅前期活跃的仁恒继续深度竞拍，龙湖、招商也纷纷开始举牌，融创则出价到71.8亿元。此后，在仁恒和融信的纠缠中，后者叫价到80亿元，当时主持人就提醒溢价已经很高，不过大家并未停止竞争，而万科的出手，将价格叫到83.4亿元。

　　竞拍过程中，实际上已经打破了全国单价地王纪录，而后每一次加价，都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后，仁恒将地块叫价提到了100亿元，在百亿以上，仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”，经过452轮竞价后，融信终于以110.1亿元拿下静安地王，溢价率达139%！

　　房产业内人士预计，从楼板价100315元/平方米推算，该项目未来保本价将达到15万元/平方米。

　　实际上，近期这已经不是融信第一次在上海夺得地王了。7月底，融信以总价31.55亿拍得上海杨浦区新江湾城一地块，最终经过一个多小时的激烈争抢，融信从龙湖、山东黄金等多家房企“虎口里”夺食。

　　在现场的记者很难想象，这是新中国成立以来价格最高的一块土地。

　　目前，该地块周边项目的售价普遍在9万元/平方米以上，6月开盘的圣和静安公馆均价为9.4万元/平方米，万科翡翠雅宾利均价超过9万元/平方米，中粮地产开发的天悦一号将于9月底入市，此前业界预估的价格为11万元-13万元/平方米。

　　广州：20多亿单价地王

　　融信拿下地王的前一日，在房地产市场较为温和的广州，雅居乐以21.7338亿元总价竞得广州市荔湾区华大物流地块，折合楼面价36773元/平方米，拍出了广州单价地王。

　　深圳：310亿全国总价地王

　　8月29日，深圳新会展中心(一期)配套商业用地在投标开标后揭晓答案，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标，一举超越此前广州亚运村的255亿成为全国总价地王。

　　据统计，此前土地出让史上超过100亿的地王合计有14宗，其中5宗出现在2016年，2宗出现在8月。

　　二线城市的市场同样不可小觑：郑州、珠海、厦门的单价地王均诞生在8月下旬。

　　有数据显示，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块325宗，其中溢价率超过100%的地王161宗。去年同期，单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗，其中溢价率超过100%的地块只有6宗。

　　另有数据统计，资金潮涌下，民企已接棒央企、国企成为土地市场的主角，部分实体产业和金融资本也开始加入抢地大潮。

　　房地产钱从哪儿来？

　　银行4路资金流入或超10万亿元

　　地产公司不断高价拿地，那么，钱从哪儿来呢？从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。其中，前三者的调查结果如下：

　　银行

　　银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金，兵分四路，表内贷款和表外委托贷款逐渐降温；而自营投资和银行理财则在增加输血量。

　　公司债

　　公司债这一年来突飞猛进，去年5月到今年8月债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。与此同时，房地产公司的融资成本不断下降，发行利率低至3%。

　　海外债

　　冰火两重天。国内发行量不断上涨，而境内房地产公司在海外发债的数量和规模都极速下滑，今年前8个月的发行规模才47.6亿美元，较去年同期下滑63%。

　　银行究竟有多少资金流入了房地产？在回答这个问题之前，首先要弄清楚银行资金流入相关领域的通道有哪些。

　　表内是贷款和自营投资；表外是银行理财和委托贷款，即委托人委托银行给借款人放款。

　　根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研，整体而言，表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末，该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢，个别银行和区域已出现规模负增长。

　　其次是自营投资和理财。公开数据显示，理财流入规模明显增加，截至今年上半年余额达2.09万亿元。

　　另外，虽然按照相关规定，委托贷款要参照表内贷款管理方法，但由于银行不承担信用风险，相对执行比较宽松，实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。

　　由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财，银行四路资金流入房地产相加，截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。

　　表内贷款和表外委托贷款降温

　　表内贷款可以从监管统计数据和上市银行报表来看。

　　根据银监会的统计，2015年房地产业贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数据分别是5.38万亿和4.54万亿元。可见，2015年的规模增速比2014年有所下降。

　　这一趋势在上海尤其明显。从去年下半年开始，上海地区表内房地产开发贷规模甚至不是增速下滑，而是余额一路下跌。

　　根据央行上海总部的统计，去年一年，辖内房地产开发贷减少了304.4亿元，同比多减515.5亿元。今年以来，除了1月，也都是负增长。截至今年上半年，共减少587亿元，同比多减841.7亿元。

　　房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降，仅有中信、华夏和北京银行略有上升，幅度最大的中信，也仅提升了0.67个百分点。值得注意的是，与去年底相比，房地产业贷款规模下降的银行有6家，分别是农行、建行、交行、招行、兴业和南京银行；其中，兴业和南京银行下降较多。

　　加总这17家上市银行(含今年上市的浙商银行)的数据，截至今年上半年末，房地产对公贷款总量为4.096万亿元，2015年底是4.056万亿元，即上半年仅增加了400亿元。

　　按照这17家上市银行占商业银行业的贷款比重，以及上半年新增房地产贷款的规模，截至上半年末，估计商业银行投入房地产业的贷款不会超过6万亿元。

　　实际上，监管对银行信贷进入房地产一直有着较为严格的管理。相对而言，委托贷款的要求低一些，银行分行在操作上也可能“路子较野”。但对于通过委贷有多少资金流入房地产，目前难有公开渠道获取相关数据。

　　“土地融资委贷的路子也走不通了，现在总行审批和表内信贷一样，也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。据21世纪经济报道记者了解，目前已有多家股份行提高了委贷流向房地产的门槛。

　　理财输血房地产增多

　　在银行自营和理财中，投向房地产，主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。

　　监管方面对于银行自营投资，统计科目中细分为：债券、股票和其他类。其他投资类中，按投向行业和领域来分，政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。

　　有接近监管层人士向记者表示，自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式，要穿透来进行现场检查。银行自营投资中，约六成为债券投资，涉及的非标资产有十几万亿元，其中对接房地产的规模加总，应超过理财。

　　根据中债登披露的数据，截至今年上半年，银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元，其中13.06%流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，即共计有2.09万亿元。

　　可以比较的是，根据中债登统计，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

　　由于目前银行理财投资中存在多层嵌套的情况，可能还有小部分资产并没有真正穿透到最底层，因此，这一数字还可能略小于实际情况。

　　微观层面，有华南股份行资管人士告诉记者，今年的创新业务基金中，分支行上报的，除了政府引导基金，房地产类仍是重点。

　　不过，值得指出的是，商业房地产也是理财投向的重点监控领域。根据中债登2015年的报告，截至去年年末，非标准化债权资产中，银行理财投向商业房地产(保障房除外)的余额为847.5亿元，比2014年末增加80.2亿元。

　　当越来越多的融资渠道被挖掘出来，开发商更加频繁疯狂地拿地，无论是从银行，公司债还是海外债，地王潮依旧没有降温。未来楼市和土地市场的走向，成为人们关注的焦点。