武汉商业地产投资价值有多大 住宅限购商业将火

　　 11月14日武汉限购政策再次加码，投资型购房者尤其是外地投资客并彻底隔绝在武汉主城区住宅市场之外。因此商业地产便自然进入不少投资客的视线。另一方面，数据显示，今年以来无论是写字楼还是商铺均逐月增长，尤其是公寓式写字楼更是紧随住宅早已进入买、买、买的模式，供求大为改善。

　　而住宅限购进一步强化了已经开始升温的武汉商业地产的增长预期。在住宅限购的背景下，武汉商业去库存也越走越顺，武汉商业地产投资空间和投资价值及潜力究竟有多大，这也是很多投资者所关注的问题。

　　住宅限购商业火起来？

　　一直以来，商业去库存是开发商很多最大的痛点。由于武汉越来越高的商住比例，很多开发商在住宅上取得的利润相当一部分沉淀和积压在商业部分。但今年以来这一局面得到很大改善。

　　近日，光谷东沃德中心公寓式写字楼开盘日光，而早在上半年光谷世界城、保利时代等商办产品同样取得日光，汉阳人信汇、环球贸易中心等纯写字楼产品也取得接近日光的销量。而在商铺方面，南湖时尚城、武汉自贸城—全球商品采购中心、国博新城等项目商铺也有较高的去化。

　　数据显示，今年以来无论是写字楼还是商铺均逐月增长，尤其是10月住宅限购后，无论是写字楼还是商铺成交套数均超过3000套以上，创下近年来新高。部分投资客转投商业地产的迹象十分明显。

　　而在增长率方面，商业地产更是遥遥领先。数据显示，今年以来尤其是下半年以来住宅受供应限制，成交增幅明显放缓，而同期商业地产则大幅增长，从增长曲线看，住宅与商业地产表现出较明显的差异。尤其是住宅限购的10月份，住宅成交出现同比6%的负增长，而以公寓为主的写字楼则同比增长高达264%，尤其在后湖等热点区域，公寓月销过百套的项目比比皆是，甲级写字楼也保持较高的去化。而商铺销量也同比增长了177%。

　　而从商业地产/住宅的成交占比来看，今年1-10月武汉非住宅/住宅成交占比由去年同期的9%上升至今年的12%，占比增涨约30%。虽然，从成交量的绝对值来看，武汉商业地产成交远低于住宅，但从增长势头则远高于住宅。

　　在住宅限购的背景下，武汉商业去库存也越走越顺，武汉商业地产投资空间和投资价值及潜力究竟有多大？又体现在那些地方？

　　武汉商业地产投资价值有多大

　　虽然在住宅限购背景下，武汉商业地产增长喜人，未来仍有近一步增长空间，但巨大的库存和去化周期仍是商业地产发展的较大制约因素。据亿房研究中心不完全统计，至2016年10月武汉商业地产库存约835.47万方，其中写字楼超500万方，去化周期高达36个月。而住宅库存仅515万方，去化周期仅2个月。

　　至2016年10月武汉各类物业租售价格比及名义收益率对比（仅供参考）：

　　而从住宅和商业地产投资收益对比情况看，住宅的投资收益率仍高于商业地产。数据显示，住宅的收益主要来自房价上涨的增值收益，而在租金收益方面则是最低。而写字楼和商铺的收益则主要来自于租金，其中甲级写字楼平均单位租金约124元，乙级写字楼90元左右，而公寓式写字楼最低。商铺的租金差别则较大。

　　因此从投资的角度来看，武汉住宅适合短期投资，而商业地产则适合长期投资。但由于住宅限购基本隔绝了住宅投资空间。因此商业地产中的写字楼尤其是低门槛的公寓式写字楼及热点区域的小面积商铺将成为后限购时代投资者追逐的热点。

　　当然，武汉商业地产的升温，并不仅仅是住宅限购的结果，其内在更是武汉商业地产投资空间和价值的提升，主要表现在以下几个方面：

　　城市财富聚集效应

　　城市化，尤其是武汉作为中心城市其聚集的优质资源越来越多。此外武汉近年经济的大幅增长、年均过千亿的城建投资和居民财富的增加，都在不断增加着武汉城市单位产值和价值。过万亿的GDP、城市更新和城建投资及资产财富沉淀和配置是武汉城市财富效应的三大推手，有报道武汉有望跻身一线城市，城市财富效应进一步增强，将为商业地产提供较大的价值增长空间。

　　业态和消费升级

　　有人说过，目前的商业市场是电商发展速度比传统商业快、开店增长比消费增长快、商铺增长比又比开店增长快。在前几年面对电商等业态的冲击，很多商业不知所措，即使核心商圈也存在大量空置和关店潮。但近年武汉商业已经开始度过这一时期，主要就是商业升级，传统商业让位于体验性、休闲性，更加多元化化的主题购物，及线上与线下的融合。其次地铁等交通设施的改善扩大了商业资源共享的半径和空间，“邻里型商圈”及就近一站式消费降低了对核心商圈的依赖。也成为武汉商业发展新的增长点。

　　远城区商业“填空”式发展

　　武汉商业地产热点呈现“两极分化”

　　新城区人口大量导入，据不完全统计，仅近2年远城区就有望导入30万人口。这为远城区商业地产发展和增值提供巨大空间。不仅是后湖、光谷、四新、白沙洲等主城区的新区商业发展迅速，盘龙城、东西湖、江夏、蔡甸等远城区商业“填补空白”式发展也制造了许多机会。

　　总体来看，主城区办公及消费升级及远城区的“填补空白”是武汉商业地产发展的两大动力，也是投资和价值空间增长的主要因素之一。

　　地段仍然很重要

　　虽然地铁等交通出行方式的改变及出行效率的提高，使得商业资源的配置由扎堆型转为扁平化。但地段对商业地产价值的影响仍难以改变。无论从价格，租金还是运营等方面来看，地段仍是决定收益和价值的核心因素之一。

　　综上所述，在武汉住宅限购的背景下，武汉商业地产的发展正迎来一波较好的发展行情，但由于武汉资源及人口配置的不均衡，商业地产仍有较大的差异。但总体来说，武汉商业地产投资空间的提升时毋庸置疑的，这既有价值的填充，也有外在需求和政策的推动。