合肥万科红生活广场经营现状：人气凋零 业态定位不清晰

　　2013年9月万科集团在合肥的首个邻里商业招商异常成功，徽宴楼（需求面积:300-600平方米）、民生银行等多家知名企业连番入驻。如今2年多过去了，万科红生活广场客流量、商家经营情况如何，我爱铺网小编近日一探究竟。

　　我爱铺网小编实地探访发现，万科红生活广场仅一楼入驻商铺较满，三楼基本清空，生活广场总体很是冷清。与一路之隔的大唐国际大众化亲民路线相比，万科红生活广场的定位需要不少时间培育固定消费群体，万科地产相关人员表示其养商期要三年以上。

　　品牌商家纷纷撤出 生活广场仅少数店面开业

　　2014年6月试营业的万科红生活广场位于望江路商圈内，合肥二环以内，开业当天徽宴楼、民生银行、新爱婴早教、克丽缇娜、鱼一哥宝塔锅、辣尚仙焖锅、七色美粮七大主力店入驻。

　　据了解万科金色名郡的商业部分由万科红、万科中心、甲壳虫三种投资型产品组成，万科中心是写字楼产品。

　　其中，万科红定位为合肥万科首座邻里式商业中心，以社区配套、儿童、教育、餐饮为主要业态，为已经入住万科金色名郡小区千余户业主及周边超过20多个的高品质小区提供全方位的社区配套服务。

　　作为合肥万科在合肥的首个商业项目，从整体规划及招商可见合肥万科的用心。但经过2年多的营业，万科红生活广场的经营却差强人意，原本的7大品牌早已离开，徽宴楼则整体改为慈善事业在坚持。三楼餐饮几乎全部关门，二楼仅剩两家在经营。

　　商业同质化严重 万科红生活广场缺乏人气

　　与人烟稀少的生活广场相比，更靠近万科金色名郡小区门口的底商生意却较为可观，世纪华联与苏果超市的相伴，也更加便民。

　　我爱铺网小编来到位于生活广场一层，现场十分冷清。一楼水果店店主告诉小编，生活广场开业以来，一般都是周末才会有较多人气，附近的居民习惯于去华润五彩城、大唐国际购物，还没有形成到生活广场消费的习惯。

　　餐饮业态占比较大，引入各地特色餐饮品牌是生活广场的特色。生活广场引入了包含鱼一哥宝塔锅、辣尚仙焖锅、七色美粮等品牌餐饮，各门店装修风格即新颖又特色，但由于目前地产招商结束，这些大型餐饮类店铺几乎全部离开。不过，有顾客对我爱铺网小编表示：“生活广场原本的餐饮店生意还是可以的，因为都是特色美食，与周边地方的美食产生了差异化，但不知道什么原因，陆续都关门了，人也就更少了。”

　　万科金色名郡物业介绍：“这段时间万科红生活广场生意尤其差，因为目前合肥万科地产与业主正在交接，未来将不再涉及整体招商和运营，导致一些大型餐饮商家也撤出广场，仅剩徽宴楼没撤，其实徽宴楼在今年年初的时候就已转型，做了好素养慈善素食馆，与原本招商定位大不相同了。”

　　万科地产相关人员表示：“受到同属于望江路商圈、位于万科红生活广场东西两侧的华润五彩城与大唐国际两大购物中心夹击，旁边还有皖河支路美食街，生活广场的商业比较难做是情理之中的。再加上前期招商品牌的离开，现在就属于同质化的竞争了。”

　　竞争加剧 万科红业态定位不合理热度消退

　　我爱铺网商业事务中心策略总监李磊表示：万科红邻里式商业中心热度消退是合肥商业地产开发竞争加剧的必然结果。城市化水平在提高、消费者习惯在变化、新商圈发展模式也在转变，万科红和万科红代表的一大批社区商业也将无法避免由此带来的冲击和淘汰。

　　李磊表述，从定位角度来说，目前社区商业的主流定位方法都是以消费需求为核心驱动因素，也就是通过研究社区消费者的消费习性推导出未来的商业形态组合模式。近几年来，以便利型业态、生活型业态以及升级型业态为主业态已成为标准配置。这里就出现一个业态落位是否适配的问题。因为用消费需求驱动业态定位，无法从根本上解决社区商业同质化的问题，导致每个社区商业业态定位大同小异，甚至不问个性一味复制，落地开业后与实际消费需求无法兼容。

　　回到基础业态的定位上来看，如果项目周边3公里内存在体量巨大的现代商业综合体，那么便利性业态和生活型业态就应化整为零，凸显近距离、全时段的服务特性而不是琳琅满目的商品特性。同时，升级型业态该怎样定位，也将视社区地段、价格、户型等多种因素而不同。富人区和贫民区需要的消费场景肯定不一样，普通的居住社区并不需要大型商务餐饮配套。期待万科红能够再度焕发活力，服务好一方业主，也希望更多的开发商在打造新型社区型商业时，不要见其“小”而随意，要见其“新”而精诚。因为优秀的社区商业古来有之，看似全无设计，却是处处心法。