满城尽是“商改写” 写字楼将成商业地产新春天？

　　近年来，遭遇泡沫化、同质化和电商夹击的北京传统商场正走向深水区，洗牌已不可避免；而城市核心区写字楼租金则一如既往走高，北京商业地产市场出现商场变身写字楼的新潮，“商改写”成为北京房地产市场新拐点。

　　商场：内忧外患，尴尬降门槛招商

　　据第一太平戴维斯统计，目前国内购物中心数量已至4000余家，全国已完工和在建的商业体总面积超20亿平方米，人均商业面积远超世界平均水平。

　　由于经济环境变化，产能过剩，各大百货公司纷纷寻求转型，但仍难以避免同质化现象，全国各地商场出现不同程度的空置情况，行业泡沫较大，商业面积过剩。目前，中国一线城市购物中心平均空置率近10%，二线城市高达15%-20%。

　　事实上，商场扎堆批量“复制”，还导致定位雷同，进而加大了招商难度。部分定位明确的商场为招商也舍弃了原有文化定位，成为同质化大军中的一员，反而增加自身招商难度，陷入恶性循环。

　　除此之外，电商也成为实体商业的威胁因素之一，截至2015年，网络交易额已达3.8万亿元，增长率为36.2%，电商业的不断发展使商业实体销售受到冲击。例如著名的前门商圈，由于紧邻天安门广场，游客众多，一直是北京旅游路线规划之一，但随着商场业态的趋同和电商的不断冲击，目前店面空置率已高达三成。

　　传统商场内忧外患，处境堪忧。面对商场长期的大面积空置，开发商开始将目光转向写字楼改造，“商改写”已然成为北京商业地产新趋势。

　　“商改写”：商业地产的春天？

　　商场从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，租金涨幅减缓，开发商面对物业逐步老化、经营赤字等尴尬，更愿转投租金回报相对稳定的写字楼。

　　首先，随着国内城市不断发展，一线城市核心区域写字楼供应趋近饱和，出现泡沫可能性极低。例如，北京四环内几乎无可在开发商业用地，升值空间高。短期内，北京优质写字楼空置率将持续处于低位。

　　其次，第三产业蓬勃发展，创业公司不断增加使得市场对写字楼的需求逐年增大。同时，随着科技的不断发展，企业对办公环境的要求也越来越高，传统写字楼已无法满足市场需求，供需关系使得写字楼不断稳健发展。

　　商场趋同严重，伴随着电商业不断紧逼，寻求新的方式突围势在必行。易居研究院库存报告显示商业用房和写字楼的去库存周期分别为150.4个月和119.8个月，商场改为写字楼不仅提高了土地利用率，也符合了市场预期发展。

　　北京：“商改写”模式持续走热

　　据业内人士介绍，写字楼市场受互联网影响微弱，需求增长稳定，租金也呈稳健上升趋势。统计显示，2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金已达每月每平方米378.1元，持续走高的租金让商场相形见绌，“商改写”成为开发商提高收益的新选择。

　　此前，SOHO中国的董事长潘石屹接受采访时称，十年甚至五年前，商铺的利润率还是办公楼的几倍，而现在商铺的利用率远不如办公楼。相比容易受互联网影响的商场，写字楼无疑是更好的选择。所以，潘石屹果断将竣工的光华路SOHO商场部分改成了办公空间。无独有偶，著名的中关村鼎好大厦用4年时间清退大厦电子卖场，引入众创空间品牌入驻运营，目前，鼎好大厦除一层外，均是提供办公服务的众创空间。

　　为何市场上写字楼的供应量逐年增加，供求关系却依然紧张？这主要是因为非核心区的公共设施状况及商务氛围，都不足以支撑未来庞大的办公供应，规划利好在短期内也难以显现出效果。市场真正的需求是位于城市核心商圈、高端优质的商办写字楼。

　　据悉，高和资本收购的首个持有型写字楼项目新街高和便是典型代表之一，该项目总面积为2.8万平米，紧邻金融街核心区域，联动中关村及西直门商圈，商务潜力无限。同时，项目可步行至地铁2号线、4号线和19号线，拥有发达的交通体系。

　　在此基础上，新街高和由都市实践著名建筑师王辉担任改造设计，结合当地历史文化，并打破传统写字楼的空间设计，推出了共享办公的新型产品形态“Hi Work”，其中包括“共享会议”的Hi会，具有圈层社交属性的Hi吧、Hi咖、Hi办等功能空间。

　　同时，Hi Work以“轻奢、生态、办公”为理念，为企业提供资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五大服务。除此之外，Hi Work还重在完善办公服务的生态链条，催化不同企业间的化学反应，与优客工场等针对初创企业的联合办公产品不同，该产品形态主要针对希望摒弃传统办公模式，又对品质有较高要求的成长型企业客户。

　　在商场不断趋同、大量面积长期空置的情况下，投资商和散户投资者均面临发展困境。与此同时，核心商圈办公供应不足，部分大型企业被迫搬离，地方政府亦面临着税收损失。“商改写”通过“楼宇经济”模式，对存量楼宇进行改造，以最大限度挖掘城市核心区域价值，使得投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径，地方政府也实现了可持续的税收源，有效的实现了多方共赢。