合肥限购商业地产销售波澜不惊 同质化严重去库存难

　　近年来二三线城市逐渐成为了商业地产发展的新生力量，其中，常住人口达到779万的合肥，各区域的商业地产发展速度更是超乎了很多人的预测，但是随着商业体的增多，商业地产过剩、同质化严重的现象正在逐渐蔓延开来。

　　10月2日，合肥楼市限购的实施，提高了住宅市场投资门槛，让投资客们不得不改变自己的投资方向，从理论上来说，商业地产似乎将会迎来一个新的转机，但是目前市场反馈发现，商铺以及40年公寓销售依旧波澜不惊。

　　区域商业项目暂未受限购波及 每日到访量依然如旧

　　在限购实施后一周，本站实地走访了滨湖区、政务区等区域的多个商业地产项目，从目前市场的反映来看，在限购实施一周多的时间内，并没有出现投资客进入商业地产投资置业潮，“现在项目的置业者都是外地投资客居多，限购前后市场并没有明显的变化，未来也很难会产生较大的改变。”政务区天珑广场(相册 户型 价格 动态)项目置业顾问表示。

　　在滨湖区的 利港银河广场项目，据项目的置业顾问介绍，现在项目每天的到访量都稳定在30-40组，在售公寓以及商铺的购房者基本都是用于投资，外地的购房者约占总体的五分之一，由于限购并没有涉及商业地产，所以并没有对项目的到访量以及销量产生影响。“限购对于商业地产肯定有一些促进，但是目前不少的投资客都在选择观望，所以短期还很难有体现。”

　　同样，在滨湖新地城项目，由于仅剩一栋写字楼以及少量商铺在售，所以每天项目到访的客户量仅有10组左右，该项目置业顾问表示：“商业地产主要是以投资为主，人群比较固定，限购的实施如同一把双刃剑，一方面可能会促进部分购房者进入到商业地产市场，另外可会导致一些投资者放弃投资，减少了楼市投资人群。”

　　限购或推动公寓发展迎转机 目前没有实质推动

　　在限购政策发布之后，合肥楼市中有业内人士认为，合肥限购政策的实施，将会刺激一部分合肥投资客回流，进一步拉升优质商住项目的成交量。对此，万途营销总经理孙宜庆认为，限购政策的出台对商业地产肯定有促进的作用，促使一些处于徘徊状态下的投资客进入商业地产置业，但是这样的作用可以说是杯水车薪，“对一些门槛低、性价比高的公寓有帮助，但是对于商铺和写字楼的影响基本很小。”

　　“现在合肥楼市的住宅价格居高，并且限购政策的出台也阻拦很多投资客置业脚步，面对价格过高的商铺等项目，自然会把投资目光转移到门槛更低的公寓项目中。”合肥某房企营销总经理袁某认为，合肥之前也出现过限购，但是从市场反应来看，并没有给商业地产的发展带来实质性的推动。

　　并且对于此类投资，安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为这样的投资行为存在很大的风险，“限购下，肯定会促使一部分人选择商业项目，比如公寓、商铺等，促进商业地产的销量上涨，但这些都是由于限购让投资者被迫转移的结果，盲目投资的做法很不明智，容易被套牢。”

　　袁某认为，投资最主要的还是要遵循市场规律，“由于税率等方面的影响，商业地产的投资多数都是属于长线为主，一些地段好，租金高、回报率高的商业地产自然值得投资，而一些位置偏的项目，即使价格较低，也需要谨慎考虑。”

　　合肥商业体项目将超70家 去库存困局依旧任重道远

　　从目前全国的市场来看，商业地产的发展与城市自身的规划与发展密不可分，同时当地居民的消费观念也是促进商业地产发展的重要因素之一，在部分入住率高、消费观念强的区域，商业地产的发展一直较为迅速。

　　而从合肥的商业综合体布局来看，目前全市在建和已建成的商业综合体或许将超过70家，其中，政务区、滨湖区的发展首当其冲，在政务区天鹅湖为中心的半径2公里范围内更是鼎立了四家大型商业综合体，让不少人感叹商业体量过剩。

　　对此，袁某表示：“商业体聚集并不是影响其发展的主要因素，在香港、广州等发达地区，商业体都是以聚集的形式存在，而当下的政务区，虽然目前商业综合体聚集，但是从现有区域优势、价值等方面来看，区域内的商业综合体发展还是很具有前景，未来区域的商业体辐射面不仅将会涵盖了政务区，同样还可能会包含周边的其他区域。”

　　“‘一铺养三代’的时代已经一去不复返，由于当下受到电商的冲击严重，很多商铺的面临售价高、租金低的尴尬境遇，购房者的投资观念在转变，更多会倾向于住宅市场，同样这也存在于写字楼市场中。” 孙宜庆表示，商业地产和经济的联系密切相关，市民的收入水平、消费观念、实体经济等多方面都会影响商业地产的发展。