青岛土地拍卖首触熔断机制 开发商高价疯抢超出限价

　　27日,青岛市年末土地拍卖大幕拉开,位于青岛市区的四幅地块率先拍卖。其中两宗位于市北区新都心的地块由于面积较大、位置极佳,遭到房企“疯抢”,分别经过497轮和288轮厮杀报价,超过最高限价11900元/平方米触发熔断机制,网上交易终止。专家预计,若没有熔断机制,该区域地块楼面地价或将冲到15000元/平方米以上。

　　位置好、面积大 买家激烈厮杀497轮

　　27日上午开始,位于市北区新都心的原市北区炉具厂搬迁A地块、B地块先后启动拍卖。和以往不同的是,此次土拍政府首次实施“熔断”机制,地块设最高限价,限制土地不合理竞拍。当竞买报价达到或超过最高限价时,报价无效,出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动,土地出让不成交。

　　其中,A地块土地面积26397.9平方米,约合40亩,包括出让和划拨两部分。出让部分土地面积23507.3平方米,容积率3.2,起始楼面地价5815元/㎡,起拍总价约4.37亿元。B地块土地面积10435.4平方米,约合16亩,包括出让和划拨两部分。出让部分土地面积5345.4平方米,容积率3.0,起始楼面地价5840元/㎡,起拍总价约1.46亿元。

　　两幅地块均位于市北区新都心板块,面积相对较大,附近有多家大商场入驻,聚集众多新兴住宅小区,地段价值极佳,受到开发商较高关注。

　　拍卖中,A地块共吸引到10家开发商报名竞买。最终经过497轮长达三个小时的激烈厮杀,最高报价达到11905元/平方米,超过最高限价11900元/平方米,触发“熔断”机制,网上交易终止。交易系统显示,将退还竞买保证金并另行组织网上交易活动。

　　B地块的拍卖同样激烈,共吸引到11家竞买人报名。在经过288轮竞价后,11900元/平方米的报价同样达到最高限价,触发“熔断”机制,网上交易终止。

　　流拍土地咋处理 或引入“摇号”程序

　　12月7日,黄岛区国土资源和房管局发布土地出让公告,月底将拍卖7宗土地。公告提出:“按照价高者得原则确定竞得人,溢价率达100%以上视为不理性竞拍,系统自动流拍。”这是青岛土地市场首次采用“熔断”机制。

　　20天后,青岛市北区的两宗地块首触“熔断”机制。

　　青岛楼市专家张百忍分析,该地块周边二手房价格已达到20000元/平方米左右。拍卖过程中,达到熔断的最高限价时,仍有三四家开发商在报价,说明开发商们仍有意愿继续提高报价。

　　“若没有熔断机制,各家房企真刀真枪硬拼的话,该区域地块楼面地价或将冲到15000元/平方米以上。”张百忍说。

　　张百忍介绍,土地市场采用“熔断”机制是借鉴了南京等城市的做法,表明政府的态度,让市场冷静下来,即防止地王出现,确保房地产市场平稳发展。专家分析,青岛市区土地十分抢手,28日,青岛仍有热点地块拍卖,几十家开发商瞄准这些土地,只要存在利润空间,开发商就会不断加价,预计最终超过最高限价、出现熔断的可能性较大。

　　流拍的地块下一步如何处置?张百忍介绍,根据南京的经验,南京土拍熔断机制实施地价封顶+摇号新规则。当网上竞价达到最高限价时,仍有两家以上单位继续竞买的,所有开发商必须参加现场“摇号”程序,听天由命求“中奖”。摇号产生竞得者,并在最高限价基础上附加一个加价幅度作为成交价。

　　新闻背景：地王出房价疯青岛房价也涨涨涨

　　记者从青岛市国土部门获悉,当前青岛市房地产市场以刚性和改善性住房需求为主,受城市配套、生活设施、发展规划等因素影响,部分热点区域房价上涨压力较大。2017年,青岛市将加强土地市场源头管控,保证住宅用地充足供应;合理设置土地竞买条件,防止产生新“地王”。

　　回顾今年青岛楼市,7月20日,市北区宜昌路16号以12520元/平方米的楼面地价成交,四川蓝光和骏实业有限公司成为赢家,溢价率高达203.88%。9月19日,高新区一住宅地块以6852元/平方米的楼面地价、超过300%的溢价率成功被北京融创“收入囊中”。

　　专家介绍,“面粉贵于面包”的“地王”,短期内对周边房价推动作用非常大。自去年12月以来,青岛房价连续11个月出现环比上涨。从数据看,今年上半年青岛房价平稳、温和性上涨,下半年开始涨幅有所扩大。

　　“地王”的出现掀起了周边项目的涨价潮。在高新区,“地王”带动房价上涨作用也很明显,上半年周边楼盘均价七千至八千元,“地王”出现后,周边售价开始破万,甚至有的高达一万三千元左右。此外,整个青岛房地产市场也开始“沸腾”起来,置业顾问向购房者介绍楼盘时,都会提及“地王”的诞生,连高新区地块都含金量十足,青岛主城区楼盘就更没有不涨价的道理。例如,今年李沧区东部楼盘平均售价在每平方米一万两千元,到了下半年已涨到了一万五千左右,该区域某楼盘售价甚至高达一万八千元。

　　而到了10月,青岛市多部门联合开展房地产市场交易秩序检查,市场恐慌情绪开始缓解,买卖双方的心理有所变化,对青岛楼市有一定降温作用,房价回归稳定状态。