中航向保利抛售23亿资产 业务整合和盈利难题有哪些？

　　中航地产10月20日晚间公告,公司积极组织相关各方及中介机构就深交所问询函所提问题进行了回复,并对公司重大资产出售预案等重组相关文件进行了修改、补充。经申请,公司股票将于10月21日复牌。

　　根据预案,中航地产拟通过协议转让方式,向保利地产出售房地产开发业务相关的资产与负债,标的资产预估值合计为23.23亿元。若协议转让方式未能得到国务院国资委批准,公司将采用在产权交易所公开挂牌方式出售上述资产与负债。

　　具体出售资产包括:公司及全资子公司持有的成都航逸科技、成都航逸置业、江苏中航地产、九江中航地产、新疆中航投资、岳阳建桥投资、赣州中航地产7家公司各100%股权、赣州中航置业79.17%股权、贵阳中航地产70%股权、惠东康宏发展51%股权;全资子公司江西中航地产持有的南昌中航国际广场二期项目。

　　中航地产表示,此次交易旨在剥离公司房地产开发相关业务和资产,未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

　　同时,此次出售将新增较大数额的现金,降低公司资产负债率,提升资产流动性,为公司业务结构转型升级提供充足的流动性支持。

　　业务整合难题:中航地产土地储备稀少 多集中在三四线城市

　　被称为“大背景小公司”的中航地产仅约200万平方米土地储备,这样的土储量在央企中并不算多。更值得注意的是,这些土储除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外,大多位于赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳、昆山等多个三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制,这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。

　　“如果按照地产业务并购的设想,保利将通过整合获取了中航大量商业项目,但以‘中航城’为代表的城市综合体以及类似‘九方购物中心’并非保利地产所长。加上中航大量的三四线城市土地资源,是否会拖累保利地产的去化能力还有待观察。”有不愿具名的地产分析师对记者分析称。

　　盈利难题:中航地产营业收入逐年下降 负债率节节攀升

　　除了资产包质量一般外,较低的盈利能力和过高的负债一直是中航地产难解的问题。2015年,该公司实现营业收入55.19亿元,较上年同期减少7亿元,下降11.36%。归属于母公司所有者净利润4.01亿元,较上年同期减少9128万元,下降18.53%。

　　营收下降,公司的负债也不低。该公司2015年的资产负债率为79.48%,负债合计181.85亿元,短期借款为26.74亿元。但期末现金以及现金等价物余额仅为6.25亿元。到了2016年一季度,中航地产资产负债率再次攀升至81.16%,净利润为-1.76亿元。

　　资金面吃紧直接表现在中航地产项目开工上。2014年,该公司开工面积37万平方米,相比2013年的120万平方米,下滑69.47%,存货周转率仅为0.45。2015年度,中航地产的存货周转率下降至0.39。

　　为了缓解资金问题,中航地产自2012年以来频频向中航系公司借款及申请信托贷款。据统计,自2012年起,包括深圳中航、中航国际在内的5家兄弟公司已经持续向中航地产借款超过60亿元。

　　规模野心:保利地产今年在房地产直接投资将高达1673亿

　　除此之外,“双方还要面临一系列复杂的问题,诸如两个集团不同的管理理念和组织架构带来的融合问题、重组后的人事任免等问题。”前述分析师继续分析称。2015年度,中航地产的存货周转率下降至0.39。

　　在地产的白银时代,增量市场俨然已经难以为继,如何保持业绩和利润的持续增长,这是摆在包括央企地产商在内的所有从业者面前的难题。保利地产董事长宋广菊曾于2013年业绩说明会上表示:“最保守估计,2020年保利销售达到2000亿元不是太大问题。”

　　从其近年来在土地的投入上,已经不难看出保利在规模上的野心。2014年,该公司共耗资429亿元新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米。2015年再次以656亿元的代价,新增了50个地块共1308万平方米的土地储备。而按今年的计划,保利地产在房地产的直接投资将高达1673亿元。据统计,仅今年上半年,保利地产在土地市场共砸下约152亿元。