广东省多地商业库存去化需数年 去化措施收效甚微

2016年11月14日15:41 来自:微信公众号中国房地产报
核心提示:虽然销售面积同比大幅增长,但待售面积也不断上升,供求关系的不平衡导致价格下降压力增大,这些都表明广东商业地产的去库存形势颇为严峻。

  佛山市住建局的官方数据显示,截至7月底,佛山全市住宅的去化周期只有5.1个月,商业地产去化周期要29个月,几乎是住宅的6倍。而在不考虑新增供应的前提下,中山的商业地产需要3年时间去库存。近半年来住宅市场的量价齐升并未改善商业地产的处境,广东商业地产的库存量仍在持续增加。根据广东省房地产行业协会近日披露的数据,前三季度,广东全省商品住宅待售面积明显回落,比去年同期降幅达12.1%;而非住宅商品房阶段性供大于求依然突出,待售面积继续增加,同比增加240.51万平方米,增幅达11.2%。

  佛山市住建局局长乔羽则直言,在商业去库存方面,存在有些措施落实不到位的情况。

  “土地功能变更,规划、水电调整,这些措施的阻力都很大,能成功的个案是极少数。”一位不愿透露姓名的商业地产专家认为,市场具有自动调节功能,库存消化不了,开发商自会放慢开发节奏,控制供给,政府不必进行行政干预。

  广州某商业地产开发商表示,无论在交易环节还是持有环节,都是商业重税、住宅低税,中国的不动产税收策略决定了商业地产的去库存难度大大高于住宅。

  多地商业库存去化需数年

  广东省房地产行业协会的报告显示,今年前三季度,广东房地产市场总体表现活跃,前三季已超过了2015年以前年份的全年水平,年度销售量创历史新高几无悬念。

  但是前三季度广东楼市的成交绝大部分来自于住宅,商业地产的销售面积只有住宅的11%。从房价来看,前三季度,广东商品住宅销售均价11001元/平方米,同比增长16.2%。而非住宅商品房销售均价12675元/平方米,同比下降1.9%。

  虽然销售面积同比大幅增长,但待售面积也在不断上升,供求关系的不平衡导致价格下降压力增大,这些都充分说明了广东商业地产的去库存形势颇为严峻。

  根据合富辉煌提供的数据,截至今年10月,中山市的商业地产库存量为28058套,较2015年底的24976套增加了3082套,增幅为12.3%。这意味着在不考虑新增的情况下,预计需要近3年时间才可清理完毕。

  “以前中山商业地产去化还可以的,但今年住宅市场迅速火起来后,商用物业的价格反而降了下去。写字楼和商铺的价格低至1万元/平方米左右,住宅的价格却可以卖到1.5万元/平方米~1.6万元/平方米。这种商住价格倒挂的现象以前很少见,导致商业地产的去库存压力增大。”合富辉煌中山分公司研究经理谢仲娟表示,过去中山城区的商铺基本可以卖到3万元/平方米~4万元/平方米,但现在下滑到2万元/平方米以下。

  东莞的情况也不容乐观,截至今年6月底,东莞一手非住宅库存总量352万平方米,去库存时间高达27个月;一手住宅库存总量约260万平方米,去库存仅需3个月。

  去化措施收效甚微

  商业地产去库存已经是全国性的难题,根据高盛等相关机构的测算,全国商业地产可能需要10年时间才能消化潜在供给。

  广东各市也在摸索更好的去库存渠道。中山去年出台相关“楼宇培育”政策,选取一批基础条件和发展前景较好的商务楼宇给予招商引资、租金补贴、设施配套、服务平台等方面重点支持。

  谢仲娟认为,该措施对写字楼的去化有一定帮助,“业内是希望能把深圳的产业吸引过来。”因为能获得租金补贴,被选中的写字楼项目出租率明显高于周边的项目。谢仲娟透露,2015年9月,置贤大厦通过验收成为孵化基地后,受到了深圳客的强烈关注,半年时间就接近售罄。

  在今年8月份的一次会议上,佛山市住建局局长乔羽指出,全市去库存主要存在结构性问题,表现为住宅的供应不足,商业的库存过大。而在商业地产去库存方面,有些措施落实不到位,土地转功能,规划调性质,公寓水电民用价格等工作不到位。

  佛山市委副书记、市长朱伟表示,各区要针对非商品住房去库存周期长的问题,严格控制开发规模,减少甚至暂停商业、办公等供地,支持开发商自持物业经营,引导商业和办公项目用地功能调整,将库存商业地产改造为孵化器、众创空间。

  南海是佛山商业地产库存最集中的区域,按照南海区委书记黄志豪披露的信息,今年下半年该区将采取多种措施积极去库存,这其中包括计划投资1亿元,用以购买金融高新区库存商品房213套作为片区内的保障房,另外投资1.2亿元在狮山大学城周边购买400套商业公寓作为保障房。还有,进行跨界地产的尝试,将土地混合出让,如工业跟商业混合出让,转让和出租混合出让等。

  佛山的一些公寓业主也收到了一些“福利”。有业主反映,开发商透露,公寓只要是用于自住,就可以向市政部门申请将水电缴纳标准“商业改民用”。11月7日,佛山市供电局的工作人员对中国房地产报记者表示,公寓的业主可以先去营业厅申请用电的商改住,电力部门会派人现场勘查物业是否商住两用,如果确定业主是用于自住而非办公、营业用途,那么在申请获得批复后,下一期的收费便可变更为居民用电标准。

  不过,一位不愿透露姓名的商业地产专家认为,物业的属性由商业转向住宅,不仅仅是调整水电收费标准这么简单,“这涉及城市规划、片区规划,商业用地和住宅用地需要配建的公共配套是不一样的,在改成住宅后,项目周边的配套能否满足居民的需求是很大的问题。而且,还有土地使用年限、交易税费、落户、学位等一系列问题紧随其后。”在他看来,政府通过行政手段干预市场的难度很大,效果也极为有限。“这应该是市场行为,供需双方会自动调节。”

  开发商则对鼓励自持的政策导向颇有微词。广州某商业地产开发商表示,无论在交易环节还是持有环节,商业地产的税负都高于住宅,从不动产税收策略可看出政府是不鼓励商业地产流通的。但在制度层面的设计又是不支持开发商自持的,“没有REITs、不允许做地产众筹、没有税收递延、高额土地增值税、任由电商无约束的侵蚀传统零售市场等,这些政策环境决定了商业地产的去库存难度和时间跨度都将倍数于住宅市场。”

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