沈阳商业地产遇七大问题 寒冬之下能否助东北经济复苏？

　　在中央政府重振东北经济的顶层设计下，沈阳市人民政府出台了相关的房地产政策措施来提振市场，预计商业地产市场整体将随着经济发展提速而逐步复苏。但是，目前的商业地产市场仍然处于严冬。截至今年8月，沈阳市固定资产投资中的房地产开发投资累计604.7亿元，同比下跌44.9%。截至11月，仅有二块纯商业地块交易成功。可见受经济下行和市场环境影响，开发商拿地热情持续降低。

　　年关已至，寒冬之下，沈阳商业地产市场如何柳暗花明助力东北经济复苏?

　　问题一：整体供应过量

　　沈阳常住人口不足千万，购物中心面积却已达500万平方米，而且大量的高端物业也在短时间内集中出现，超出了市场吸纳能力和经济增长速度。尽管如此，根据我们的统计，新项目却还处于大规模的规划和建设中。

　　写字楼市场- 部分区域的项目在产业规划和产品设计时未考虑到本地市场的实际需求和租户承租及承购能力，一味贪大、贪全。预计未来三年预期入市的项目体量巨大。

　　商业市场- 电商产业的发展对传统商业形成了相当大的冲击。一方面有大量商场及主力店倒闭，而另一方面却有大量的新店铺在规划建设中。市场中商业产品总体空置面积较大，业主间的竞争加剧。

　　问题二：市场结构失衡

　　核心区域供应扎堆，分市场则供应平平。核心区域综合体项目以金廊沿线为首，区域配比过高，供应量过剩。而传统商业区如中街及周边区域分市场供应不足，短期内无法形成区域氛围。城市规划与商业网点规划未能统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。

　　问题三：同质化趋势严重

　　沈阳的城市定位在一定程度上导致了 “ 逛街多、购物少，休闲多、娱乐少 ” 的现状。在实际市场消费能力较弱的前提下，商业及写字楼规划建设又都是千篇一律且毫无创意的。另有一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品，致使定位出现了混乱。

　　问题四：招商策略缺位

　　大部分办公楼物业采取过于单一的租赁模式，仅以独家代理或联合代理为主，渠道拓展的程度不足，总体租赁市场不够活跃。此外，很多项目实际招租的客户与其定位不符，使得楼栋整体客户品质下降，破环办公环境的整体平衡。

　　问题五：运营实力缺失

　　部分项目在项目规划期间没有充足考虑后期的资金及经营方面的问题。一些项目建设阶段就出现资金不足、项目停工及中途寻求整体出售的情况。一些已投入使用的项目，由于经营管理不善出现经营危机。部分商业地产则采用分块出售的形式进行经营，导致整体管理水平低下，租户频繁流动。更有一些商业长期空置。

　　问题六：专业人才短缺

　　专业人才的稀缺、较高的流动频率以及有效人才培养机制和人才储备意识的缺乏成为沈阳商业地产市场健康稳步发展的一大阻碍。行业整体人才素质与专业知识不能与产业同步发展也导致在实际运营中出现较多问题。

　　问题七：项目品质欠佳

　　商业地产的开发运营投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。“ 图快好省 ” 的做法只会使得 “ 品质 ” 成为一句口号。房地产金融领域的创新还要继续，但仍有很长的路要走，不能一味追求短期出租率及短期收益，而是要在运营中体现项目价值与附加值。

　　针对沈阳商业地产市场的主要问题及多重发展阻碍，高力国际认为唯有采取适合的发展策略，多方入手，齐抓共管，才能使沈阳商业地产焕发出新的生机和活力，进一步提升城市整体形象并配合重振东北经济大计。

　　对此，我们提供如下专业建议，望在沈阳商业地产市场身处寒冬之际添一把回暖之火：

　　第一，注重区域整体规划发展

　　从城市规划角度合理调控片区的商业比例，将市政配套有机服务于商业项目，同时商业项目也作为服务设施为片区提供办公及生活功能配套。

　　第二， 从消费根源出发精准定位

　　打造一个具有发展潜力的商业项目的首要任务是对投资产品进行详细的分析评估和准确定位，这样项目才能在未来竞争中脱颖而出且与人们的消费能力相适应，满足人们的不同需求。我们认为商业业态和建筑设计上均要有特色，还要在物业层面上通过空间及环境的营造来延长消费者的滞留时间，从而产生更多消费机会。

　　第三，注重项目全过程的经营管理

　　任何项目要在庞大的沈阳商业地产市场中获得成功，专业全面的运营管理是必不可少的。运营管理虽然是商业项目开发流程的最末端，但在开发前期，无论开发商在选址、定位还是规划设计的过程中，均要基于运营为最终目标而进行谋划。运营最终将是连接业主、租户及消费者的重要纽带。

　　第四，积极引入第三方专业机构

　　国际咨询机构的优势在于利用先进的理念和全球平台资源，积极参与项目整体开发过程，为项目进入市场及未来退出市场提供风险评估。在规划、开发和运营的完整周期内给予客户全面专业且具有针对性的提升策略意见。